Będzie dalszy wzrost cen mieszkań?

Rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo młody, dlatego nie wykształciły się jeszcze na nim stałe cykle. Na pewno jednak można mówić o pewnych prawidłowościach.
Wszystkie zmiany wywołują pewien niepokój, zwłaszcza jeżeli nowy stan nie daje się przewidzieć na pewno albo jeżeli jest to zmiana na gorsze – tak twierdzą socjologowie społeczni. Nie lubimy zmian, ale szybko się do nich przyzwyczajamy i odnajdujemy. Na rynku nieruchomości jest podobnie – zmiany po upływie dłuższego czasu, niezależnie od tego, jakie były, wywołują ruch – ożywiają rynek.
Podejmując decyzję o kupnie lub sprzedaży nieruchomości, warto więc zapytać statystyka albo pośrednika w obrocie nieruchomościami, w której fazie tego zmiennego cyklu jest obecnie rynek. Wtedy możemy upewnić się, że podejmowana decyzja będzie słuszna właśnie w tym okresie.
Izabela Potrykus-Czachowicz z Agencji Nieruchomości Ober-Haus w Warszawie mówi: Bardzo duże ożywienie na rynku mieszkaniowym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym, można było zauważyć przed 1 maja br. W marcu i kwietniu liczba podpisanych aktów notarialnych była rekordowa. Mieszkania 2-, 3-, a nawet 5-letnie sprzedawały się jak ciepłe bułeczki, a ceny wywoławcze praktycznie nie różniły się od transakcyjnych. Negocjacje były ograniczone do minimum. Każdy chciał zdążyć z lokatą kapitału albo z zakupem wymarzonego „M” przed zapowiadanymi podwyżkami podatku VAT.
Maj był ponownie rekordowy, ale tym razem był to rekord małej liczby transakcji. Mieszkania atrakcyjne zostały sprzedane, chociaż nie wszystkie, pozostały lokale z wywindowanymi cenami (te, których właściciel liczyli na dalszy wzrost cen).
Klienci, którzy planowali szybki zakup, zrobili to już wcześniej. Teraz sprzedający i kupujący czekają, co czas pokaże. Rozważana jest nawet możliwość spadku cen, a nie tylko utrzymania się na takim samym poziomie.

Uspokojenie mieszkaniówki

Warszawskie czerwcowe wskaźniki rynku mieszkaniowego mówią o nieznacznych zmianach – według raportu Agencji Nieruchomości Ober-Haus – po majowym zastoju. W miesiąc po przystąpieniu Polski do wspólnego rynku Europy w czerwcu liczba transakcji wzrosła, chociaż nie osiągnęła poziomu z poprzedniego kwartału. Analitycy rynku przewidują, że taka sytuacja utrzyma się również w lipcu.
Ceny ofertowe pozostają w dalszym ciągu na wysokim poziomie, ale sprzedającym już nie jest tak łatwo doprowadzić do zawarcia transakcji bez obniżenia ceny, może nie tak znacznego, jak jeszcze na początku roku. Zawsze jednak warto próbować. Kupujący wiedzą o tym i jak tylko się da, korzystają z możliwości negocjacji, zmuszając sprzedających do obniżek, zdarza się, że znaczących.
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej wyzwoliło na warszawskim rynku nową tendencję – wzmożone zainteresowanie rezydencjami. Nowy trend występuje zarówno po stronie klientów, jak i inwestorów. Na rynku – nie tylko warszawskim – pojawiają się nowi inwestorzy z zachodniej Europy. Po stronie klientów są to przede wszystkim drobni inwestorzy zainteresowani ulokowaniem swojego kapitału w nieruchomości zlokalizowanej w atrakcyjnym punkcie miasta. Spore zainteresowanie spowoduje prawdopodobnie zwiększenie podaży apartamentów budowanych przez deweloperów.
W sumie wzrost zainteresowania w tym segmencie rynku może przyczynić się do utrzymania tendencji wzrostowej cen mieszkań. W obrocie (rezydencjami i apartamentami) traktowanym jako lokata kapitału pojawiło się nowe zjawisko – zakupy hurtowe kilku nieruchomości przez jednego klienta. Deweloperzy są oczywiście z tego zadowoleni, chociaż każda taka transakcja jest zawierana z niższą niż normalnie ceną. Zyskują na tym obie strony, klient mniej płaci, a deweloper szybciej pozbywa się swojego produktu.

Prognozy analityków

Analitycy rynku prognozują wzrost cen, a za podstawę przyjmują sytuację, jaka miała miejsce w krajach, które do UE przystępowały wcześniej. Jako przykłady wskazywane są: Hiszpania, Irlandia i Portugalia, chociaż w tym ostatnim przypadku boom mieszkaniowy już chyba minął. Wiosenna analiza warszawskiego rynku mieszkaniowego wskazuje oczywiście na wzrost cen, przy czym najwięcej podrożały mieszkania najbardziej popularne, czyli 2- i 3-pokojowe o powierzchni 40-60 mkw. zlokalizowane poza miastem. Na rynku wtórnym płacono nawet o 20 proc. więcej niż rok temu.
W Warszawie najpopularniejszymi dzielnicami są: Białołęka – największy plac budowy w stolicy oraz Mokotów, Ursynów i Żoliborz. Z analizy wynika też, że ceny dużych luksusowych mieszkań pozostały stabilne i w centrum miasta 1 mkw. w dalszym ciągu kosztuje ok. 1300 euro przy średnich cenach nowych mieszkań zlokalizowanych w Wilanowie – 1100 euro, na Mokotowie i Żoliborzu – 960 euro i 720 euro za mieszkania na Ursynowie. Jeżeli w umowie deweloper zastrzega sobie, że oddane do użytku mieszkanie nie będzie miało podłóg i białego montażu, to nabywca musi się liczyć z dodakowym wydatkiem ok. 150 euro (oczywiście za 1 mkw.) na wykończenie we własnym zakresie.

Wzrost w sektorze domów i gruntów

Na rynku domów jednorodzinnych w Warszawie podaż systematycznie wzrasta i po oddaniu do użytku w ubieglym roku 1600 domów przewiduje sie, że w 2004 r. liczba ta osiągnie 2000 i tu warto zwrócić uwagę na zwiększoną w tym roku ofertę lususowych domów jednorodzinnych w podwarszawskim Konstancinie. Domy o powierzchni od 144 do 385 mkw. buduje etapami GTC – jeden z większych warszawskich deweloperów, przy czym ceny też należą do większych, bo w niektórych przypadkach przekraczają nawet 500 tys. USD.
Ożywił się też rynek handlu gruntami, mimo że tylko w niewielu lokalizacjach są aktualne plany zagospopdarowania przestrzennego umożliwiajace uzyskanie pozwolenia na budowę. Wzrosła podaż gruntów oferowanych przez prywatnych właścicieli i to zarówno działek, które można przeznaczyć pod zabudowę jednorodzinną, jak i większych terenów umożliwiajacych prowadzenie inwestycji wielorodzinnych. Ceny gruntów na obrzeżach stolicy są zróżnicowane i wynoszą od 15 do 80 euro za 1 mkw. w zależności od konkretnej lokalizacji. Wzrósł popyt na tzw. grunty deweloperskie – to jest też efekt przystąpienia Polski do UE.
Po szybkim wzroście cen gruntów w latach 90. na przełomie lat 2000-2001 nastąpił ok. 22-proc. spadek cen i nastąpiła ich stabilizacja, wtedy właściciele zahamowali podaż, czekając również na większe zainteresowanie związane z akcesją do UE, a od ubiegłego roku ceny znowu wzrastają i jest to efekt nie tylko ożywienia w gospodarce, jakie daje się zauważyć od ubiegłego roku, ale również w związku z perspektywą likwidacji ulg budowlanych i podniesieniem stawki podatku VAT.
Letnia kanikuła nie jest sezonem ogórkowym w nieruchomościach. Wakacje i urlopy nie oznaczają zastoju w handlu nieruchomościami. Na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest ruch. Wzrasta zainteresowanie 1- i 2-pokojowymi mieszkaniami z dobrym dojazdem do… warszawskich uczelni, gdyż niedługo rozpocznie się nowy rok akademicki. A wakacje to najlepszy czas, aby bardziej zamożni rodzice, mieszkający poza stolicą, mogli znaleźć i kupić mieszkanie dla swojego dziecka – świeżo upieczonego studenta.
Poszukiwane są również ciekawie zlokalizowane apartamenty, poszukują ich Polacy, ale nie tylko, bo cieszą się one wzięciem również wśród rodaków mieszkających poza granicami kraju oraz obcokrajowców. To są typowe lokaty kapitału. Tacy klienci kupują nawet po 2 lub 3 lokale od jednego dewelopera. Każdy z nich liczy na szybki zwrot z zainwestowanego kapitału.

Stołeczne centrum obrotu

Prawdziwym centrum obrotu nieruchomościami w Warszawie jest plac Konstytucji. Tam mają swoje siedziby największe biura zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Właśnie tam można sprzedać mieszkanie lub działkę, i to o dowolnej wielkości, zlokalizowane nie tylko w stolicy, ale również i w okolicznych miejscowościach i od razu kupić nowy lokal, nie tylko z rynku wtórnego, ale również nowe, prosto od dewelopera.
W obrocie u pośredników są wszystkie typy mieszkań: własnościowe, spółdzielcze, kwaterunkowe, z budownictwa społecznego i zakładowego – dosłownie wszystkie. Rezydujące przy pl. Konstytucji biura zajmują się też pośrednictwem w obrocie działkami budowlanymi i obiektami biurowymi oraz magazynowymi. Po prostu każdy, kto chce sprzedać swoją nieruchomość, znajdzie tu pośrednika, który zaoferuje satysfakcjonujące warunki.
W jeszcze lepszej sytuacji są potencjalni nabywcy lokalu mieszkalnego, dlatego że oprócz ofert z rynku wtórnego na tym samym pl. Konstytucji, pod nr. 2 ulokował swój salon sprzedaży mieszkań JW. Construction, duży deweloper oferujący najtańsze mieszkania na warszawskim rynku. Jak powiedziała Renata Błażejewska, dyrektor handlowy, latem liczba klientów w jej salonie nie maleje. Wielu klientów ma akurat urlopy i znacznie spokojniej niż w innych miesiącach przegląda oferty, a przed podjęciem decyzji znacznie częściej odwiedzają oni place budowy, żeby na własne oczy zobaczyć, na jakim etapie jest obecnie inwestycja, w której w przyszłości znajdzie się ich mieszkanie.
Niesłabnącemu w okresie letnim ruchowi w tym salonie sprzyja lokalizacja, w centrum miasta, z dobrym dojazdem miejską komunikacją oraz wieloma miejscami parkingowymi dla zmotoryzowanych.
Na krajowym rynku budowlanym po ubiegłorocznym spadku produkcji budowlano-montażowej o prawie 6 proc. sytuacja powinna się poprawić – takie są przewidywania analityków. W rankingu prowadzonym przez Euroconstruct (Europejska organizacja zrzeszająca 19 instytutów budownictwa z całej Europy) Polska z ostatniego miejsca przesunęła się do połowy stawki w kategorii liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Ale jasne jest też, że wskaźniki, jakie osiągają liderzy (Irlandia i Hiszpania), są poza naszym zasięgiem i prawdopodobnie tak pozostanie jeszcze przez kilka lat.
Utrzymywanie się budowlanej stagnacji w Europie może nam jedynie ułatwić doścignięcie czołówki, tym bardziej że wyniki produkcji budowlanej wskazują 10-proc. spadek tego wskaźnika w Portugalii, która boom budowlany ma już chyba za sobą. Analitycy przewidują też dalszy spadek tych wskaźników również w Norwegii i Irlandii.

Lech Piesik, Gazeta Prawna