Co oferują banki hipoteczne ?

Cztery działające na polskim rynku banki hipoteczne obsługują tylko 1,5 proc. rynku kredytów mieszkaniowych. Ambitne plany ma duński Nykredit – za 5 lat chce mieć nawet 7 proc. kredytowego tortu. Czy mu się uda? Jako jedyny nie musi konkurować z bankiem uniwersalnym ze swojej grupy kapitałowej. Stawia na kredyty w złotówkach i nie rozbudowuje kosztownej sieci placówek decydując się na wyspecjalizowanych dystrybutorów takich jak Expander. Wygląda na to, że masz spore szanse na sukces.

Oprócz Nykredit na rynku działają także Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny (RHB), HypoVereinsbank Bank Hipoteczny (HVB) i Śląski Bank Hipoteczny (ŚBH). Banki te pozyskują pieniądze na kredyty z emisji listów zastawnych. Są to bardzo bezpieczne, długoterminowe papiery wartościowe. Banki uniwersalne, takie jak PKO BP czy Bank Pekao SA, finansują kredyty hipoteczne z lokat, które zakładane są z reguły nie dłużej niż na rok. Występuje więc nierównowaga między portfelem kredytowym, a depozytowym.

Banki hipoteczne są więc teoretycznie lepiej przygotowane do oferowanie kredytów hipotecznych. Mają jednak pewne ograniczenia. Listy zastawne muszą być silnie zabezpieczone. Ich zabezpieczeniem są kredyty hipoteczne udzielone przez bank. Banki hipoteczne nie mogą być więc tak liberalne przy udzielaniu kredytów jak banki uniwersalne. Nie kredytują np. nieruchomości spółdzielczych tylko hipoteczne (odrębna własność).

We wrześniu 2002 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która znacznie zmniejszyła rygory nakładane na te banki. Od tej pory mogą one oferować kredyty nie do 80, a do 100 proc. wartości bankowo hipotecznej (wartość bankowo-hipoteczna to wartość nieruchomości szacowana na potrzeby banku – z reguły jest o 10-15 proc. niższa od wartości rynkowej). Pamietajmy jednocześnie, że banki uniwersalne już teraz kredytują do 100 proc. wartości rynkowej nieruchomości dzieki ubezpieczeniom niskiego wkładu.

Kolejna zmiana to umożliwienie bankom hipotecznym wypłaty kredytu przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej (banki uniwersalne korzystają z tzw. ubezpieczenia pomostowego). Mogą także oferować rachunki powiernicze dla deweloperów. Bardzo aktywnie korzysta z tego RHB uznany przez Polski Związek Firm Deweloperskich za najlepszy bank do współpracy.

Banki hipoteczne nie mogą udzielać pożyczek hipotecznych. Ale ten zakaz spokojnie obchodzą oferując kredyty refinansowe. Klient może np. zrefinansować sobie koszty mieszkania kupionego wiele lat temu. W praktyce oznacza to, że może pożyczyć gotówkę pod hipotekę. To bardzo ciekawe rozwiązanie, bo taki kredyt refinansowy kosztuje tyle samo co kredyt hipoteczny (mieszkaniowy). Tymczasem w bankach uniwersalnych pożyczki hipoteczne są droższe o 2-3 pkt proc. niż kredyty na cel mieszkaniowy.

Jak prezentuje się oferta banków? Nykredit oferuje dość atrakcyjnie oprocentowany kredyt w PLN. A trzeba pamiętać, że 90 proc. nowych kredytów to kredyty w złotówkach. RHB bardzo szybko rozpatruje wnioski kredytowe. Wstępną decyzję można uzyskać od ręki w Internecie. Należący do grupy BPH PBK HVB ma atrakcyjną ofertę szczególnie we frankach szwajcarskich. To jednyny bank hipoteczny, który ma w ofercię tę walutę. Maksymalny okres spłaty kredytu w Nykredit, RHB i HVB to 30, a w ŚBH 25 lat.