Czy można kupić mieszkanie z obciążoną hipoteką
Co zrobić, gdy deweloper chce przekazać mieszkanie aktem notarialnym, ale z obciążoną hipoteką budynku? Kiedy lepiej przystąpić do podpisania aktu, a kiedy nie zgodzić się na przejęcie mieszkania z długiem? Czy bank wyrazi zgodę na zwolnienie hipoteki jednego lub kilku mieszkań w bloku?
Zazwyczaj nieruchomość, na której deweloper buduje blok, ma obciążoną hipotekę na rzecz banku, który udzielił mu kredytu na prowadzenie inwestycji. Klient nie musi jednak kupować mieszkania „z długiem”. Istnieje możliwość wyodrębnienia kupowanego lokalu z obciążonej na rzecz banku hipoteki. Na „oddłużenie” mieszkania i części działki musi wyrazić zgodę bank.
– Warunki zwolnienia zabezpieczenia z fragmentu nieruchomości reguluje umowa kredytu zawarta przez nasz bank z inwestorem. Zależy m.in. od tego, czy kredyt został w odpowiedniej części spłacony, a pozostałe zabezpieczenia dają wystarczającą rękojmię ochrony interesów banku – wyjaśnia Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP.
Gdy bank ma pewność
Procedura zwalniania z obciążenia części budynku jest stosunkowo prosta. Po pierwsze, deweloper musi regularnie spłacać zaciągnięty kredyt i odsetki. Po drugie, bank musi też mieć pewność, że reszta kredytu zostanie spłacona (deweloper dostarcza na żądanie banku sprawozdania).
Gdy w tym samym banku deweloper zaciąga kredyt na budowę domu, a jego klient – na kupno mieszkania w tym samym budynku, wtedy – jeżeli powyższe dwa warunki są spełnione, a klient spłaca swój kredyt na bieżąco – banki bez oporów zwalniają hipoteki.
– Jeżeli i klient, i deweloper zaciągnęły kredyty w tym samym banku, a kredyt dewelopera jest spłacany, to w projektach finansowanych przez nasz bank, zwolnienie hipoteki z danego mieszkania odbywa się automatycznie – mówi Krzysztof Czerkas dyrektor departamentu kredytów komercyjnych w Rheinhyp-Bre Bank Hipoteczny SA.
Co się dzieje, jeżeli klient zaciągnął kredyt w innym banku niż deweloper? Z reguły, jeżeli kredyt dewelopera jest spłacany na bieżąco, banki zgadzają się na zwolnienie hipoteki z konkretnego lokalu, zwłaszcza gdy pieniądze z jego sprzedaży deweloper przeznaczył na spłatę kredytu.
Jednym z warunków zwolnienia hipoteki z konkretnego mieszkania jest wpłacenie przez klienta deweloperowi całej kwoty przewidzianej umową. Ostatnia rata wpłacana jest zwykle tuż przed podpisaniem aktu notarialnego. Aby klient miał pewność, że będzie właścicielem mieszkania, za które zapłacił, przed wpłaceniem ostatniej raty dweloperowi, bank wydaje promesę dokonania zwolnienia hipoteki.
Jeśli jednak bank wie, że deweloper ma kłopoty finansowe, np. nie może sprzedać mieszkań i jest na skraju bankructwa, na zwolnienie hipoteki z mieszkania już zapłaconego przez klienta nie ma szans. Dlaczego? Bo wtedy bank straci możliwość odzyskania pieniędzy. W takiej sytuacji nie interesuje go, że za mieszkanie już dawno zapłacił nabywca.
Kiedy jest problem
Czy klient kupujący mieszkanie może wystąpić do banku, który kredytował budowę dewelopera, aby zwolnił hipotekę z jego mieszkania? – Z wnioskiem o zwolnienie hipoteki jednego z mieszkania występuje do banku tylko deweloper. Klient dewelopera nie zaciągał tego kredytu, więc nie wiążą go z bankiem żadne stosunki cywilno-prawne – wyjaśnia Paweł Korzeniewski, pracownik departamentu produktów kredytowych w PKO SA.
Podobnie postępują inne banki. Robert Kirejczyk z BZ WBK dodaje jednak, że decyzja o zwolnieniu części hipoteki każdorazowo zależy od uznania banku i nie ma żadnych pisanych lub niepisanych reguł określających zasady zdejmowania obciążeń. Niektóre banki żądają dodatkowo od deweloperów przedstawienia im innej formy zabezpieczenia części kredytu – np. na nowej nieruchomości.
Jeżeli deweloper nie przedstawi satysfakcjonującego banku zabezpieczenia i nie spłaca kredytu w terminie, ten obciąża hipoteką wszystkie nowo powstałe księgi wieczyste. Tak wpisana hipoteka jest hipoteką łączną. Oznacza to, że kwota np. 5 mln złotych, która do tej pory obciążała blok, będzie obciążać każde z mieszkań. – Nie każdy jednak z właścicieli mieszkań będzie musiał spłacić kwotę 5 mln zł. Jeżeli ta kwota wpłynie do banku od któregokolwiek z właścicieli, bank zwolni wszystkie hipoteki. Wynika to z ustawy o hipotece i księgach wieczystych – wyjaśnia Paweł Korzeniewski.
Spłata długów dewelopera przez nabywców mieszkań to czarny scenariusz. W krytycznych sytuacjach z bankiem należy negocjować.
– Co może zrobić bank, jeżeli deweloper nie spłaca kredytu, a nieruchomość jest obciążona hipoteką?
Jeśli hipoteka mieszkania została obciążona kredytem, który zaciągnął deweloper, teoretycznie klient dewelopera może stracić mieszkanie na rzecz banku. Dlatego to on powinien dogadać się z bankiem i spłacić choć część długu dewelopera, aby zatrzymać mieszkanie. Hipoteka zawsze jest bowiem związana z nieruchomością, na której została ustanowiona, a nie z osobą, która wzięła kredyt.
– Co się dzieje, jeżeli klient nie spłaca kredytu zabezpieczonego hipoteką?
Bank wydaje bankowy tytuł egzekucyjny (z reguły ta regulacja znajduje się we wszystkich umowach kredytowych) i doręcza go dłużnikowi, czyli osobie, która powinna spłacać kredyt wraz z odsetkami. Następnie bank zwraca się do sądu o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Sąd po jej nadaniu kieruje sprawę do komornika i to on zajmuje się odzyskiwaniem pieniędzy dla banku, przeprowadzając egzekucję np. z ruchomości czy rachunków bankowych właściciela mieszkania. Najczęściej sprzedawana jest obciążona nieruchomość. Sprzedaż następuje w trybie egzekucyjnym, co oznacza to, że nowy właściciel nabywa mieszkanie bez obciążeń.
Agnieszka Stefańska, Rzeczpospolita
