Czy zdrożeją kredyty mieszkaniowe?

Komisja Nadzoru Bankowego chce uchronić banki przed ewentualnym kryzysem na rynku nieruchomości. Na razie mamy boom ale załamanie jest tylko kwestią czasu. Dlatego właśnie te banki, które będą chciały dużo pożyczać na zakup mieszkań i domów muszą już teraz gromadzić wyższe kapitały własne.

Media ostrzegają przed droższymi kredytami. Czy faktycznie zapłacimy więcej za mieszkaniowe długi? Na razie nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od decyzji banków. Konkurencja jest na tyle silna, że banki prawdopodobnie wezmą większość kosztów wynikających ze zmian prawa na siebie. Niektóre mniejsze banki mogą jednak podnieść ceny kredytów z niskim wkładem własnym lub wymagać dokonywania regularnych wycen nieruchomości w trakcie spłaty.

Nie należy zapominać o towarzystwach ubezpieczeniowych, które w tej chwili biorą na siebie część ryzyka przy kredytach na ponad 80 proc. wartości nieruchomości. Składki ubezpieczeń niskiego wkładu nie są wysokie. Coraz więcej towarzystw odchodzi od pobierania ich za jednym zamachem przy zaciąganiu kredytu na rzecz spłaty niewielkich kwot w miesięcznych ratach. Ubezpieczyciele mogą więc „kupić” od banków dodatkowe porcje ryzyka kredytowego jeśli dla tych ostatnich okaże się ono zbyt kosztowne.

Tak czy inaczej, dzięki KNB, kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości będzie nieco droższy. Odpowiedź na pytania: „o ile?” i „kto za to zapłaci?” znają tylko banki. Na pewno nie powinniśmy się jednak obawiać znacznie droższych kredytów mieszkaniowych.

Maciej Kossowski

Poniżej prezentujemy momorandum przygotowane Komitet ds. Finansowania Nieruchomości działający przy Związku Banków Polskich.

Co w praktyce oznaczają te zmiany? Czy nowe przepisy powodują konieczność tworzenia wyższych wymogów kapitałowych dla kredytów o wysokiej relacji kredytu do wartości zabezpieczenia?

Komisja Nadzoru Bankowego uznała, iż coraz większe zaangażowanie się banków w finansowanie mieszkalnictwa powinno podlegać właściwej ocenie. Ocena ta polega na obowiązku banków posiadania odpowiedniego do wysokości zaangażowania banku w kredytowanie kapitału. I to jest przedmiotem regulacji *.

Dla każdego kredytu banki stosują wagi ryzyka, pozwalające oceniać adekwatność kapitału. Do 1 stycznia 2005 r. w Polsce dla kredytów mieszkaniowych stosowano wagę ryzyka 50 proc. Oznacza to w praktyce, iż w przypadku braku spłaty takiego kredytu, bank winien dysponować środkami pozwalającymi na pokrycie strat – czyli dla każdego 100 złotych kredytu, bank powinien posiadać 4 złote kapitału własnego. Nowa Umowa Kapitałowa (Bazylea II) umożliwia poszczególnym krajom wprowadzanie przez poszczególne nadzory bankowe indywidualnych rozwiązań.

Tak więc, Komisja Nadzoru Bankowego uznała, iż może wprowadzić preferencyjne wagi ryzyka w wysokości 50 proc. i normalne w wysokości 100 proc. Stosowanie tych preferencyjnych wag ryzyka wierzytelności hipotecznych jest możliwe pod warunkiem zabezpieczenia tych wierzytelności na finansowanej nieruchomości oraz wyceny tej nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, stosując metodę operatu szacunkowego. Wiąże się to z obowiązkiem ustanowienia zabezpieczenia oraz skutecznością ustanowienia zabezpieczenia na hipotece.

Zapisy Uchwały KNB nie nakładają bezpośrednio na klientów nowych kosztów. Jednakże wprowadzenie przez bank, w celu obniżenia wymogu kapitałowego, obowiązkowej wyceny nieruchomości dla każdego nowoudzielanego kredytu może, ale nie musi, spowodować dodatkowy koszt dla kredytobiorcy. Potencjalny koszt związany z wymaganą wyceną (coroczną) może być przez bank potraktowany w ten sposób, iż klient nie odczuje skutków potencjalnych dodatkowych kosztów. Prawdopodobnie w lepszej sytuacji będą klienci banków dużych, o stosunkowo wysokim kapitale własnym.

Potencjalne koszty związane z wymogami uchwały można skalkulować następująco: zakładając, że kredyt w wysokości 100 tys. zł zostanie spłacony po 10 latach, a średni koszt wyceny (koszt wymaganego Uchwałą operatu szacunkowego przygotowywanego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego) to 700 zł rocznie, to oznaczać będzie dodatkowo 7 tys. złotych w trakcie kredytu. Bank, chcąc zmniejszyć wymóg kapitałowy, a tym samym oferować konkurencyjne kredyty hipoteczne może korzystać z zasady ustalonej przez Uchwałę, iż dla kredytów o wskaźniku wartości kredytu do wartości zabezpieczenia poniżej 50 proc. (lub dla tej części kredytu) będzie mógł stosować preferencyjne stawki wag ryzyka.

Komentując wymóg stosowania w takim zakresie wycen nieruchomości dokonywanych przez rzeczoznawców majątkowych należy stwierdzić, iż operat szacunkowy nie zwraca uwagi na takie zagadnienia jak: (a) zachowanie się wartości nieruchomości w długim okresie czasu, (b) cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości, (c) odzyskiwalność należności. Jednocześnie operat szacunkowy nie jest jedynym z elementów oceny ryzyka kredytowego klienta – uwarunkowania rynku bankowego oraz status finansowy kredytobiorcy są nie mniej istotne.

Z punktu widzenia nadzoru bankowego te normy ostrożnościowe wynikają z obawy o możliwość, wcześniej czy później, wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości. W takiej sytuacji gwałtownie spadają ceny nieruchomości, co oznacza spadek wartości zabezpieczenia. Co z kolei pociąga za sobą tendencję braku zainteresowania kredytobiorcy spłatą kredytów hipotecznych. A to oznacza, że bank musi korzystać z procesu windykacji i przejmowania zabezpieczenia, którego wartość może być niższa niż kredyt. Sektor bankowy może być taką sytuacją mocno dotknięty. Taka sytuacja także przekłada się na wszystkich uczestników rynku.

Czy takie zmiany mogą w konsekwencji doprowadzić do tego, że banki uniwersalne będę mniej skłonne do udzielania kredytów na 70 czy 80 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie?

Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Nie ma także jednego wzorca dla banków. Wszystko zależy od wewnętrznej struktury portfela. W dalszym ciągu nie cały portfel kredytów hipotecznych każdego z banków wymaga wyznaczania corocznie wartości zabezpieczenia. Konkurencja banków oraz zwiększony popyt na kredyty może być przyczyną (czasami okresową) oferowania kredytów o wyższym współczynniku kredytu do zabezpieczenia. Oczywiście ich koszt jest inny, bo inny jest koszt kapitału dla banku.

Jeżeli nadzór bankowy wskazywał i wskazuje na potrzebę tworzenia międzybankowych baz danych o nieruchomościach, to korzystanie z takiej bazy, obecnie prowadzonej przez ZBP (AMRON), powinno umożliwiać co najmniej stosowanie wyższego współczynnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia np. 70-80 proc. W tym przypadku nie występuje koszt wyceny wartości nieruchomości. Dodatkowo banki korzystają z ubezpieczenia kredytu hipotecznego – wkładu własnego klienta. Jeżeli ubezpieczenie obejmuje np. 20-30 proc. wkład własny, to oznaczałoby, iż dzięki transferowi ryzyka kredytowego nawet kredyty o wskaźniku 70-80 proc. korzystałyby z preferencyjnych wag ryzyka.

Czy takie regulacje przełożą się na podwyższenie kosztu kredytu?

Mogą, ale nie muszą. Bank może albo dostosowywać wielkość swojego portfela wierzytelności hipotecznych kredytowaniu nieruchomości do wysokości posiadanych kapitałów własnych, albo pozyskiwać kapitał, co bezpośrednio może przełożyć się na zwiększenie kosztów kredytu.

Przedstawione poniżej opinie są wyłącznie opiniami autorów memorandum i nie stanowią oficjalnej opinii banków, Związku Banków Polskich i sektora bankowego.

* Uchwała Nr 4/2004 Komisji Nadzoru Bankowego z dnia 8 września 2004 r. w sprawie zakresu i szczegółowych zasad wyznaczania wymogów kapitałowych z tytułu poszczególnych rodzajów ryzyka oraz zakresu stosowania metod statystycznych i warunków, których spełnienie umożliwia uzyskanie zgody na ich stosowanie, sposobu i szczegółowych zasad obliczania współczynnika wypłacalności banku, zakresu i sposobu uwzględniania działania banków w holdingach w obliczaniu wymogów kapitałowych i współczynnika wypłacalności oraz określenia dodatkowych pozycji bilansu banku ujmowanych łącznie z funduszami własnymi w rachunku adekwatności kapitałowej oraz zakresu, sposobu i warunków ich wyznaczania (Dz.Urz. NBP Nr 15, poz. 25).