Dlaczego drożeją używane mieszkania

Wydaje ci się, że ceny nowych mieszkań potwornie poszły do góry? Błąd! Największy wzrosty są na rynku wtórnym. W ciągu ostatniego roku używane lokale podrożały nawet o 60 proc.!

Szukam dwupokojowego mieszkania w bloku z wielkiej płyty – opowiada pan Marcin z Warszawy. – Teoretycznie nie powinienem mieć żadnych problemów. Takich lokali niby nikt nie chce, ogłoszeń jest sporo. Zobaczyłem w czwartek w internecie ofertę sprzedaży 38 m kw. na Pradze. Ogłoszenie ze środy. Cena 135 tys. Dzwonię i słyszę, że jakiś klient właśnie z Opoczna z pieniędzmi jedzie. Nie widział lokalu, a chce kupić. Myślałem, że pośrednik żartuje. Ale nic, dzwonię do innego agenta. Znowu Praga – 37 m kw. Cena 120 tys. zł. Usłyszałem: jest pan siódmy w kolejce! I tak jest cały czas. Jeśli można kupić lokal od ręki, to jest potwornie drogi. Przecież nie dam 4 tys. zł za m kw. za mieszkanie w wielkiej płycie – denerwuje się pan Marcin.

Ceny rosną i rosną, i rosną

Pan Marcin nadal ma nadzieję, że kupi coś okazyjnie, tymczasem według Małgorzaty Koprzywa-Chudzyńskiej z Agencji Ober Haus ceny mieszkań na rynku wtórnym w stolicy wzrosły w ciągu ostatniego roku nawet o 20-30 proc.!

A podobnie sytuacja wygląda w innych dużych miastach. W Krakowie jeszcze rok temu w ścisłym centrum można było dostać lokale na rynku wtórnym za 6 tys. zł za m kw. – Teraz atrakcyjne mieszkania w okolicach rynku mogą kosztować nawet i 10 tys. zł za m kw. – twierdzą lokalni pośrednicy.

We Wrocławiu średnie ceny mieszkań zbudowanych w latach 90. wynosiły około 3 tys. zł za metr kwadratowy, obecnie oscylują wokół 4-5 tys. zł za metr. To oznacza wzrost cen o ponad 30 proc.! Szczególnie ostry skok nastąpił w drugiej połowie roku. – Rynek nieruchomości we Wrocławiu opustoszał, jest bardzo niewiele ofert, a my zbliżamy się do cen warszawskich – twierdzi Ewa Klos prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Ceny mieszkań wzrosły też w Poznaniu, Trójmieście oraz Łodzi.

We wszystkich badanych przez „Gazetę” miastach ludzie szukają mieszkań w nowym budownictwie – cezurą jest tu rok 1990 – bądź w starych kamienicach z cegły. Metraż? Najchętniej wybierane są mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 40-50 m kw.

Swoich miłośników mają również kawalerki. Takie lokale schodzą z rynku nawet w ciągu kilku dni.

Skąd taka histeria na rynku?

Najważniejszy powód: deweloperzy nie są w stanie zaspokoić popytu, kupując teraz mieszkanie, klucze dostanie się w grudniu przyszłego roku – więc klienci szukają ofert na rynku wtórnym. – Wzrost cen to także między innymi wynik likwidacji ulgi remontowej – uważa Ewa Klos.

Ludzie chcą wkupić mieszkanie jeszcze w tym roku, aby załapać się na ulgę remontową. Przestaje ona obowiązywać z końcem 2005 roku, bo jest zbyt kosztowna dla budżetu. Od kilku lat regularnie z jej tytułu podatnicy odliczali ok. dwóch miliardów złotych. Dzięki niej można zaoszczędzić nawet 6615 zł wydane na remont mieszkania (materiały budowlane, ich transport oraz robociznę).

Ponadto ofert na rynku jest bardzo mało. Klienci wstrzymują się ze sprzedażą, licząc, że przy obecnym tempie wzrostu cen za kilka miesięcy zarobią jeszcze więcej. Niektóre agencje wręcz nie mają już czym handlować.

Co więcej, ceny podbijane są także przez cudzoziemców. W Krakowie kupują oni mieszkania w ścisłym centrum. We Wrocławiu obcokrajowcy kupują zaś całe kamienice.

Sytuacji z całą pewnością nie uspokoiła też zapowiedź organów nadzoru bankowego o planach zlikwidowania kredytów w walutach obcych. Jest raczej mało prawdopodobne, by do tego doszło, ale mimo to część ludzi na gwałt zaczęła szukać mieszkania, aby „zdążyć na franki”.

Kiedy mieszkania stanieją

Według Ewy Klos górną barierą dla cen będzie wyczerpująca się zdolność kredytowa Polaków. Innymi słowy w pewnym momencie mieszkania będą tak drogie, że rodaków nie będzie już stać na spłaty rat ewentualnych kredytów. Klos ma nadzieję, że taka rynkowa korekta nastąpi szybko, a ceny we Wrocławiu ustabilizują się już na początku przyszłego roku.

Mniejszymi optymistami są pośrednicy z innych miast. Według Małgorzaty Koprzywy-Chudzyńskiej w najbliższej przyszłości nie należy się spodziewać spadku cen w Warszawie. – Obecnie popyt jest jeszcze większy niż rok temu, gdy panował boom spowodowany naszym wejściem do UE – mówi. I dodaje, że podaż używanych mieszkań w Warszawie jest coraz mniejsza, więc dalszy wzrost cen jest nieunikniony.

Podobnie jest w Poznaniu. Tu pośrednicy twierdzą wręcz, że prawdziwy boom dopiero się rozpocznie.

Mieszkaniowi specjaliści podkreślają, że rynek wtórny odetchnie, dopiero gdy zwiększy się podaż nowych lokali. Ta jednak jest uzależniona od planów zagospodarowania przestrzennego, których dziś większość miast po prostu nie ma.

Kupujesz, to uważaj

Chcesz kupić bezpiecznie? To pamiętaj:

1. Oglądaj dokładnie i szczegółowo

O tym, czy mieszkanie ci się podoba, czy nie, decyduje pierwsze 30 sekund od momentu wejścia do niego. Jednak postaraj się powściągnąć emocje.

Pamiętaj też, że każdy lokal da się wyremontować. Trudno za to znaleźć mieszkanie w dobrym punkcie miasta z atrakcyjnym rozkładem pomieszczeń.

Na oględziny dobrze jest wziąć ze sobą kartkę papieru oraz cyfrowy aparat fotograficzny. Kiedy obejrzysz kilkanaście mieszkań, zdjęcia pomogą ci je odróżnić. Na kartce notuj wszystkie pytania i uwagi, jakie masz do właściciela i lokalu.

Zwróć uwagę na stan techniczny klatki schodowej:

• czy jest domofon;
• czy klatka jest czysta, czy wysmarowana graffiti;
• czy jest winda. Jeśli jest, to czy jest nowa, czy stara? Czy mieszkanie położone jest przy windzie? Jeśli tak, będzie ją nieustannie słychać.

W mieszkaniu obejrzyj:

• okna – czy wychodzą na studnię, ulicę, czy na podwórko? Jeśli na ulicę (zwłaszcza ruchliwą), a są nieszczelne, może ci przeszkadzać hałas. Jeśli na studnię, w mieszkaniu może być ciemno, a sąsiedzi będą ci zaglądać do mieszkania. Sprawdź, czy okna są stare, czy nowe, szczelne czy wypaczone. To ważne – jeśli będą nieszczelne, to w czasie deszczu woda będzie kapać na podłogę, więcej też zapłacisz za ogrzewanie. Wymiana okien to wydatek kilku tysięcy złotych;
• drzwi – zewnętrzne: czy są nowe, czy stare (jeśli stare, ich wymiana może kosztować kolejne kilka tysięcy złotych). Wewnętrzne -nawet jeśli są stare, to ich wymiana nie jest zbyt kosztowna, przyzwoite drzwi wewnętrzne można kupić już za 200 zł;
• podłogi – czy są to płytki PCV, panele, czy może parkiet? Stary parkiet trzeba będzie wycyklinować i pomalować kilkakrotnie lakierem, co zajmuje ok. tygodnia;
• ściany – sprawdź, czy nie są zagrzybione, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci i zacieków;
• łazienkę – czy są płytki i terakota? Jest prysznic czy wanna? W jakim stanie jest ceramika (sedes, umywalka, wanna bądź prysznic) – do wymiany czy może zostać?;
• kuchnię – czy są płytki i terakota? Sprawdź podłogę w kuchni (okolice kosza na śmieci) i w łazience – wypatruj karaluchów, mrówek faraona, rybików itp.

Sprawdź także instalacje:

• prąd – sprawdź, czy nie są powyrywane kontakty. Poproś właściciela o jednoczesne włączenie wszystkich świateł w mieszkaniu oraz np. odkurzacza i telewizora, aby się przekonać, czy instalacja wytrzymuje takie obciążenia;
• woda – przyjrzyj się kranom, czy nie ciekną; potem odkręć je tak bardzo, jak tylko się da, żeby zobaczyć, jakie jest ciśnienie wody i czy ma ona odpowiednią temperaturę. Dowiedz się, czy ciepła woda nie jest podgrzewana np. elektrycznie. To może znacząco podnieść koszty;
• gaz – sprawdź, czy działają wszystkie palniki w kuchence i jak duży jest płomień. Dowiedz się, czy w domu jest gaz ziemny, czy w butlach. Jeśli ten drugi, będziesz za niego płacić więcej i zamawiać jego dostawę;
• centralne ogrzewanie – jeśli grzejniki są elektryczne, przelicz, ile będziesz musiał płacić za prąd.
• media – telefon, kablówka, internet. Jeśli są, upewnij się, czy działają.

2. Zapoznaj się ze stanem prawnym nieruchomości. Na co zwracać uwagę?

MIESZKANIE MA OBCIĄŻONĄ HIPOTEKĘ. Oznacza mniej więcej tyle, że obecny właściciel prawdopodobnie sfinansował jego zakup z kredytu hipotecznego.

Nie ma powodu do paniki. Takich transakcji – gdy ktoś kupuje mieszkanie z obciążoną hipoteką – jest na rynku coraz więcej.

Sprzedający powinien dać ci tzw. opinię z banku – zaświadczenie o kredycie. W dokumencie musi się znaleźć informacja, czy terminowo regulował raty oraz jaka kwota pozostała do spłaty. Opinia jest ci potrzebna zarówno, gdy płacisz gotówką, jak i w przypadku, kiedy zaciągasz kredyt na kupno lokalu. W tym drugim wypadku twój bank po prostu spłaci jego kredyt.

UWAGA! Cała ta operacja niesie ze sobą jednak pewne zagrożenia:

• Sprzedający wziął kredyt w walucie obcej, a w momencie sprzedaży mieszkania jej kurs wzrósł tak, że kwota pożyczki przerosła cenę lokalu ustaloną między stronami. Jak się przed tym zabezpieczyć?  Kupujący koniecznie przed podpisaniem umowy powinien zażądać bankowego zaświadczenia o kwocie (saldzie) do spłaty na dzień wystawienia zaświadczenia.
• Sprzedający nie składa wniosku o wykreślenie hipoteki. Dlatego kupujący powinien umieścić w umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży lokalu paragraf, że jeżeli właściciel nie złoży wniosku w księgach, to zwraca otrzymane pieniądze, a niedoszłemu nabywcy wypłaca zadatek w podwójnej wysokości.

MIESZKANIE JEST NA PRAWIE SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM. Takie prawo w niewielkim stopniu różni się od odrębnej własności (własności hipotecznej). Tak samo jak przy odrębnej własności na jego zakup bank udzieli ci kredytu. Bez problemu możesz je sprzedać, darować oraz przekazać dzieciom. Może również należeć do kilku osób (np. męża i żony).

A czym się różni od prawa odrębnej własności?

• Nie dostaniesz kredytu bankowego na spółdzielcze własnościowe prawo do garażu. O co chodzi? Jeśli kupujesz jednocześnie spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania i garażu, bank udzieli ci kredytu tylko do wysokości wartości lokalu. Powód? Bank nie może zabezpieczyć się na spółdzielczym własnościowym prawie do garażu (nie może założyć mu hipoteki).
• Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, czeka cię więcej formalności przy załatwianiu kredytu.

Niektóre banki żądają np. wydania przez spółdzielnię zaświadczenia, w którym zezwala na założenie dla lokalu księgi wieczystej.

Problem polega na tym, że takie zaświadczenie nie jest tak naprawdę do niczego potrzebne, bo spółdzielnia nie może się sprzeciwić założeniu księgi wieczystej lokalu. Niektóre spółdzielnie nie chcą go więc wydać! Jak z tego wybrnąć? Poproś administrację spółdzielni o pismo, w którym odmawia wydania zaświadczenia. W piśmie radca prawny spółdzielni powinien powołać się na przepisy, które zwalniają go z tego obowiązku (czyli ustawę o księgach wieczystych oraz prawo spółdzielcze).

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE. Jest to forma prawa własności gruntu. Jego właścicielem jest skarb państwa albo gmina, a użytkuje (przez 99 lat) wspólnota albo spółdzielnia. Za użytkowanie co roku płaci się 1 proc. wartości gruntu.

W praktyce użytkowanie wieczyste oznacza więc tyle, że twoje comiesięczne opłaty za mieszkanie będą trochę wyższe.

3. Decyzję o kupnie podejmuj szybko. Jeśli mieszkanie ci się nie podoba, mów to od razu. Jeśli robi na tobie dobre wrażenie, podpisuj umowę przedwstępną. Mieszkania nie kupuje się jak telewizora – porównując modele. Nie da się więc wrócić po obejrzeniu dziesięciu lokali do numeru cztery, bo czwórka prawdopodobnie będzie już sprzedana.

Umowę przedwstępną podpisuj – koniecznie! – w formie aktu notarialnego. Jeśli sprzedający będzie chciał wycofać się z transakcji (bo np. ktoś inny dał lepszą ofertę), będziesz mógł żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności lokalu bez zgody sprzedającego. Takiej możliwości nie daje ci umowa przedwstępna podpisana bez udziału notariusza. W tym przypadku wycofanie się sprzedającego oznacza, że możesz od niego żądać jedynie zwrotu zaliczki bądź zadatku (tego ostatniej w podwójnej wysokości).

4. Nie kupuj za drogo. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym i bierzesz na nie kredyt, musisz je wycenić (wymaga tego bank). Oczywiście nie sam, tylko przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego.

Problem pojawia się, jeśli zapłaciłeś za lokal więcej, niż jest wart. Bank udzieli ci wówczas pożyczki, ale tylko do granicy określonej przez wartość lokalu.

PRZYKŁAD. Kupiłeś mieszkanie za 250 tys., a według rzeczoznawcy jest warte tylko 220 tys. Dostaniesz prawdopodobnie kredyt, ale tylko na 220 tys. zł.

5. Daj czas bankowi. Załatwienie kredytu zajmie ci minimum ze dwa tygodnie. Dlatego w umowie przedwstępnej zaznacz, że ostateczna umowa sprzedaży powinna być podpisana w ciągu sześciu tygodni. Jeśli jeden bank nie da ci kredytu, zawsze będziesz mógł złożyć wniosek do innego.

6. Policz dokładnie, ile potrzebujesz gotówki, aby zrealizować transakcję. Chodzi o prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami, opłaty bankowe, ubezpieczenie kredytu i mieszkania, weksle, koszta przeprowadzki itd. Koniecznie dołóż do wyliczonej kwoty 10 proc. Będzie jak znalazł na nieprzewidziane wydatki.

Jak rosną ceny?

Warszawa

Ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w ciągu ostatniego roku nawet o 20-30 proc. Dotyczy to zwłaszcza lokali w starych kamienicach z cegły lub mieszkań stosunkowo nowych (do pięciu lat). Popyt na takie nieruchomości jest bardzo duży. – Zdarza się, że dobrze zlokalizowane mieszkania w kamienicach w centrum miasta kosztujące po 8 tys. zł za m kw. sprzedajemy w ciągu kilku dni – mówi Małgorzata Koprzywa-Chudzyńska. Przykład? 50-metrowe mieszkanie za 450 tys. zł w bloku z cegły z lat 60, wyremontowane i w doskonałej lokalizacji czekało na nowego właściciela zaledwie tydzień. Coraz częściej jednak w tym segmencie pojawiają się lokale i za kilkanaście tysięcy złotych za metr.

Znacznie tańsze są mieszkania położone z dala od centrum. A jeszcze mniej trzeba dać za mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. W ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w płycie wzrosły bardzo niewiele. Obecnie można je kupić za 3,5-4 tys. zł za m kw. – Trzypokojowe 55-60 metrowe mieszkania na przykład na Chomiczówce kosztują około 200 tys. zł – uważa Małgorzata Koprzywa-Chudzyńska. Ceny wielkopłytowców znacząco zależą od stanu budynku. Rosną, gdy budynek jest ocieplony, ma wymienione piony, wyremontowane klatki.

Kraków

W Krakowie jest bardzo duży popyt na używane mieszkania. Jeszcze rok temu w ścisłym centrum (do pierwszej obwodnicy) można było dostać lokale na rynku wtórnym za 6 tys. zł za m kw. – Teraz atrakcyjne mieszkania w okolicach rynku mogą kosztować nawet i 10 tys. zł za m kw. – mówi Joanna Targowska z agencji Ober Haus w Krakowie. Także w innych dzielnicach ceny mocno poszły w górę. W dzielnicy Krowodrza jeszcze rok temu można było kupić mieszkania za 3 tys. zł za m kw., obecnie metr kosztuje nawet 5 tys. zł. W najatrakcyjnieszych lokalizacjach ceny mogły skoczyć w górę nawet o ponad 60 proc.!

Duży jest popyt na mieszkania stosunkowo nowe, wybudowane kilka lat temu. Według Targowskiej trochę mniejsze zainteresowanie jest mieszkaniami w budynkach z wielkiej płyty, ale ich ceny także wzrosły. – Na przykład w okolicach Huty pod koniec zeszłego roku za mieszkanie trzeba było dać 2,5-2,7 tys.zł za m kw., teraz ciężko znaleźć oferty poniżej 3 tys. zł za m kw. – mówi.

Poza ścisłym centrum największym powodzeniem cieszą się lokale jedno- i dwupokojowe, kupowane głównie przez ludzi młodych – studentów i małżeństwa. – Mieszkania dwupokojowe kosztujące poniżej 200 tys. zł sprzedają się w ciągu jednego-dwóch dni – opowiada Targowska. To znacznie szybciej niż rok temu.

Łódź

W Łodzi jest umiarkowany spokój. Ceny nie rosną w takim tempie jak w niektórych innych dużych miastach, np. w Warszawie czy w Krakowie. – W ciągu ostatniego roku co najwyżej o kilka procent – twierdzi Mirosław Zięba z łódzkiej agencji nieruchomości Mezcomp.

Pośrednicy handlują tutaj jednak przede wszystkim mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty. Średnia cena to 1,6-1,7 tys. zł za m kw. Największym powodzeniem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Takie lokale nie czekają długo na nabywców. – Góra kilka tygodni – zapewnia Zięba.

Mieszkań w kamienicach jest w ofertach mało, bo większość z nich należy do gminy. Jeśli taka nieruchomość trafi na rynek i jest w dobrym stanie, kosztuje co najmniej 3 tys. zł za m kw.

Poznań

W Poznaniu także wzrost cen nie jest jeszcze tak wysoki jak w Warszawie i w Krakowie. Tu najbardziej podrożały mieszkania wybudowane kilka lat temu. Ich ceny w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy skoczyły o kilkanaście procent i za metr kwadratowy trzeba zapłacić nawet ponad 4,7 tys. zł.

Największym wzięciem cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 m kw. – Taki lokal sprzedaje się w ciągu dnia albo dwóch – twierdzą lokalni pośrednicy. Ceny w blokach z wielkiej płyty są niższe – 2,3-3 tys. zł – i rosną wolniej- w ciągu ostatniego roku o kilka procent. Mieszkania położone w centrum, najczęściej ulokowane w kamienicach z cegły, kosztują od 2,5 do 4,9 tys. zł za m kw. w zależności od standardu lokalu.

Wrocław

– Rynek nieruchomości we Wrocławiu opustoszał, jest bardzo niewiele ofert, a my zbliżamy się do cen warszawskich – twierdzi Ewa Klos, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Ceny mieszkań z lat 90. wzrosły w ciągu roku o blisko 30 proc. i wynoszą 4-5 tys. zł za m kw. Szczególnie duży skok nastąpił w drugiej połowie roku, a zwłaszcza w ostatnich dwóch miesiącach.

Niektóre mieszkania w kamienicach w centrum osiągają cenę 8 tys. zł za m kw. i więcej. Mniejszym powodzeniem cieszą się mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Ich ceny wzrosły o blisko 10 proc. w ciągu roku i raczej nie przekraczają 3,5 tys. zł za m kw.

Trójmiasto

Według informacji agencji nieruchomości Jodłowski imponująco rosną ceny nieruchomości najlepszych trójmiejskich lokalizacji, czyli w centrum Sopotu, starej części Oliwy czy Orłowa, nad samym morzem. Taki lokal kosztuje o 20-30 proc. więcej niż przed rokiem. Ceny mieszkań w budynkach z płyty w wysokiej zabudowie z dala od centrum wahają się od 2,2 do 2,6 tys. zł i wzrosły góra o kilka procent. Z kolei mieszkania w budynkach niższych można kupić po blisko 3 tys. zł za m kw.