Droższe użytkowania wieczyste

Dotąd płaciłem za użytkowanie wieczyste mojej 280-metrowej posesji około 700 zł rocznie, a teraz ma to być prawie 3,5 tysiąca zł. Skąd ten wzrost? Przecież od kilku lat mówi się o stagnacji na rynku nieruchomości – oburza się mieszkaniec stołecznego Mokotowa.

Nie on jeden. Na Mokotowie dokonano bowiem przeszacowania wartości ponad 800 działek. Ich wartość oczywiście wzrosła, a użytkownicy wieczyści muszą teraz płacić kilkakrotnie więcej niż do tej pory. Problem dotyczy jednak całej Polski. Samorządy dokonują przeszacowań gruntów co 3 – 4 lata, a nawet rzadziej, więc wzrost cen bywa dotkliwy.

Stolica nie jest jedynym miastem, w którym użytkownicy wieczyści protestują przeciw tym szacunkom, ale tu skala tych protestów jest większa, bo niewiele jest transakcji dotyczących prawa własności. To rezultat skomunalizowania działek na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Wyceny na potrzeby zmiany opłat za użytkowanie wieczyste budzą emocje, bo są podstawą ustalania stałych opłat, jakie muszą uiszczać przedsiębiorcy (ich dotyka najwyższa, 3-proc., opłata) i zwykli mieszkańcy danego terenu.

– O rzetelności wyceny decyduje doświadczenie rzeczoznawcy, jego znajomość rynku gruntów na danym terenie oraz posiadany zbiór informacji o transakcjach zawieranych wokół wycenianej nieruchomości – podkreśla Wojciech Nurek z Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych.

O tym, ile zapłacimy za użytkowanie wieczyste, decyduje przede wszystkim lokalizacja. W Krakowie na Kazimierzu wartość 1 mkw. gruntu wynosi od 750 do 1000 zł, gdy w Nowej Hucie zaledwie 15 – 400 zł. W centrum Wrocławia 1 mkw. jest wart 1400 zł, a w okolicach Psiego Pola tylko 150 – 400 zł. W Poznaniu najdrożej jest na Starym Mieście – 1400 – 1500 zł, w dzielnicach Grunwald czy Winogrady jest to już niewiele ponad 200 zł. Z kolei w Białymstoku ceny w centrum wahają się w granicach 250 – 270 zł, a na obrzeżach wynoszą około 140 zł.

W całej Polsce wycen gruntów do ustalenia opłat za wieczyste użytkowanie dokonuje się najczęściej co 3 – 5 lat, bo to operacja kosztowna. Operat szacunkowy dla działki kosztuje od 300 do 500 zł, jeśli jest to wycena masowa wielu działek.

Na warszawskim Mokotowie udało się, co prawda, ponad 800 działek wycenić po około 59 zł za 1 mkw., ale była to aktualizacja wycen wykonanych dwa lata temu i wtedy zapłacono za nie więcej. Bywa, że miasto rezygnuje z takiej aktualizacji, bo wpływy z podwyżki opłat byłyby niższe od kosztów przeszacowania gruntów.

Anna Baranowska, kierownik działu użytkowania wieczystego gruntu w Zarządzie Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu, zwraca uwagę, że część aktualizacji opłat wstrzymano z uwagi na przekształcenia własnościowe.

– Nie było sensu dokonywać wyceny dla ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste, skoro użytkownik wieczysty składał wniosek o przekształcenie tego prawa do gruntu we własność. Ludzie kalkulują, że bardziej opłaca się uwłaszczyć niż co kilka lat wnosić podwyższane opłaty. Tę drogę wybierają też inwestorzy komercyjni. Użytkowników wieczystych rozlicza się bowiem z zagospodarowania działki, a właścicieli już nie – wyjaśnia Anna Baranowska.

Mapa opłat pokazuje, że nie ma tu żadnych reguł. Nie można tych wycen uśrednić, dla każdej działki muszą być dokonane osobno. Od urzędowej wyceny można odwołać się w ciągu 30 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a jeśli podtrzyma ono decyzję, to można się udać do sądu. Użytkownicy wieczyści, których dochody na osobę w rodzinie nie przekraczają 50 proc. średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który ma być wnoszona opłata, są ustawowo zwolnieni z jej połowy, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Uwaga

Wyceny gruntów dla ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste to nieuśrednione ceny transakcyjne wynikające z aktów notarialnych. Nie są to także ceny ofertowe. Podstawą do określenia opłaty za użytkowanie wieczyste powinny być ceny rynkowe. Ale szacowanie odbywa się na podstawie transakcji z przeszłości z uwzględnieniem zasad określonych w metodologii dokonywania tych wycen. Jeżeli zatem podstawą do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste jest np. 1100 zł za mkw., to nie musi to być aktualna cena rynkowa gruntu, która może być wyższa (najczęściej) lub niższa, jeżeli grunt trafi do obrotu.

Prwao użytkowania wieczystego

– Grunty w użytkowanie wieczyste może oddawać skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Przyznawanie prawa użytkowania wieczystego zazwyczaj odbywa się w drodze przetargu i ze wskazaniem, w jaki sposób grunt ma być zagospodarowany. Użytkownik wieczysty nie musi zapłacić wynikającej z przetargu ceny, a jedynie tzw. pierwszą wpłatę, która wynosi od 15 proc. (dla gruntów pod zabudowę mieszkaniową) do 25 proc. (dla gruntów pod zabudowę komercyjną) wylicytowanej ceny. Potem wnosi opłaty roczne – w przypadku gruntów pod zabudowę mieszkaniową 1 proc. uzyskanej na przetargu ceny, a pod zabudowę komercyjną – 3 proc. Opłaty roczne w wysokości 0,3 proc. są stosowane w przypadku nieruchomości przekazywanych np. pod obiekty związane z bezpieczeństwem państwa, sakralne czy przeznaczone na działalność charytatywną.

– Użytkowanie wieczyste ustanawia się na 99 lat z możliwością przedłużenia. Dopuszcza się krótszy okres, ale nie mniej niż na 40 lat. Gdyby prawo użytkowania nie zostało przedłużone, to inwestorowi, który poniósł nakłady na zagospodarowanie działki, przysługuje ich częściowy zwrot.

– Samorząd terytorialny czy skarb państwa ma prawo aktualizować wycenę prawa użytkowania wieczystego nie częściej niż raz w roku – tak stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli jednak wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż cena ustalona w drodze przetargu w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, to aktualizacji się nie dokonuje.

– Prawo użytkowania wieczystego – choć bardziej ograniczone od własności – dzięki stosunkowo niskiej pierwszej wpłacie pozwala zaoszczędzić środki na inwestycję.

– W umowie użytkowania wieczystego zawieranej między miastem a użytkownikiem mogą się znaleźć warunki jej wypowiedzenia. Z reguły dotyczy to sytuacji, gdy użytkownik nie rozpocznie inwestycji w określonym terminie.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita