Jak nie płacić podatku przy sprzedaży nieruchomości

Najbardziej komfortową sytuację mają osoby, które posiadają nieruchomość, jej część lub udział w niej dłużej niż pięć lat. Wówczas bowiem sprzedaż nieruchomości nie jest obciążona podatkami. Co prawda, także wtedy trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, ale zwyczajowo ciężar ten wciąż w całości przejmuje na siebie nabywca.

Natomiast przychód z takiej sprzedaży jest w całości zwolniony z podatku dochodowego. Bywa jednak, że transakcję trzeba przeprowadzić wcześniej. Wtedy już także dochód podlega co do zasady podatkowi dochodowemu. Można jednak przed nim „uciec”, korzystając z możliwości, jakie wiążą się z przeznaczeniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Dochód ze zbycia nieruchomości

Jednym ze źródeł dochodów, którymi fiskus interesuje się w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W każdym z tych przypadków, o ile tylko odpłatne zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, ustala się podatek od przychodu. Podatek ten ma charakter ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.

Podobnie traktuje się dochód uzyskany w trakcie zamiany nieruchomości. Obowiązuje przy tym zasada, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest – na zasadach jak wyżej – wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Z tym że u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych, stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Można sprzedać wcześniej i uniknąć podatku

Świadomie użyłem wcześniej sformułowania „ustala się”, a nie „płaci”, ponieważ fiskus daje sprzedającemu szansę „ucieczki” przed takim podatkiem. Polega ona na wydatkowaniu uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na cel mieszkaniowy. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ta swoista ulga podatkowa ma „mieszkaniowy” charakter tylko co do sposobu wydatkowania, natomiast nie ma żadnych takich ograniczeń w zakresie charakteru sprzedawanej nieruchomości. Oznacza to, że można uniknąć płacenia podatku, inwestując we własne cele mieszkaniowe zarówno wtedy, gdy sprzedaje się dom lub mieszkanie, jak również garaż, pawilon handlowy i każdą inną nieruchomość.

Przykład

Podatnik sprzedał 14 czerwca br. garaż, którego właścicielem był od 1 lipca 2000 r. Dochód ze sprzedaży wyniósł 17 500 zł. Podatnik powinien zapłacić podatek w wysokości 1750 zł. Jeśli jednak całą kwotę dochodu uzyskanego ze sprzedaży przeznaczy np. na remont mieszkania w okresie do 13 czerwca 2006 r., będzie zwolniony z podatku dochodowego od takiej sprzedaży.

W takim przypadku, podobnie jak w każdym innym, w którym ustala się dochód ze sprzedaży dla celów podatku, trzeba tylko w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy się na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), czyli własne cele mieszkaniowe. Warto w tym miejscu zauważyć, że sprzedając nieruchomość objętą podatkiem, nie musimy z góry deklarować, jaki to będzie konkretnie cel. Na podjęcie decyzji, a tym samym stosownych działań, mamy pełne dwa lata. Ponadto mogą to być wydatki dotyczące kilku pozycji z tej listy.

Przykład

Podatnik sprzedał 14 czerwca br. mieszkanie, które stanowiło jego własność krócej niż 5 lat. Dochód ze sprzedaży wyniósł 110 tys. zł. W ciągu najbliższych dwóch lat wyda m.in. 70 tys. zł na spłatę kredytu hipotecznego, który wcześniej zaciągnął na zakup tego mieszkania, 25 tys. zł na zakup działki budowlanej, 20 tys. zł na rozpoczętą właśnie budowę nowego domu. Dzięki temu nie musi zapłacić 10-proc. podatku od dochodu ze sprzedaży.

Zbycie i „kawałek” podatku

Prawa do skorzystania z ulgi, przynajmniej częściowo, nie pozbawia także przypadek, w którym podatnikowi uda się w ciągu dwóch lat wydatkować na własną inwestycję mieszkaniową tylko część dochodu ze sprzedaży. Wówczas musi jedynie od różnicy zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę. Podatek staje się bowiem zobowiązaniem należnym najpóźniej 15 dnia po sprzedaży. Od tego dnia nalicza się odsetki, aż do dnia, w którym upłyną dwa lata, licząc od dnia sprzedaży. Odsetki te nalicza się w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. A począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć specjalną deklarację podatkową. Obecnie, od 25 września ub.r., odsetki od zaległości podatkowych nalicza się w wysokości 12,25 proc. rocznie. Oznacza to, że koszt roczny zwłoki w zapłacie podatku wynosi 6,125 proc., a więc „taniej” niż wszystkie dostępne na rynku kredyty konsumpcyjne, a nawet wiele kredytów hipotecznych.

Na co przeznaczyć dochód, by nie płacić podatku

Oto pełna lista celów, na które można przeznaczyć dochód ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości, by nie płacić podatku dochodowego:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, 

• na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, 

• na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, 

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP, 

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium RP, 

• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. 

Oznacza to, że jeśli motywem sprzedaży nieruchomości jest gwałtowna potrzeba gotówki, może kalkulować się niepłacenie od razu 10-proc. podatku, nawet w sytuacji, gdy z góry założy się, iż nie będzie się w ciągu tych 2 lat realizowało żadnej inwestycji mieszkaniowej. Po prostu wystarczy wówczas po upływie dwóch lat (lub dowolnie wcześniej) zapłacić zaległy podatek i odsetki dużo niższe, niż wyniosłoby oprocentowanie ewentualnego kredytu.

Zawsze bez podatku

Trzeba też wiedzieć, że takiego zryczałtowanego podatku dochodowego nie płaci się jednak w przypadku odpłatnego zbycia – niezależnie od tego, czy podatnik jest posiadaczem 5 lat lub dłużej – a na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Przykład

Podatnik zaciąga kredyt, którego zabezpieczeniem jest przewłaszczenie na bank działki budowlanej. Choć formalnie w okresie przewłaszczenia właścicielem działki jest bank, to ponieważ celem tego przedsięwzięcia nie była sprzedaż nieruchomości, a jedynie zabezpieczenie zobowiązania, ani w sytuacji przewłaszczenia działki na bank, ani z powrotem nie trzeba płacić 10-proc. podatku.

Podatku nie trzeba także płacić, gdy nieruchomość zostanie wniesiona w formie wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni. W takim przypadku także nie ma znaczenia fakt, czy wnoszący ją podatnik jest jej właścicielem krócej niż 5 lat.

Choć generalnie sprzedaż nieruchomości, które są składnikiem majątku wykorzystywanym do działalności gospodarczej, opodatkowana jest na takich samych zasadach, jak wszystkie inne przychody z działalności gospodarczej, to wyjątkowo 10-proc. podatek wedle wcześniej omówionych zasad ma zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby działalności lokali o charakterze mieszkalnym.

Dokładnie dotyczy to budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przykład

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali mieszkalnych. W związku z tym 5 lokali mieszkalnych, stanowiących jego własność, ujął w ewidencji środków trwałych. Jedno z mieszkań, kupione 3 lata temu, postanowił sprzedać. Od dochodu ze sprzedaży zapłaci 10-proc. podatek zryczałtowany, choć gdyby np. sprzedawał „firmowy” samochód, musiałby od dochodu zapłacić taki sam podatek, jak z działalności gospodarczej, a więc np. 19-proc. podatek liniowy lub podatek z tabeli.

Zbigniew Biskupski, Gazeta Prawna