Jak ograniczyć koszty przy zakupie mieszkania
W Polsce wciąż pokutuje przekonanie, że trzeba mieć spore oszczędności żeby kupić mieszkanie. Wiele osób odracza decyzję o zakupie do czasu odłożenia jakiejś „większej sumki”. Tymczasem udział własnych pieniędzy w mieszkaniowej transakcji można znacznie ograniczyć i wymarzone cztery kąty kupić już dzisiaj.
Benelux górą
Wkład własny osób zaciągających kredyty mieszkaniowe w Polsce wynosi średnio 30 proc. Tę średnią zawyżają oczywiście osoby zamieniające jedno mieszkanie na drugie, większe przy „niewielkim” wsparciu banku. Na tle krajów Unii Europejskiej nie wygląda to najgorzej. Włosi na przykład wkładają 45 proc. własnej gotówki w zakup mieszkania. Są też jednak liderzy. W krajach Beneluxu średni wkład własny to tylko 15 proc. (rekordowe 10 proc. w Holandii).
I słusznie. Bo kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie kredytów w złotówkach to w tej chwili 7-8 proc. rocznie, a wkrótce będzie mniej. Bez problemu zainwestujemy oszczędności przy wyższej stopie zwrotu. Na przykład fundusze akcji zarabiają w długim okresie ponad 10 proc. rocznie. Jaki z tego wniosek? Wszystko co tylko sie da należy sfinansować kredytem, a gotówkę, którą planowaliśmy przenaczyć na wkład własny – zainwestować.
Nie unikniesz kosztów
Oczywiście nie da się uniknąć wydawania własnych pieniędzy przy zakupie nieruchomości. Banki pozwalają co prawda „wrzucić” do kredytu opłaty związane z zakupem nieruchomości – swoją własnę prowizję, koszty sądowo-notarialne (te musimy najpierw opłacić sami) czy składki ubezpieczeniowe. Z drugiej strony jednak kwota kredytu nie może przekroczyć 100 proc. wartości rynkowej mieszkania. Jeśli pożyczamy tyle ile się da wówczas nie mamy już jak skredytować kosztów.
Wysokość kredytu możemy jednak trochę podnieść deklarując wykończenie mieszkania. Rzeczoznawca ocenia wówczas ile będzie warte mieszkanie już po dokonaniu planowanych prac. Obowiązuje generalna zasada, że banki kredytują stałe elementy wyposażenia (np. wyposażenie łazienki czy zabudowę kuchni). Można jednak znaleźć bank, który przymknie oko i pożyczy pieniądze także na meble czy inne „ruchomości”.
Spółdzielcze najtaniej
Jaką gotówkę musimy mieć w kieszeni na pokrycie opłat? Wiele zależy od tego jakie mieszkanie kupujemy. Najdroższe będzie mieszkanie hipoteczne z rynku wtórnego, a najtańsze nowe mieszkanie spółdzielcze (brak aktu notarialnego). W pierwszym przypadku suma kosztów może sięgnąć 10 proc. wartości mieszkania (przy założeniu, że korzystamy z usług pośrednika nieruchomości). Koszty wstępne można znacznie zredukować np. szukając banku, który nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, nie wymaga wyceny czy ubezpieczenia na życie (to ostatnie nie będzie trudne bo banki coraz rzadziej żądają takich polis).
Wyższa relacja kredytu do wartości nieruchomości to wyższe oprocentowanie. To reguła. Jednak można bez problemu znaleźć oferty gdzie koszt kredytu nie zależy od wkładu własnego. Na przykład 5 marca średnie oprocentowanie kredytu z 25-proc. wkładem w złotówkach dostępnego w oddziałach Expandera wynosiło 7,69 proc. podczas, gdy kredyt bez wkładu kosztował średnio 8,18 proc. Jednocześnie dwa banki miały „płaskie” stawki, niezależne od wkładu własnego.
Tnij koszty
Kupując mieszkanie w całości na kredyt nie unikniemy tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak poszukać banku, który nie zabierze nam zbyt dużo pieniędzy. Najgorsza opcja to zapłata bezwrotnej składki np. za 10 lat z góry. Wówczas przy kredycie 150 tys. zł zaciąganym w banku, który wymaga standardowo 20 proc. wkładu własnego będzie to ok. 2500 zł.
Lepszym rozwiązaniem jest opłacenie składki za 5 lat z możliwością zwrotu nadpłaty jeśli np. po 3 latach spłacania kredytu wkład własny przekroczy 20 proc. Jeden z banków umożliwił ostatnio regulowanie kosztów ubezpieczenia w miesięcznych ratach co ogranicza wstępne koszty zakupu mieszkania.
Przy odrobinie wysiłku i przy pomocy doradców finansowych mieszkanie można kupić dysponując kwotą kilku tysięcy złotych. Część kosztów można skasować wybierając odpowiednią formę własności mieszkania. Inne ograniczymy decydując się na odpowiedni bank czy korzystając z promocji.
Maciej Kossowski
