Jak pomnażać ulgę remontową

Choć formalnie od 1 stycznia br. z ustawy podatkowej zniknęły przepisy dotyczące ulgi remontowej, to można z niej jeszcze korzystać zarówno w tym roku, jak i w następnym. A ponieważ w latach 2003–2005 można odliczyć od podatku 19 proc. wydatków rzędu 25-34,8 tys. zł, warto „zorganizować się”, by przeprowadzić nawet poważniejszą modernizację mieszkania lub domu. Tym bardziej że w przypadku rodzin wielopokoleniowych (ale nie tylko) nawet te imponujące kwoty można jeszcze pomnożyć. Wszystko to za sprawą dość elastycznych przepisów regulujących zasady nabywania uprawnień do ulgi.

Rodzinny tytuł prawny

Co prawda wymagają one, by podatnik, który chce skorzystać z możliwości odpisania części wydatków remontowych od podatku, legitymował się tytułem prawnym do lokalu o charakterze mieszkalnym, w którym został przeprowadzony remont lub modernizacja. Ale nie określają, jak powinien wyglądać tytuł prawny do lokalu, umożliwiający skorzystanie z ulgi remontowej. Wynika z tego, że takim tytułem mogą być:

• akt własności lokalu (np. akt notarialny dotyczący kupna mieszkania, przejęcia w formie darowizny lub spadku itd.). Warto w tym miejscu zauważyć, że może być to własność „wyłączna” lub ułamkowa. Jeśli np. lokal odziedziczy czworo spadkobierców, to dla każdego z nich jest to tytuł prawny do lokalu,
• przydział ze spółdzielni mieszkaniowej i to w zakresie prawa lokatorskiego, własnościowego prawa do lokalu czy lokalu stanowiącego odrębną własność,
• umowa najmu: zawarta ze spółdzielnią, gminą, przedsiębiorstwem, wspólnotą mieszkaniową, ale i z osobą „prywatną”,
• umowa użyczenia lokalu mieszkalnego lub jego części. Ten tytuł prawny do lokalu, umożliwiający korzystanie z ulgi remontowej, powszechnie stosowany jest, w przypadku gdy lokal zajmowany jest przez rodziny wielopokoleniowe. Możliwe jest wówczas odliczanie części wydatków remontowych, np. przez rodziców, którzy są właścicielami lub najemcami lokalu, oraz dzieci, które zajmują lokal bez odrębnego tytułu do niego.

Tytułem prawnym do lokalu nie jest jednak samo zameldowanie w nim. Ma to z jednej strony takie konsekwencje, że osoba zameldowana w lokalu, remontując go, nie uzyska prawa do ulgi, jeśli za meldunkiem nie idzie tytuł prawny do lokalu. A z drugiej – nawet gdy osoba mająca tytuł prawny do lokalu nie jest w nim zameldowana, jeśli tylko poniesie wydatki na remont lub modernizację tego lokalu, ma prawo rozliczać je w ramach ulgi.
Trzeba przy tym pamiętać, że ulga remontowa ma charakter ulgi podmiotowej. Oznacza to, że jeśli tytuł prawny do jednego lokalu ma kilka osób, każda z nich ma prawo do ulgi remontowej w pełnej wysokości, a nie proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. I w drugą stronę – jeśli podatnik ma tytuły prawne do kilku lokali mieszkalnych, dysponuje jednym limitem ulgi remontowej, błędne jest więc przemnażanie limitów przez liczbę lokali, do których posiada się tytuł prawny.

Uniwersalne użyczenie

Dlatego wystarczy zawrzeć umowę użyczenia części czy nawet całego mieszkania, by móc wykorzystać dwa, a nawet trzy pełne limity ulgi remontowej.

PRZYKŁAD: Wraz z dziadkami, którzy utrzymują się z niewielkiej emerytury, mieszkają ich dzieci oraz dorosły wnuk. I dzieci, i ich syn mają dochody z pracy. Nawet jeśli tytuł prawny do tego domu mają tylko dziadkowie, wystarczy, że spiszą oni umowę użyczenia z dziećmi i wnukiem, by przedstawiciele każdego pokolenia mogli ten dom wyremontować w ramach swojej własnej ulgi. I tak dziadkowie np. wydadzą 29 tys. zł na remont dachu, ich dzieci podobną kwotę na kapitalny remont kuchni, a wnuk kolejne 29 tys. zł na modernizację łazienki. W sumie za prawie 90 tys. poważnie zmodernizują dom, z czego aż 17 tys. zł wróci do nich z powrotem jako ulga podatkowa.

Trzeba przy tym pamiętać, że umowa użyczenia lokalu mieszkalnego członkom rodziny zaliczanym do I i II grupy pokrewieństwa, a więc w sumie bliskich i dalszych krewnych, nie powoduje żadnych skutków podatkowych. Przede wszystkim właściciel takiego lokalu nie musi płacić podatku dochodowego od hipotetycznego dochodu z najmu, czyli od sumy, jaką mógłby uzyskać, gdyby lokal był przedmiotem najmu; taki obowiązek istnieje, gdy między stronami użyczenia nie ma takiego pokrewieństwa. Od umowy użyczenia nie płaci się też podatku od czynności cywilnoprawnych. A sama umowa może być zawarta w dowolnej formie, bez konieczności np. korzystania z usług notariusza.

Umowa użyczenia jest uregulowana w art. 710-719 kodeksu cywilnego. Stronami takiej umowy są użyczający (a więc właściciel) i biorący (a więc osoba, która będzie z danej rzeczy korzystać). Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W przypadku działalności gospodarczej przedmiotem użyczenia najczęściej są lokale lub inne nieruchomości, samochody, maszyny, urządzenia itp.

Umowa użyczenia może być zawarta na czas nieoznaczony albo na określony (np. na rok). Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Ponadto jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie uległaby utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.

Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. Gdy kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, ich odpowiedzialność jest solidarna.

Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Takie regulacje zawarte w kodeksie cywilnym pozwalają użyczającemu, by jeśli tylko taka jest jego wola, nie tylko pokrywał zwykłe koszta korzystania, np. bieżące naprawy, ale i poważniejsze modernizacje.

PRZYKŁAD: Dziadkowie zawarli umowę użyczenia z wnuczkiem. W ramach umowy otrzymał on prawo dysponowania na wyłączność jednym z dwóch pokoi, które składają się na mieszkanie dziadków oraz do wspólnego z dziadkami korzystania z kuchni i łazienki. Zwykłe koszty używania to dbanie o pokój oraz współudział w utrzymaniu kuchni i łazienki. Dobrowolnie jednak wnuczek może przeprowadzić poważną modernizację kuchni i łazienki, a wydatek ten rozliczyć w ramach swojej ulgi remontowej, tytułem prawnym do której jest umowa użyczenia na powyższych zasadach.

Może darowizna, może sprzedaż

Oczywiście trudniej jest rozwiązać omawiany problem za pomocą umowy użyczenia, gdy np. dzieci, które mogłyby sfinansować remont i chciały zdyskontować podatkowo ten wydatek, osiedlą się z dala od rodziców.

PRZYKŁAD: Rodzice posiadający rozległy dom w jednej miejscowości i dzieci mieszkające w innej, na drugim krańcu Polski, mają dom, który wymaga kapitalnego remontu. Nie dysponują jednak odpowiednią kwotą, by takie przedsięwzięcie sfinansować. Jeśli dom przekażą dzieciom, np. trojgu na współwłasność (aktem darowizny albo w formie sprzedaży – w zależności od tego, która z tych form będzie korzystniejsza w konkretnym przypadku), każde z dzieci będzie mogło wydatkować 29 8642 zł lub nawet 34,8 tys. zł, jeśli w domu jest instalacja gazowa, która będzie modernizowana, a w konsekwencji 19 proc. tych wydatków odzyskać w formie ulgi podatkowej.

Takie przykłady można by mnożyć. A konkretne kalkulacje są równie użyteczne, nawet jeśli do wydatkowania są kwoty z gruntu niższe, bo podatników nie stać na wysokie wydatki remontowe.

Faktura rodzinna albo zbiorowa

Innym ważnym warunkiem, który trzeba spełnić, by zdyskontować podatkowo nakłady remontowe, jest odpowiednie udokumentowanie wydatków. Co do zasady, ich poniesienie powinno być potwierdzone fakturą VAT imienną, czyli taką, gdzie jako nabywca figuruje podatnik, który będzie korzystał z ulgi. Jeśli jednak remont przeprowadzany jest „grupowo”, a jego partycypanci nie zwrócą uwagi na ten wymóg, to później może być kłopot z właściwym rozliczeniem.

Pół biedy, gdy remont przeprowadzają małżonkowie. Nawet jeśli rozliczają oni podatek odrębnie, a nie na warunkach PIT-u małżeńskiego, nie ma problemu. Ponieważ ulga remontowa ma charakter ulgi małżeńskiej, nie ma znaczenia, kto formalnie poniósł wydatek (na imię i nazwisko którego małżonka wystawiona jest faktura), a kto odliczy go od podatku. Małżonkowie bowiem zawsze na tę okoliczność wypełniają jako załącznik do rocznego zeznania podatkowego jeden wspólny PIT/D. I w nim najpierw wykazują wspólne (zsumowane) wydatki objęte ulgą. Na ich podstawie ustalają kwotę przysługującego odliczenia od podatku. Każda więc faktura dokumentująca wydatek na remont lub modernizację mieszkania będzie brana w takim przypadku pod uwagę i stanowić będzie podstawę do dokonania odliczenia, nawet w przypadku gdy wszystkie faktury wystawione zostaną na żonę, a odliczenie w całości „skonsumuje” mąż w swoim odrębnym PIT rocznym.

Gorzej natomiast, gdy remont przeprowadzają osoby niebędące małżonkami. Wówczas trzeba bowiem albo zadbać o wystawienie faktury np. na dwa imiona i nazwiska, albo tak podzielić się kosztami, by odpowiednia część faktur dokumentujących zakup towarów i usług związanych z remontem (modernizacją) była wystawiona na każdego z parytycypantów zbiorowego remontu. Wówczas, rzecz jasna, każdy z nich, na podstawie takiej faktury, indywidualnie rozliczy się z fiskusem z tytułu ulgi remontowej w swoim zeznaniu rocznym.

Ulga po uldze

W tym miejscu warto jeszcze zwrócić uwagę na jedną niezwykle ważną okoliczność dla osób, które zdecydują się na poważny remont, posiłkując się np. oszczędnościami lub kredytem. Gdy wydatek przekroczy tegoroczne, a nawet także i przyszłoroczne dochody, ulga nie „przepadnie”. Zgodnie z przepisem art. 27a ustawy, kwota odliczeń od podatku przekraczająca kwotę podatku podlega odliczeniu od podatku obliczonego za lata następne, aż do całkowitego jej odliczenia.

W przypadku osób niezbyt zamożnych nagminnie zdarza się, że przy wypełnianiu PIT-ów rocznych okazuje się, że podatek po odliczeniu składki na ubezpieczenie zdrowotne jest niższy od kwoty przysługującego odliczenia. Dzięki jednak wskazanemu tu przepisowi podatnik nic na tym nie traci, zyskuje bowiem prawo do odliczania od podatku „nadwyżki” z tytułu tej ulgi za lata następne. Jednocześnie zaś tak nabyte prawo działa aż do skutku, a więc nie wygasa z końcem 2005 r., jak to się ma z prawami nabytymi do odliczania wydatków remontowych poniesionych od 1 stycznia 2006 r.

Długa lista wydatków

Rodzinne rozmnażanie ulgi remontowej ma sens tym większy, że lista prac remontowych i modernizacyjnych, które uprawniają do takich odliczeń, jest niezwykle bogata. Rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz.U. nr 156, poz. 788) zawiera ono wykaz wydatków uprawniających do ulgi, podzielonych na trzy grupy: w wykaz robót zaliczanych do remontu i modernizacji budynku mieszkalnego w wykaz robót zaliczanych do remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego w wykaz robót zaliczanych do remontu i modernizacji w zakresie instalacji gazowej, urządzeń eksplozymetrycznych lub urządzeń gazowych.

Trzeba przede wszystkim pamiętać o tym, że uważa się za wydatki poniesione na remont lub modernizację lokalu mieszkalnego: zakup materiałów i urządzeń, zakup usług obejmujących: wykonanie ekspertyzy, opinii, projektu, a także transport materiałów i urządzeń oraz samo wykonawstwo robót. Ponadto: najem sprzętu budowlanego oraz opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, poniesione w związku z robotami określonymi w załącznikach do rozporządzenia.

W przypadku remontu lub modernizacji mieszkania w ramach ulgi można odliczyć wydatki, które dotyczą remontu, modernizacji lub wykonania nowych elementów w lokalu mieszkalnym: ścianek działowych, sufitów, tynków i okładzin wewnętrznych, podłóg i posadzek, okien, świetlików i drzwi, powłok malarskich i tapet, elementów kowalsko-ślusarskich, izolacji przeciwwodnych, przeciwwilgociowych, dźwiękochłonnych i cieplnych oraz pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanien, zlewozmywaków, grzejników).

Ponadto na remont, modernizację, wymianę lub wykonanie nowych instalacji w lokalu mieszkalnym, obejmujące rozprowadzenie po lokalu instalacji oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących instalacji: sanitarnych, elektrycznych, klimatyzacyjnych i wentylacyjnych oraz przyzywowych (domofony) i alarmowych, a ponadto instalacji i urządzeń grzewczych oraz przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych.

Zaś zwiększające limit ulgi o 0,5 proc. usprawnienia dotyczące bezpieczeństwa instalacji gazowej dotyczą finansowania prac polegających na wymianie lub remoncie części wspólnej instalacji gazowej (przyłącza, poziomy i piony), przemieszczeniu głównego kurka gazowego na zewnątrz budynku, zastąpieniu miejscowych instalacji ciepłej wody – z zastosowaniem gazowych grzejników ciepłej wody – instalacją centralnej ciepłej wody, zainstalowanie urządzeń lub systemów służących poprawie bezpieczeństwa użytkowników gazu, wyposażenie instalacji w gazomierze indywidualne, wykonanie instalacji gazu płynnego.

Zbigniew Biskupski, Gazeta Prawna