Jak wybrać kredytową strategię

Tytułowe pytanie powinien sobie zadać każdy kto zaciąga kredyt mieszkaniowy. Czy nadwyżki finansowe zyskownie lokować (np. w funduszach inwestycyjnych)? Czy może nadpłacać raty po to, by możliwie szybko pozbyć się długu? Przed wyborem strategii warto skorzystać z narzędzi matematycznych.

Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie o wartości 200 tys. zł. Nasze oszczędności to 50 tys. zł. Co miesiąc możemy ponadto wygospodarować 300 zł oszczędności. Jaką strategię wybrać? Możliwości jest kilka. Możemy przeznaczyć środki własne na zakup nieruchomości lub zostawić je w kieszeni zaciągając wyższy kredyt. Sam kredyt możemy zaciągnąć w walucie obcej (franki szwajcarskie) lub złotówkach. Wreszcie możemy przeznaczać bieżące nadwyżki finansowe na nadpłatę rat lub też inwestować te pieniądze. Zobaczmy, która opcja jest najlepsza.

Przykład 1

Kredyt w złotówkach na kwotę 150 tys. zł. Oszczędności przeznaczamy na zakup mieszkania. Oprocentowanie 7 proc., okres spłaty 30 lat. Raty kredytu nadpłacamy co miesiąc kwotą 300 zł. Po spłacie kredytu inwestujemy co miesiąc kwotę równą jego racie powiększonej o 300 zł w fundusze inwestycyjne (średnia stopa zwrotu 8 proc.).

Wynik. Dzięki nadpłacaniu raty pozbywamy się długu już po 193 miesiącach. Od tego czasu zaczynamy zbierać kapitał na emeryturę. Po 30 latach mamy 401 tys. zł.

Przykład 2

Kredyt w złotówkach na kwotę 200 tys. zł. Oszczędności (50 tys. zł) wpłacamy do funduszu inwestycyjnego (średnia stopa zwrotu 8 proc.). Raty kredytu nadpłacamy co miesiąc kwotą 300 zł. Po spłacie kredytu inwestujemy co miesiąc kwotę równą jego racie powiększonej o 300 zł w fundusze inwestycyjne (średnia stopa zwrotu 8%)

Wynik. Kredytu pozbywamy się po 217 miesiącach. Jednak już w tym momencie mamy 214 tys. zł oszczędności. Od tej chwili inwestujemy systematycznie odkładając w funduszu ratę kredytu powiększoną o 300 zł. Po 30 latach „dorabiamy” się kapitału w wysokości 943 tys. zł.

Przykład 3:

Kredyt w złotówkach na kwotę 200 tys. zł. Oszczędności (50 tys. zł) wpłacamy do funduszu inwestycyjnego (średnia stopa zwrotu 8 proc.). Także do funduszu wpłacamy co miesiąc kwotę 300 zł. Nie nadpłacamy kredytu.

Wynik: Kredyt spłacamy w przepisowym terminie 360 miesięcy. Jednak po tym okresie wartość uzbieranego przez nas kapitału jest wyższa niż w poprzednim przykładzie i wynosi 994 tys. zł.

Przykład 4:

Kredyt na kwotę 200 tys. zł we frankach szwajcarskich (30 lat, oprocentowanie 3 proc.). Oszczędności (50 tys. zł) wpłacamy do funduszu inwestycyjnego (średnia stopa zwrotu 8 proc.). Do funduszu wpłacamy także co miesiąc różnicę między ratą alternatywnego kredytu w złotówkach powiększoną o 300 zł. Mamy więc obciążenie wydatkami takie jak w przykładach 2 i 3.

Wynik: Kredyt spłacamy po 360 miesiącach. Wartość kapitału zebranago w tym okresie wynosi 1.674 tys. zł.

Przykład 5:

Kredyt na kwotę 200 tys. zł we frankach szwajcarskich (30 lat, oprocentowanie 3 proc.). Oszczędności (50 tys. zł) wpłacamy do funduszu inwestycyjnego (średnia stopa zwrotu 8 proc.). Miesięczne obciążenie wynosi więc równowartość raty kredytu w złotówkach.

Wynik: Po 360 miesiącach wartość zebranego kapitału wynosi 1.226 tys. zł.

Widzimy więc jak dużo możemy zyskać rezygnując z nadpłacania kredytu mieszkaniowego bieżącymi nadwyżkami finansowymi. Oczywiście każdy chce mieć dług jak najszybciej z głowy jednak z punktu widzenia naszej długoterminowej sytuacji finansowej opłaca się zapomnieć o kredycie i zająć się inwestowaniem oszczędności.

Co ważne, oszczędności gromadzone równolegle ze spłatą kredytu tworzą „poduszkę powietrzną” na wypadek, gdyby nasza sytuacja finansowa nagle się pogorszyła. Jeśli nie będziemy mieć takiego zabezpieczenia wówczas czasowa utrata pracy czy spadek dochodów może skończyć się poważnymi problemami – łącznie z wypowiedzeniem umowy kredytowej przez bank.

Z naszych wyliczeń wynika, że optymalny jest długoterminowy kredyt we frankach szwajcarskich zaciągnięty bez wkładu własnego. Rata takiego kredytu będzie oczywiście znacznie niższa niż długu w złotówkach. Nie powinno to jednak stanowić pretekstu do wydania zaoszczędzonych w ten sposób co miesiąc pieniędzy na konsumpcję. Warto wykorzystać okazję i regularnie inwestować przynajmniej różnicę między ratą alternatywnego kredytu w złotówkach a ratą naszego kredytu.

Oszczędności zgromadzone w ten sposób możemy określić jako „walutową poduszkę powietrzną”. To zabezpieczenie na wypadek wzrostu kursu szwajcarskiej waluty, który mógłby doprowadzić do wzrostu miesięcznej raty i inflacji łącznego zadłużenia.

Maciej Kossowski