Jak wynajmować, to z kalkulatorem
Po likwidacji większości ulg i odliczeń w podatku dochodowym całkiem nieoczekiwanie rozliczanie przychodów z najmu lub dzierżawy stało się polem, na którym podatnik elastycznie działający może odnieść sporą korzyść, zaś postępujący rutynowo – słono za to zapłacić. A dodatkowe możliwości w tej materii przyniosły zmiany w przepisach, które obowiązują od 1 stycznia br.
Dwie najważniejsze z tych zmian to możliwość korzystania z opodatkowania w formie 8,5 proc. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych także przez osoby prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą oraz jednoznacznie ustanowiona reguła, zgodnie z którą podatnik ma prawo wybierać formę opodatkowania w każdym roku podatkowym „od nowa”.
Obie zmiany, choć pozornie nieznaczne, mają w praktyce kapitalne znaczenie. Przedsiębiorcy osiągający dodatkowe przychody z najmu mogą je, niczym zbyteczny balast, odjąć od pozostałych dochodów objętych podatkiem z tabeli, nie tracąc przy tym prawa do rozliczenia małżeńskiego lub opodatkowania działalności stałym podatkiem 19-proc. Zaś każdy podatnik osiągający przychody z najmu może, planując rozliczenia strategicznie, czyli w perspektywie kilku lat, elastycznie operować np. kategoriami kosztów czy straty, odmiennie regulowanych przez przepisy dla potrzeb podatku ryczałtowego i dochodowego od osób fizycznych, by bazę stanowiącą podstawę do obliczenia podatku sprowadzić do minimum.
Ważne znaczenie ma też wzrost od 1stycznia br., z 16 366 zł do 18 274 zł, kwoty przychodu, która uprawnia do naliczania od przychodów z najmu ryczałtu w wysokości 8,5 proc. Oznacza to bowiem, że prawie o 200 zł miesięcznie, z 1363,83 zł do 1522,83 zł, wzrósł w 2004 r. limit przychodów z najmu uprawniający do zastosowania tej korzystnej stawki podatkowej. Ponieważ jednocześnie na rynku najmu czynsze nie wzrosły, jest to równoznaczne z wyraźnym poszerzeniem grona beneficjantów niskiego ryczałtu także ze względów pozapodatkowych.
Jeśli dodatkowo uwzględni się warianty rozliczeń istniejące już przed przywołaną zmianą przepisów, np.: możliwość opodatkowania przychodów z najmu składników majątku wspólnego przez jedno z małżonków (z dopuszczalną opcją zmiany wariantu w kolejnym roku podatkowym), prawo do odliczania straty z najmu opodatkowanego wcześniej na zasadach ogólnych od przychodu dla celów ryczałtu czy możliwość rozliczania przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej – uzyska się obraz niemałego labiryntu. W nim zaś z pewnością rzesze podatników zabłądzą. Jednak wielu z nich – tych obytych z wciąż komplikowaną przez ustawodawcę materią przepisów, odniesie korzyści. Może nie na skalę niegdysiejszych rent lub darowizn, ale „na bezrybiu…”.
O ile jednak sama czynność wyboru formy opodatkowania nie jest skomplikowana, o tyle analizy, które powinny ją poprzedzić – już tak. Odpowiednio manewrując w gąszczu przepisów podatkowych można bowiem wysokość ostatecznego zobowiązania podatkowego zmniejszyć dwu- czy czterokrotnie, a nawet nie zapłacić podatku w ogóle.
Zbigniew Biskupski, Gazeta Prawna
