Jedna pożyczka, wiele potrzeb

Osoby sięgające po kredyt hipoteczny w Polsce wciąż traktują ten produkt tak jak każdą inną pożyczkę. Tymczasem ten produkt bankowy kraje w sobie tyle różnych mechanizmów, że doskonale nadaje się do zarządzania indywidualnymi finansami w zakresie znacznie szerszym niż sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej. Jak zresztą obserwują sami bankowcy, ten atrybut produktów hipotecznych zaczyna być coraz powszechniej dostrzegany.

Tym, co odróżnia kredyt konsumpcyjny od innych tego rodzaju produktów bankowych, jest nie tylko sposób zabezpieczenia roszczeń banku – wpis hipoteki do księgi wieczystej, uznawany za najpewniejszy (o najwyższym ratingu, jak mówią fachowcy). Równie istotne jest to, że takie zobowiązanie ma charakter długoterminowy. Podczas gdy nawet najdłuższy kredyt konsumpcyjny udzielany jest zazwyczaj maksymalnie na cztery lata (wyjątkiem są kredyty na zakup samochodów zabezpieczane wpisem do rejestru zastawów, gdzie ten okres wynosi nawet siedem lub więcej lat), kredyty hipoteczne zaciągane są na lat kilkanaście, a w aktualnej ofercie banków są nawet trzydziestoletnie. Cechuje je także znaczna wysokość pożyczki, nieporównywalnie większa od typowych kredytów konsumpcyjnych.

Choćby tylko te wskazane wyżej cechy, wyróżniające kredyty hipoteczne spośród innych produktów pożyczkowych, nakazują, by traktować go w sposób szczególny. Niestety, większość kredytobiorców, na swoją niekorzyść, nie ma tego świadomości. Trudno zresztą się temu dziwić. Piętnem na tej świadomości odciska się panująca przez wiele lat wysoka inflacja czy umowny charakter pieniądza w poprzednim systemie gospodarczym. Okoliczności te przesądzają o tym, że potencjalny kredytobiorca korzysta z pożyczek w warunkach ściśle „brzegowych”: chce pożyczyć tyle, na ile pozwala mu zdolność kredytowa, a i okres spłaty pożyczki dostosowuje wyłącznie do niej. Innych okoliczności zwyczajnie nie bierze pod uwagę. I trudno się dziwić: za takim trybem postępowania przemawiają wciąż wysokie koszty obsługi kredytu oraz lęk przed powrotem inflacji.

W efekcie typowy przypadek polskiego kredytobiorcy hipotecznego przedstawia się tak: Planuje on zakup własnego lokum, zazwyczaj mieszkania. Wybór konkretnego przedmiotu transakcji uzależnia wyłącznie od oceny swoich możliwości finansowych: ile może wnieść w formie wkładu początkowego plus ile pozwoli mu pożyczyć bank, czyli na jaką kwotę możliwej pożyczki wskaże jego zdolność kredytowa. Nie zwraca przy tym w ogóle uwagi na fakt, że jeśli tylko w sposób znaczący nie wzrosną jego dochody, przy takim trybie postępowania na wiele lat skazuje się na prowadzenie domowego budżetu w warunkach gospodarki niedoboru.

Perspektywa strategiczna

Tymczasem klienci banków wywodzący się z kręgów społeczeństw o dużej dojrzałości rynkowej, zadłużanie się w formie kredytu hipotecznego widzą w znacznie szerszej perspektywie. Można by rzec, że patrzą na to w perspektywie strategicznej, a więc stosują optykę właściwą dla tego produktu, o czym przesądza już sam fakt długoterminowości tego zobowiązania. Jest bowiem rzeczą oczywistą, że w okresie spłaty kredytu sam kredytobiorca czy też jego rodzina będzie miał do zaspokojenia wiele dodatkowych potrzeb, często o charakterze inwestycyjnym. Trudno je będzie sfinansować z bieżących dochodów, zwłaszcza gdy są one obciążone do granic możliwości koniecznością obsługi kredytu hipotecznego, a trudno będzie liczyć na krótkoterminowe pożyczki, gdy kredyt zaciągnięty został do granic zdolności kredytowej. Z kolei odkładanie momentu zaspokojenia tych potrzeb do czasu spłacenia kredytu hipotecznego, jeśli spojrzy się na to z odpowiedniej perspektywy, jawi się także nieracjonalnie.

Dlatego przy podejmowaniu decyzji w sprawie kredytu hipotecznego bardziej właściwe jest planowanie strategiczne. Choćby z racji trwale wyższego oprocentowania innych kredytów konsumpcyjnych niż kredytu hipotecznego (o czym szczegółowo – w innym miejscu), trzeba dążyć do takiego stanu, by w okresie spłaty kredytu hipotecznego można było spokojnie zrealizować wszystkie dające się przewidzieć wydatki rodziny, bez potrzeby nieracjonalnego odkładania wydatków w czasie wymuszonego brakiem środków oraz bez zaciągania innych – z natury rzeczy droższych kredytów konsumpcyjnych. Jak to zrobić praktycznie?

Wybierając możliwie długi okres spłaty zaciąganego kredytu hipotecznego, gwarantując sobie w umowie opcję bezkosztowej wcześniejszej spłaty – w sytuacji gdy pojawią się nadwyżki pozwalające na wcześniejszą obsługę zadłużenia oraz jak najniższy udział własny. W ten sposób zagwarantujemy swojemu domowemu budżetowi maksymalną płynność. Już na etapie „wchodzenia” w kredyt zachowamy część wolnych środków do obsługi wydatków: zakup mebli i wyposażenie czy np. wykończenie mieszkania, jeśli opcja kredytowa nie umożliwia bezpośredniego sfinansowania tego wydatku w ramach kredytu. A w okresie spłaty, np. na zakup samochodu, nowego sprzętu domowego, wypoczynku wakacyjnego o pożądanym standardzie itp., bez potrzeby gwałtownego szukania dodatkowych środków dopiero wtedy, gdy pojawi się pilna potrzeba sfinansowania wydatku.

Korygowanie wydatków

Opisana strategia wymaga stałego korygowania, w miarę prognozowania potrzeby poważniejszych wydatków (np. narodziny dziecka) lub rezygnacji z nich (np. samochód podarowany przez rodziców). Można wówczas np. część lub całość zgromadzonej rezerwy finansowej przeznaczyć na wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu.

Wiele osób w takich przypadkach dąży do tego, by każdą zaoszczędzoną kwotę natychmiast przeznaczać na wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli kosztem takiego postępowania jest później nieunikniona konieczność skorzystania z braku środków szybkiego krótkoterminowego kredytu konsumpcyjnego, to ta oszczędność okazuje się pozorna. Zysk z oszczędności w skonfrontowany z kosztami tej ekstra pożyczki w rzeczywistości okazuje się stratą.

W takiej sytuacji już znacznie lepszym rozwiązaniem jest już przy wyborze konkretnego kredytu hipotecznego zdecydowanie się na produkt typu plany finansowe (o którym szczegółowo piszemy w innym miejscu) albo zagwarantowanie sobie w umowie kredytowej bezkosztowej lub niskokosztowej opcji umożliwiającej podwyższenie kwoty kredytu lub ponowne wykorzystanie spłaconej transzy w czasie trwania umowy kredytowej).

Zbigniew Biskupski, Gazeta Prawna