Kłopoty kupujących u deweloperów
Jaką powierzchnię ma twoje mieszkanie? Za ile metrów zapłacisz u dewelopera czy w spółdzielni? Wbrew pozorom odpowiedzi wcale nie są takie proste, bo… liczyć nasze metry kwadratowe można bardzo różnie. Chodzi o to, że w Polsce nie ma jednej obowiązującej metody wyliczania powierzchni mieszkań.
To zła wiadomość, zwłaszcza dla osób budujących mieszkania u deweloperów. W zależności od przyjętej metody obmiaru, nawet w małym mieszkaniu różnice mogą wynieść kilka metrów kwadratowych. Sprawę komplikują dodatkowo przepisy o tworzeniu katastru.
– Czy to prawda, że grubość tynków ma wpływ na to, że musimy za nie dopłacić przy odbiorze mieszkania? – pyta dramatycznie pan Dariusz na forum internetowym poświęconym budowaniu z deweloperami. Nie on jeden ma z tym problem. Metody wyliczania powierzchni użytkowej mieszkań mogą być różne. Nie ma jednej, obowiązującej dla wszystkich budujących, metody dokonywania pomiarów.
Metoda taka obowiązywała do 2 kwietnia 1999 r. (była to norma PN-70/B-02365). Starą normę zastąpiono jednak inną, „europejską” (PN-ISO 9836: 1997). Zgodnie z ustawą z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz.U. nr 169, poz. 1386), jej stosowanie jest jednak dobrowolne. Różnice pomiędzy tymi normami są znaczące i mogą spowodować, że mieszkanie mające według jednej z nich 47 mkw. „urośnie” do 50 mkw.
Klient zapłaci więc za metry, których tak naprawdę nie będzie miał. Każda z norm ma swoje wady i zalety. Przykładowo, według starej normy nie można do powierzchni wliczać ścianek działowych, natomiast nowa norma dopuszcza wliczanie powierzchni ścianek działowych, o ile można je zdemontować. Niektórzy deweloperzy wliczają więc do powierzchni mieszkania nawet ściany murowane. Bo jak ocenić jednoznacznie, czy daną ścianę można zdemontować czy nie? Obmiaru powierzchni mieszkania „po nowemu” dokonuje się już po położeniu tynków, a według normy z lat 70. – w stanie surowym.
Sprawy komplikują dodatkowo przepisy geodezyjne, których celem jest przygotowanie działania katastru. Od 3 listopada 2003 r. służby geodezyjne obowiązuje tzw. Instrukcja G-5, wydana przez głównego geodetę kraju, dotycząca ewidencji gruntów i budynków. Przewiduje ona, że zakładanie, prowadzenie i modernizacja ewidencji (czyli przyszłego katastru) ma się odbywać według zasad w niej określonych.
Instrukcja każe stosować normę „lokatorską”, określoną w przepisach o ochronie praw lokatorów (w ustawie z 2001 r.). Upraszczając, można powiedzieć, że jest to norma bardzo zbliżona do PN-ISO 9836: 1997, natomiast całkowicie odmienna od tej z lat siedemdziesiątych.
Przyjęcie jednej z metod liczenia powierzchni nie jest obowiązkowe. Co więcej, w takim stanie prawnym można nawet dopuścić mieszankę obu tych norm. Trzeba więc zwrócić uwagę, co jest zapisane w umowie z deweloperem i przypilnować, żeby wyliczanie metrażu naszego mieszkania było precyzyjnie opisane. Jedno jest pewne – w naszej umowie z deweloperem powinien się znaleźć zapis, jak będzie wyliczana powierzchnia mieszkania. Jego brak powoduje, że deweloper ma olbrzymie pole do manipulacji metrażem i wyciągnięcia od nas pieniędzy, licząc np. powierzchnię naszego „M” przed postawieniem ścian działowych. Dla klienta oznacza to najczęściej dodatkowy wydatek sięgający nawet kilku tysięcy złotych.
Warto też zwrócić uwagę, że wielkość powierzchni użytkowej mieszkania jest związana z wielkością udziałów w tzw. nieruchomości wspólnej (czyli np. korytarzach, windach, klatkach schodowych, gruncie, na którym stoi budynek itp.), które mają wpływ m.in. na wysokość opłat wnoszonych przez właścicieli mieszkań. Błędne wyliczenie powierzchni w choćby jednym lokalu może więc spowodować duże komplikacje, konieczność dokonywania korekt pomiarów itp. Trzeba też pamiętać, że dane z obmiarów będą podstawą podpisywania aktów notarialnych, wpisów do ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów czy wreszcie naliczania podatków.
Piotr Kaczmarczyk, geodeta z warszawskiej firmy Geodeta Alfa&Omega
Obie normy – PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997 – różnią się od siebie, i to dość znacznie. Jednak instrukcja dla geodetów jest jednoznaczna i przewiduje, że ewidencje gruntów, budynków i lokali mają być prowadzone w oparciu o normę z 1997 r. Dokumenty sporządzone w oparciu o starą normę mogą więc być bezużyteczne. Oznacza to, że ci, którzy dokonali wyliczeń powierzchni mieszkania według normy PN-70/B-02365, będą musieli przeliczyć po raz drugi, albo podawać z rozmysłem błędne dane do ewidencji i przyszłego katastru. Z tego chociażby powodu zalecałbym raczej oparcie się na nowej normie, chyba że ktoś będzie chciał wykonywać później dodatkową dokumentację dla celów katastralnych. Najgorsze jest to, że już panuje bałagan. Trzeba albo przemilczeć (ukrywając, jak się liczyło powierzchnię mieszkania), albo robić całą dokumentację od początku. W tym drugim przypadku trzeba byłoby jednak zmieniać np. zaświadczenia o samodzielności lokali, wpisy w księgach wieczystych itp.
Michał Kosiarski, Gazeta Prawna
