Komu opłaca się TBS

Komu opłaca się zainwestować w mieszkanie od towarzystwa budownictwa społecznego? Biorąc pod uwagę, że za bycie najemcą lokalu dwupokojowego trzeba zapłacić ponad 74 tys. zł (30 proc. wartości lokalu) oraz spłacać kredyt przez 30 lat, oferta ta może być korzystna tylko dla osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu komercyjnego na zakup mieszkania.

Na czym polega inwestycja w lokal TBS? Najemca (lub jego rodzina) partycypuje w kosztach budowy – w przypadku miejskich TBS musi wnieść sumę w wysokości 30 proc. wartości lokalu. Do tego dochodzi jeszcze kaucja zabezpieczająca w wysokości rocznego czynszu. Następnie przez 30 lat najemca spłaca w czynszu kredyt zaciągnięty przez TBS na budowę mieszkania w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym. W sumie więc opłata za 1 mkw. lokalu miesięcznie kosztuje go ok. 10 zł. Mimo to w świetle obowiązujących przepisów nie można zostać właścicielem lokalu TBS – czyli np. po 30 latach sprzedać go na rynku.

Komu zatem opłaca się zamieszkać w budynkach TBS? Tym osobom, którym zarobki nie pozwalają, aby kupić np. dwa czy trzy pokoje na własność, bo nie mają gotówki lub zdolności kredytowej, by otrzymać wysoki kredyt. Tymczasem w przypadku TBS kredyt na budowę bierze na siebie towarzystwo. Przyszły najemca może natomiast wziąć w komercyjnym banku kredyt tylko w wysokości wymaganych przez TBS 30 proc. wpłaty – na co może mu już wystarczyć jego zdolność kredytowa.

W Warszawie cena 1 mkw. lokalu w miejskim TBS wynosi od 2,5 do 4,5 tys. zł za 1 mkw. pod klucz, w zależności od lokalizacji inwestycji. Nie bez wpływu na cenę jest bowiem wartość gruntu pod budynkiem. W stolicy działa dziś osiem towarzystw budownictwa społecznego, w których udziały ma miasto. W poszczególnych dzielnicach są to: TBS Mokotów, TBS Praga Południe, TBS Praga Północ, TBS Targówek, TBS Bemowo Spółka, TBS Warszawa Bielany, TBS Wawer, TBS Stolica.

– Miasto Warszawa jest jedynym udziałowcem w siedmiu wymienionych TBS. Wyjątek to TBS Stolica, w którym miasto posiada 10 proc. udziałów, a resztę ma Stoen – informuje Biuro Nadzoru Właścicielskiego UM Warszawa.

Co jest do wzięcia

Ile mieszkań obecnie powstaje w ramach TBS? Ile z nich jest gotowych i gdzie lokale czekają na najemców?

• TBS Mokotów planuje oddać na przełomie drugiego i trzeciego kwartału 2005 r. trzy budynki przy zbiegu ulic Domaniewskiej i Langego. Powstają tam 233 lokale mieszkalne, z garażem podziemnym i 400 mkw. powierzchni użytkowej. W obu budynkach nie ma już wolnych lokali pod wynajem.
• TBS Praga Południe planuje ukończyć w marcu 2005 r. inwestycję przy ul. Osowskiej 82 w Warszawie z 83 lokalami mieszkalnymi. Spółka chce też oddać w czerwcu 2005 r. inwestycję przy ul. Opalińskiej 5/7 ze 118 lokalami mieszkalnymi.

Natomiast w pierwszej połowie 2005 r. TBS Praga Południe ma rozpocząć dwie nowe inwestycje: przy ul. Jankowskiej i przy ul. Sąchockiej w Warszawie. Łącznie powstaną tam 92 mieszkania. Spółka do końca lutego br. prowadzi postępowanie kwalifikacyjne dla najemców lokali, które mają powstać w ramach tych inwestycji.

• W budynkach TBS Praga Północ obecnie czeka na najemców siedem dwupokojowych i cztery jednopokojowe mieszkania. Można je wynająć przy ul. Zaokopowej 4/6 w Warszawie.

Spółka przygotowuje się do rozpoczęcia inwestycji przy ul. Łomżyńskiej róg ul. Otwockiej w Warszawie. Powstaną tu 54 mieszkania. Ich ukończenie zostało zaplanowane na pierwszy kwartał 2007 r.

• TBS Targówek w 2005 roku planuje rozpocząć budowę trzypiętrowego budynku z 32 lokalami mieszkalnymi i 16 garażami – przy ul. Złotopolskiej. Spółka ma ukończyć inwestycję na przełomie marca i kwietnia 2006 roku. Obecnie TBS Targówek nie ma wolnych mieszkań do wynajęcia.
• Sporo buduje TBS Bemowo. Realizuje budowę w kilku etapach przy ul. gen. T. Pełczyńskiego:
  • dwa budynki (C1, C2) – termin oddania: III kwartał 2005 roku, w sumie powstaje tam 117 mieszkań, z czego siedem jest jeszcze wolnych,
  • dwa budynki (D1, D2) – termin oddania: IV kwartał 2005 roku, 68 mieszkań, wolnych jest jeszcze siedem,
  • dwa budynki (E, F) – termin oddania: II kwartał 2006 roku, 184 mieszkania, jest jeszcze 17 wolnych mieszkań.

Obecnie TBS Bemowo jest w trakcie zasiedlania jednego budynku z 76 lokalami mieszkalnymi (budynek A1 przy ul. gen. T. Pełczyńskiego).

• TBS Warszawa Bielany planuje rozpocząć w 2005 roku realizację czterech budynków mieszkalnych. W sumie powstanie tam 216 mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Bielany (przy ulicy Libawskiej). Spółka planuje przekazać 42 lokale mieszkalne w III kwartale 2006 roku, 118 lokali w IV kwartale 2006 roku oraz 56 mieszkań w I kwartale roku 2007.
  • Obecnie TBS Warszawa Bielany ma 18 wolnych lokali mieszkalnych w Wołominie. – Jest to realizacja procesu zastanego, rozpoczętego w ramach organizacji dawnej gminy Bielany – wyjaśnia Biuro Nadzoru Właścicielskiego UM Warszawa.
  • TBS Wawer prowadzi teraz budowę jednego budynku mieszkalnego przy ul. Bysławskiej i Jagienki. Powstają tam 43 mieszkania. Będą gotowe w III kwartale 2005 roku. Nie ma wolnych lokali. TBS Wawer stara się jednak pozyskać nowe nieruchomości pod kolejne inwestycje. Jeśli zamierzenia się powiodą, TBS wybuduje w Wawrze ok. 330 mieszkań w rejonie ul. Włókienniczej i Bysławskiej oraz ok. 700 mieszkań w dzielnicy Białołęka przy ul. Książkowej. Będą jednak gotowe nie wcześniej niż za 3 – 4 lata.

Po ile metr

Ile kosztuje 1 mkw. mieszkania powstającego w ramach TBS? Oto ceny w budynkach stawianych obecnie:

• Mokotów – 3573 zł za 1 mkw.,
• Praga Południe – 4503 zł za 1 mkw.,
• Praga Północ – 4503 za 1 mkw.,
• Targówek – 2600 zł za 1 mkw.,
• Bemowo Spółka – w zależności od konkretnego budynku – od 3000 do 3300 zł za 1 mkw.,
• Warszawa Bielany – 3 350 zł za 1 mkw.,
• Wawer – 2 500 zł za 1mkw. w obecnie realizowanych 43 mieszkaniach, a w przyszłych inwestycjach w Wawrze – ok. 2700 zł za 1 mkw., a na Białołęce – 2850 zł za 1 mkw.

Jaki czynsz

Jeśli chodzi o wysokość czynszu, jaki płaci najemca mieszkania TBS, to kwota pobierana za 1 mkw. lokalu składa się z: opłaty eksploatacyjnej, odpisu na fundusz remontowy i kosztów administracyjnych oraz spłaty kredytu (patrz ramka obok).

Oto przykłady całkowitej opłaty za 1 mkw. miesięcznie w miejskim TBS:

• TBS Mokotów – 10,49 zł,
• TBS Praga Południe – 9,99 zł,
• TBS Praga Północ – 10,47 zł,
• TBS Targówek – 10,50 zł,
• TBS Bemowo – 10 zł,
• TBS Warszawa Bielany – czynsz 8,65 zł dla mieszkań w Wołominie; w Warszawie – wysokość czynszu nieustalona
• TBS Wawer – obecnie 8,09 zł, ale „planowane jest w najbliższym czasie urealnienie” – do 9,99 zł.

Czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem art. 30 ust. 5 pkt 3.

Grażyna Błaszczak, Rzeczpospolita