Kredyt dla młodej pary

Zaraz po powrocie z egzotycznej podróży młodą parę czeka odpowiedź na pytanie: „gdzie będziemy mieszkać?”. Czasy kiedy młodzi instalowali się za „przepierzeniem” u jednych czy drugich rodziców już za nami. Teraz mieszkania się kupuje. Ale skąd wziąć pieniądze?

Nie tylko etat

Małżeństwa zawieramy coraz później. Często obie strony tego „dożywotniego kontraktu” już pracują. Skoro są dochody to jest też tzw. zdolność kredytowa, czyli możliwość zaciągnięcia kredytu. Pytanie czy uda nam się pożyczyć tyle, by zamieszkać w godnych warunkach czy w obskurnej kawalerce na przedmieściach.

Jeszcze 2-3 lata temu na kredyt mogły liczyć wyłącznie osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Banki wymagały od nich rocznego lub nawet dwuletniego stażu. Każdy młody człowiek stawiający pierwsze kroki na rynku pracy wie jak trudno jest o etat. Najczęściej pracodawacy proponują umowę o dzieło w najlepszym wypadku na czas określony. To dlatego młode małżeństwa miały bardzo utrudniony dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Na szczęście teraz mamy zupełnie inną sytuację. Konkurencja zmusiła banki do znacznego zwiększenia dostępności kredytów. Mogą na nie liczyć już także osoby zatrudnione na podstawie umowy o dzieło czy zlecenia. Najbardziej liberalne banki wymagają tylko 6 miesięcznego stażu. Umowa na czas określony też nie jest problemem. Najlepiej jeśli jest to druga umowa zawarta z tym samym pracodawcę. Pracownik na pierwszej umowie, o ile jest ona odpowiednio „długa” (przynajmniej rok), bez problemu dostanie wieloletni kredyt mieszkaniowy.

Niektóre banki w ogóle nie wymagają dokumentowania dochodów. Wystarczy oświadczenie kredytobiorcy, że jest w stanie spłacać ratę w danej wysokości. Od pewnego czasu na takie ulgowe traktowanie mogą liczyć osoby wykonujące tzw. zawody zaufania publicznego (np. nauczyciel czy lekarz). Jeden z banków niespełna miesiąc temu zaczął oferować kredyt wszystkim klientom bez konieczności dostarczania zaświadczeń o zarobkach. Warunkiem jest jednak sfinansowanie mieszkania w 30 proc. z własnych oszczędności.

Z czym to się je

Jeśli chodzi o źródła dochodów banki są dość elastyczne – większość młodych par znajdzie coś dla siebie. No właśnie: co? Czym jest ten kredyt mieszkaniowy? Ile kosztuje? Jak długo będzie nam wisiał na głowie?

Banki skłonne są pożyczać pieniądze nawet na 45 lat. Z kredytem możemy więc „dojechać” nawet do emerytury. To niezbyt wesoła perspektywa. Dlatego z reguły zaciągane są kredyty na 20 – 25 lat. To też długo ale niestety jeśli chcemy płacić ratę w rozsądnej wysokości trzeba spłatę rozłożyć na wiele lat. Kredyty mieszkaniowe dostępne są w złotówkach, lecz także w walutach obcych. Z tych ostatnich najpopularniejszy jest frank szwajcarski.

Oprocentowanie kredytów w złotówkach kształtuje się na poziomie 7,5 – 9 proc. Na najniższe stawki mogą liczyć klienci, którzy w dużym stopniu finanasują zakup mieszkania z własnych pieniędzy, a tylko część „dopożyczają”. Niektóre banki obniżają oprocentowanie w pierwszych 6 czy 12 miesięcach spłaty. Mogą wówczas kusić oprocentowaniem 5 czy 6 proc. Trzeba pamiętać, że kredyt spłacamy nie rok ale 20 czy 30 lat więc ważniejsze jest oprocentowanie jakie dostaniemy po zakończeniu promocji.

Znacznie tańsze są kredyty we frankach szwajcarskich. Ich oprocentowanie to ok. 3 – 3,5 proc., w ekstremalnych przypadkach nawet poniżej 2 proc. w skali roku. Z takim kredytem wiąże się jednak ryzyko kursowe. Rata kredytu wyrażona jest we frankach szwajcarskich jednak bankowi oddajemy jej równowartość w złotówkach przeliczoną po aktualnym kursie. Jeśli np. mamy do oddania 100 franków szwajcarskich, a cena szwajcarskiej waluty wynosi 3 zł wówczas musimy bankowi oddać 300 zł.

Sytuacja na rynku walutowym cały czas się zmienia. W następnym miesiącu frank może kosztować 3,20 zł wówczas nasza rata wyniesie 320 zł. Jeśli frank potanieje np. do 2,80 zł zapłacimy tylko 280 zł. Ryzyko kursowe jest to więc niepewność co do wysokość rat w przyszłości. Znacznie niższe oprocentowanie kredytów walutowych skłania wiele osób do akceptacji ryzyka.

No właśnie. Ile zapłacimy co miesiąc pożyczając np. 150 tys. zł na 20 lat? Jeśli wybierzemy złotówki rata wyniesie ok. 1250 zł. Dla franków szwajcarskich 830 zł. Wydłużając okres spłaty do 30 lat obniżymy raty odpowiednio do: 1100 i 630 zł. Pamiętajmy jednak, że wydłużając okres spłaty zwiększamy sumę odsetek, które oddamy bankowi. W przypadku złotówek na 20 lat będzie ok. 151 tys. zł, a przy kredycie 30-letnim aż 246 tys. zł. Oczywiście zakładamy dla uproszczenia stałe oprocentowanie w trakcie spłaty (8 proc.).

Bez oszczędności

Młode małżeństwo z reguły nie ma zbyt wysokich oszczędności. Pół biedy jeśli rodzina jest w stanie pomóc w życiowym starcie. Większości z nas wydaje się, że kupując mieszkanie na kredyt musimy mieć część pieniędzy w kieszeni, a bank pożyczy najwyżej 70-80 proc. Tymczasem banki chętnie sfinansują całą nieruchomość!

Standardowo bank wymaga z reguły 20 proc. wkładu własnego. Oznacza to, że kupując mieszkanie w cenie 100 tys. zł musimy 20 tys. zł wyłożyć sami, a resztę możemy pożyczyć. Od pewnego czasu na rynku dostępne są jednak specjalne ubezpieczenia (tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu). Jeśli np. nie mamy 20 tys. zł oszczędności możemy od banku pożyczyć całe 100 tys. zł. Jednak od brakujących 20 tys. zł zapłacimy składkę ubezpieczenia, która pozwoli bankowi ograniczyć ryzyko.

Ubezpieczenie takie nie jest zbyt kosztowne. Składkę opłaca się najczęściej z góry za 5 lat i wynosi ona ok. 4 proc. brakującego wkładu własnego. W naszym przypadku będzie to 800 zł. Niektóre banki pozwalają spłacić tę kwotę w ratach.

Czy to oznacza, że nie dysponując żadnymi oszczędnościami a tylko „gołą” pensją możemy kupić mieszkanie? Niezupełnie. Z taką transakcją wiąże się wiele dodatkowych kosztów, które niestety będziemy musieli ponieść. Będą to przede wszystkim: taksa notarialna, która sięga 3 proc. ceny mieszkania, prowizja banku (ok. 2 proc.), koszty sądowe (1,5 proc.), ewentualnie podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), a jeśli szukamy mieszkania z pomocą agenta nieruchomości także prowizję dla niego (2-3 proc.).

Wszystkie te koszty można z reguły „wrzucić” w kredyt jeśli jednak pożyczamy 100 proc. wartości nieruchomości wówczas nie mamy już takiej możliwości – bank nie pożyczy więcej niż warte jest mieszkanie, które kredyt zabezpiecza. Dlatego nawet kupując mieszkanie w całości na kredyt musimy przygotować od 6 do 10 proc. jego ceny na pokrycie dodatkowych kosztów.

Czy to się opłaca

Odsetki, liczne opłaty.. Czy zakup mieszkania na kredyt w ogóle ma sens? Alternatywą dla młodego małżeństwa jest wynajem czterech kątów. Okazuje się, że koszt wynajmu mieszkania w większości przypadków będzie wyższy od raty kredytu, który trzeba by zaciągnąć żeby takie mieszkanie kupić. Pamiętajmy też, że spłacając kredyt mieszkaniowy jesteśmy właścicielem mieszkania. Możemy takie zadłużone mieszkanie sprzedać (oczywiście będzie wymagana zgoda banku). Mieszkanie to także inwestycja. W ubiegłym roku mieszkania w centrum Warszawy podrożały o 70 proc.

Kredyt nie jest więc wyrokiem ale najbardziej efektywnym sposobem na własne gniazdko dla młodej pary.

Maciej Kossowski