Kupujący mieszkanie będą mniej ryzykowali
Już kilka miesięcy trwają intensywne prace nad projektem ustawy, która wprowadziłaby do polskiego prawa instytucję rachunku powierniczego. Ma to zmniejszyć ryzyko finansowe klienta kupującego będące w budowie mieszkanie albo dom od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej.
Obecnie najczęściej to właśnie klient dewelopera ponosi główne ryzyko finansowe. Wpłaca on w ratach nierzadko 100 proc. wartości mieszkania, a w zamian dostaje umowę zobowiązującą do wybudowania lokalu i sprzedaży w zwykłej formie pisemnej (nawet nie jako akt notarialny). Utrudnia, a niekiedy wręcz uniemożliwia to dochodzenie w sądzie roszczenia o przeniesienie prawa własności. W przypadku bankructwa dewelopera klient nie ma więc prawie żadnych szans na odzyskanie swoich pieniędzy lub na dokończenie inwestycji przez inną firmę. Nic dziwnego więc, że pojawiają się pomysły, aby chronić stronę słabszą, czyli klienta dewelopera. W Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (UMiRM) opracowano projekt ustawy, w której zawarte będą przepisy o tzw. mieszkaniowym rachunku powierniczym, instytucji prawnej dobrze znanej na rynku nieruchomości m.in. w USA. Jakie są główne założenia tego systemu?
Umowa deweloperska
Ustawa o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich objęłaby tzw. umowy deweloperskie, na których podstawie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu (domu jednorodzinnego) po ukończeniu budowy, a nabywca zobowiązany jest do spełnienia choćby części świadczenia pieniężnego przed ustanowieniem takiego prawa. Przez dewelopera rozumie się jednak każdego przedsiębiorcę, który zobowiązał się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy. W pierwotnej wersji projektu obejmował on również wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe, także te budujące mieszkania lokatorskie i własnościowe. Teraz reżim ustawy dotyczyłby jedynie spółdzielni budujących mieszkania na zasadzie pełnej własności lokali. Oprócz dewelopera i klienta pojawi się ten trzeci – bank. Jego rola polegałaby na sprawdzeniu, czy deweloper wywiązuje się z przyjętych zobowiązań i dopiero wtedy wypłaca mu zdeponowane przez klientów pieniądze. Środki te bank gromadziłby właśnie na tzw. mieszkaniowym rachunku powierniczym – otwartym lub zamkniętym.
Wpłaty nabywcy na poczet uzyskania prawa do lokalu mogłyby zostać dokonane tylko na ten rachunek. Natomiast w przypadku gdy deweloper nie wywiązywałby się z umowy, klient mógłby odstąpić od umowy i wycofać środki zgromadzone na rachunku powierniczym. Co ważne – jeden rachunek powierniczy prowadzony byłby tylko dla jednego przedsięwzięcia – dotyczy to również np. kilku budynków stawianych na jednej działce – każdy z nich miałby swój oddzielny rachunek powierniczy. Ma to uniemożliwić finansowanie jednego budynku z wpłat klientów, którzy chcą mieć mieszkania w drugim. W przypadku dewelopera osoby prawnej, karze więzienia do lat 5 lub grzywnie, będą podlegać członkowie jej organów, jej reprezentanci lub prowadzący sprawy spółki wspólnicy osobowej spółki handlowej, którzy podjęli decyzję o rozporządzeniu środkami z rachunku powierniczego niezgodnie z ustawą.
Umowa deweloperska nie byłaby – jak to jest dotychczas – swobodnie ustalana przez firmę budującą i przedstawiana tylko klientowi do podpisu. Musiałby się w niej znaleźć m.in. opis nieruchomości, gdzie będzie realizowana inwestycja, termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu, harmonogram wpłacania rat, rachunek powierniczy i zasady gromadzenia na nim wpłat, dokładny termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, jak też warunki ewentualnego odstąpienia przez nabywcę od umowy i zwrotu pozostałej części wpłaconych przez niego środków. Brak tych elementów powoduje, że nabywca mógłby wezwać dewelopera do ich uzupełnienia. Jeśli deweloper zignoruje wezwanie, nabywca miałby prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu odpowiedzialności.
Zabezpieczenie rachunkiem powierniczym nie byłoby potrzebne w dwóch sytuacjach: gdy nabywca uzyska bezwarunkową, nieodwołalną i płatną na pierwsze żądanie gwarancję bankową lub ubezpieczeniową zwrotu kwot wpłaconych deweloperowi, jak również w przypadku gdy nabywca ma roszczenie o wypłatę odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w wysokości co najmniej równej kwotom wpłacanym deweloperowi na podstawie umowy ubezpieczenia pomiędzy deweloperem a firmą ubezpieczeniową.
W przygotowanych przez UMiRM przepisach mają się też znaleźć zapisy wynikające z dotychczasowych praktycznych doświadczeń. Proponuje się m.in., aby wysokość odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę nie mogła przewyższać wysokości odsetek ustawowych. Jeśli szkoda nabywcy byłaby wyższa od zastrzeżonej na jego korzyść kary umownej, to mógłby on dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.
Informacja dla klienta
Nie później niż do czasu zawarcia pierwszej umowy deweloperskiej dla potrzeb nowej inwestycji deweloper musiałby przygotować i zaprezentować specjalny prospekt informacyjny. W tym prospekcie musiałyby się znaleźć tak ważne informacje, jak m.in. oznaczenie formy prawnej działania dewelopera, sprawozdanie finansowe za ostatni rok obrotowy, informacje o planie zagospodarowania sąsiednich działek, dane o pozwoleniu na budowę, a także np. opis nieruchomości, gdzie będzie realizowana inwestycja, termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu itp. Deweloper musiałby też w prospekcie podać informacje o rachunku powierniczym i zasadach gromadzenia na nim wpłat. Projekt przewiduje także, jakie informacje muszą być w umowie i kiedy klient może od umowy odstąpić, jeśli deweloper nie przedstawi mu wymaganych przez przepisy informacji. Deweloper, który nie udostępniałby prospektu informacyjnego nabywcy, podlegałby także karze grzywny nawet do 50 tys. zł.
Projekt chce narzucić deweloperowi budującemu z wykorzystaniem instytucji rachunku powierniczego ostry reżim finansowy. Wniosek o ogłoszenie upadłości dewelopera może zostać uwzględniony także wtedy, gdy deweloper w terminie 60 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie zapłacił należności stwierdzonej tytułem wykonawczym. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzą odrębną masę majątkową, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń nabywców. Warto podkreślić, że projekt ustawy przewiduje, że z ogólnej masy upadłości należności nabywców będą zaspokajane w kategorii pierwszej (razem z należnościami ze stosunku pracy). Po ogłoszeniu upadłości dewelopera potrącenie jego wierzytelności z wierzytelnościami nabywców nie będzie dopuszczalne. Należności nabywców nie będą też objęte postępowaniem układowym oraz naprawczym.
Zapłata za solidność
Bank nie mógłby wypłacić deweloperowi środków z rachunku powierniczego otwartego w sposób niezgodny z harmonogramem budowy, chyba że dany etap budowy zakończono przed terminem. Deweloper nie dostałby jednak ani złotówki z otwartego rachunku powierniczego, jeśli wcześniej nie uzyskał prawa własności (lub użytkowania wieczystego) działki, na której ma budować, nie zapłacił ceny za tę działkę i nie posiadał prawomocnego pozwolenia na budowę. Także harmonogram inwestycji nie mógłby być dowolny, gdyż byłby częścią umowy rachunku powierniczego. Musiałby on przewidywać co najmniej cztery etapy inwestycji, ogólny koszt (jak też koszt poszczególnych etapów) i sposób finansowania. Kontrolę nad realizacją inwestycji sprawowałby bank.
Michał Kosiarski, Gazeta Prawna
