Mieszkania idą jak woda

W ciągu ostatnich 6 miesięcy mieszkania w stolicy zdrożały średnio o 7,7 proc., w innych miastach ceny także poszły w górę. Ten wzrostowy trend zdaniem fachowców utrzyma się w ciągu najbliższych kilku lat.

W ciągu ostatniego półrocza sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce zmieniła się znacznie. W największych miastach ceny mieszkań, po okresie stabilizacji, zaczęły rosnąć, co było podyktowane obawami przed planowanymi zmianami w wysokości podatku VAT oraz oczekiwaniem wzrostu cen mieszkań po wejściu Polski do Unii Europejskiej. W rezultacie wzmożony popyt doprowadził do wzrostu cen znacznie wcześniej niż się spodziewano.

W 2003 r. oddano do użytku 163 578 mieszkań, czyli o ok. 66 tys. mieszkań więcej niż w 2002 r. Systematycznie rośnie udział deweloperów oraz inwestorów prywatnych, jednocześnie następuje załamanie budownictwa spółdzielczego. W ubiegłym roku wybudowano 12 000 mieszkań spółdzielczych, natomiast w 2002 r. było to 15 400 lokali.

Dzięki silnemu popytowi deweloperzy szybciej wysprzedali swoje zasoby wolnych mieszkań, a na rynku wtórnym atrakcyjne oferty znikały z rynku w ciągu kilku dni. Sprzedający są coraz mniej chętni do negocjacji cenowych, a kupujący szybciej podejmują decyzję o kupnie – podkreślają autorzy raportu Ober-Haus „Mieszkania-wiosna 2004”.

Dodatkowym czynnikiem wzmacniającym popyt są kredyty mieszkaniowe, które dzięki obniżce stóp procentowych są coraz bardziej dostępne dla kupujących mieszkania.

Warszawa

Wartość warszawskiego rynku mieszkaniowego szacuje się na ok. 2,8 mld zł, ale w ciągu najbliższych dwóch lat wzrosnąć ona może do ok. 4 mld zł.

Obecnie w stolicy oferowanych jest ok. 10 tys. mieszkań, wchodzących w skład ok. 200 inwestycji, o łącznej wartości sięgającej 3 mld- zł. Statystyczne mieszkanie w stolicy to lokal o powierzchni ok. 65 mkw., średniej cenie 3892 zł, które kosztuje 278 tys. zł – podaje raport „Rynek mieszkaniowy” nr 1 opracowany przez serwis internetowy tabelaofert.pl we współpracy z Nykredit BH.

Najdroższe mieszkania oferowane są w Wilanowie, na Saskiej Kępie, Ochocie i w Śródmieściu. Najtańszą, a zarazem najmłodszą dzielnicą jest Wesoła. W ciągu ostatnich 6 miesięcy mieszkania zdrożały średnio o 7,7 proc.

Niemal 30 proc. oferowanych w stolicy mieszkań kosztuje w granicach 3,5 – 4 tys. zł/mkw. Tylko 3,1 proc. ma ceny niższe – do 2,9 tys. zł/mkw., a 2,9 proc. – powyżej 6 tys. zł. Popyt prawie dwukrotnie przekracza ofertę, bardzo duże zainteresowanie towarzyszy mieszkaniom oddawanym w I kwartale br.

Kraków

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosły średnio o 20 proc. Nie dotyczy to apartamentów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, jak Wola Justowska czy Krowodrza, tu ceny wzrosły o około 5 proc. – oceniają autorzy raportu Ober-Haus „Mieszkania-wiosna 2004”.

Średnie ceny mieszkań w centrum miasta wahają się między 1,1 tys. do 1,8 tys. EUR/mkw. W ub.r. oddano do użytku 5,5 tys. lokali, większość z nich została wybudowana przez deweloperów. Sprzedano około 85 proc. z nich, przewiduje się, że ten współczynnik wzrośnie do 90 proc. w 2004 r.

Liczba budowanych mieszkań spada, a średnia liczba planowanych do oddania w następnych 2 latach to 4,5 tys. rocznie. Nowe projekty są zwykle niewielkimi budynkami, z 20 – 50 lokalami i średnią wielkością mieszkań od 40 do 90 mkw.

Najszybciej sprzedają się mieszkania małe (40 – 65 mkw.) w cenach 28 tys. do 35 tys. EUR. Stanowią one 75 proc. wszystkich sprzedanych lokali. Wzmacnia się popyt na mieszkania na Starym Mieście i przewiduje się, że ten trend będzie się utrzymywał.

Poznań

Na poznańskim rynku mieszkaniowym trwa ożywienie. Średnia cena metra kwadratowego wyniosła 2700 zł. Najdroższe na rynku wtórnym są mieszkania budowane przez deweloperów 3 – 4 lata temu, w takich lokalizacjach, jak: Piątkowo, Winogrady, Centrum, okolice Malty. Najtańsze są mieszkania ponad 20-letnie, z tzw. wielkiej płyty, głównie na Ratajach. Wciąż słabe jest zainteresowanie lokalami w kamienicach.

Największą popularnością cieszą się mieszkania o metrażu 38 – 50 mkw., dwupokojowe, z dobrym dojazdem do centrum. W ciągu najbliższych lat Ober-Haus przewiduje dalszy wzrost cen, co wiąże się z wejściem Polski do UE.

Ceny na rynku wtórnym powoli zrównują się z rynkiem pierwotnym, co powoduje wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami. Popyt jest tak duży, że klienci kupują mieszkania w początkowych fazach inwestycji, choć trzeba za nie zapłacić nawet 3 tys. zł za mkw.

Katowice

Liczba oddawanych mieszkań w Katowicach jest bardzo niska. Uwzględniając specyfikę tego regionu, należy wziąć pod uwagę, że województwo śląskie stanowi sumę rynków lokalnych. W ostatnim czasie rynek nieruchomości przeżył lekkie ożywienie, co jest zauważalne w liczbie oddanych nowych mieszkań oraz we wzroście cen na rynku wtórnym. Pod koniec ub.r. wielu deweloperów rozpoczęło nowe inwestycje, chcąc przyciągnąć klientów jeszcze przed zapowiadaną podwyżką cen nieruchomości.

Za nowe lokum w Katowicach trzeba zapłacić 500 – 800 EUR/mkw. w prestiżowych dzielnicach, natomiast w mniej popularnych 400 – 450 EUR/mkw. Mieszkania z rynku wtórnego to wydatek rzędu 280-400 EUR/mkw., w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia. Najbardziej popularne, choć najdroższe, są dzielnice południowe Katowic: Brynów, Ligota, Piotrowice. Popyt na mieszkania od końca ub.r. stale rośnie.

Trójmiasto

W Gdańsku cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym kształtuje się średnio od 1,9 do 3 tys. zł netto i dodatkowo 14 – 18 tys. zł netto za miejsce garażowe, natomiast na rynku wtórnym w przedziale 1,9 – 3,7 tys. zł/mkw. Najwyższe ceny osiągane są w dzielnicach Wrzeszcz i Śródmieście: od 3,2 do 4 tys. zł/mkw. oraz 22 – 30 tys. zł za miejsce postojowe w hali garażowej.

W Dolnym Sopocie za mkw. apartamentu trzeba zapłacić dwa razy więcej niż w Gdańsku, czyli od 5 do 8,2 tys. zł. W pozostałych dzielnicach Sopotu ceny mieszkań wynoszą od 2,8 do 4,2 tys. zł/mkw. Najchętniej nabywane są mieszkania położone w Kamiennym Potoku i Sopocie Dolnym.

W Gdyni ceny kształtują się podobnie jak w Gdańsku, z wyjątkiem Kamiennej Góry i Orłowa Morskiego, gdzie płaci się za mkw. od 5,5 do 8,1 tys. zł. Dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania kilkuletnie na Osiedlu Zielonym, Fikakowo czy Sokółka.

Podaż jest nadal wyższa niż popyt, choć zauważalne jest nieznaczne ożywienie. Ceny nowych mieszkań zaczynają się od 550 EUR/mkw. Najszybciej sprzedają się mieszkania o pow. 45 – 65 mkw. Popyt w dalszym ciągu uzależniony jest przede wszystkim od możliwości finansowych, a nie od preferencji klienta.

Anna Witkowska, Gazeta Prawna