Podatki i inne opłaty w nieruchomościach

Podatki od nieruchomości płacimy za to, że je mamy. Płacimy też, gdy je kupujemy, sprzedajemy, dziedziczymy, a nawet gdy dostajemy w prezencie. Fiskus wyciąga rękę po swoje wtedy, gdy nieruchomość przynosi zarówno dochód, jak i stratę.

Nieruchomość jest świetną lokatą kapitału, ale raczej w długim okresie czasu. Każdy właściciel powinien wiedzieć, że oprócz nakładów na jej utrzymanie musi także płacić za nią podatki. Zebraliśmy więc informacje o tym, jakie podatki i opłaty towarzyszą posiadaczom nieruchomości w różnych sytuacjach.

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczy się od powierzchni nieruchomości. Stawki są zróżnicowane w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości i określają je władze gminy, gdyż ten podatek jest ich dochodem. Centralnie ustala się jedynie górne granice stawek.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

• od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności
• gospodarczej – 17,42 zł,
• od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,52 zł,
• od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez
• względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,63 zł,
• od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,31 zł,
• od budowli – 2 proc. ich wartości,
• od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 3,49 zł.
• Opłata za użytkowanie wieczyste

W Polsce zbliżoną do własności jest forma użytkowania wieczystego, ustanawiana wyłącznie na gruntach publicznych. Okres użytkowania wieczystego najdłużej trwa 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza wpłata wynosi 15 proc. od gruntów pod zabudowę mieszkaniową i 25 proc. pod zabudowę komercyjną. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1 proc., a pod zabudowę komercyjną – 3 proc.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane co kilka lat. Wtedy też najczęściej rosną opłaty za użytkowanie wieczyste.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są takie same. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą czy spadkodawcą. Jednak nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Odziedziczona lub otrzymana w darze powierzchnia mieszkalna do 110 mkw. w domu lub mieszkaniu jest wolna od podatku. Ale trzeba być blisko spokrewnionym z darczyńcą, który powinien należeć do tzw. pierwszej grupy podatkowej (dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki – czyli wstępni i zstępni).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać. Nie można go też zbyć w ciągu najbliższych 5 lat, bo ulgę (brak podatku) trzeba zwrócić. Możliwe jest również zwolnienie od podatku, jeżeli odziedziczymy mieszkanie po całkiem obcej osobie, pod warunkiem jednak, że mieliśmy umowę o opiekę nad tą osobą. Najlepiej taki akt opieki sporządzić notarialnie i potwierdzić w gminie.

Od sprzedaży

Przy sprzedaży nieruchomości płacimy 10-procentowy podatek od przychodu. Jednakże nieruchomości mieszkalne są z niego zwolnione, jeżeli mamy je dłużej niż 5 lat. Podatku nie zapłacimy też, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczymy na zakup innej nieruchomości mieszkalnej.

Podatek od sprzedaży zapłacimy również przy zbyciu udziału we własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT, albo 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCP). Odprowadza się go przy transakcjach na rynku wtórnym.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT. Generalnie jednak, VAT nie obejmuje transakcji na rynku wtórnym (więcej o VAT w ramce obok).

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wysokość taksy notarialnej za czynności notarialne dokonywane przez notariuszy prowadzących kancelarie notarialne określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej. Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio u niego po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba mu zapłacić? Przy sprzedaży (mieszkania hipotecznego z księgą wieczystą, działki, domu, budynku, garażu) wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

gdy wartość transakcji wynosi do 5000 zł – 200 zł,
od 5 tys. zł do 15 tys. zł – 200 zł plus 3 proc. od kwoty powyżej 5 tys. zł,
od 15 tys. zł do 30 tys. zł – 500 zł plus 2 proc. od kwoty powyżej 15 tys. zł,
od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 800 zł plus 1 proc. od kwoty powyżej 30 tys. zł,
od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1100 zł plus 0,5 proc. od kwoty powyżej 60 tys. zł,
powyżej 1 mln zł – 5800 zł plus 0,25 proc. sumy powyżej 1 mln zł.
Przy sprzedaży prawa do mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej (i innych praw do nieruchomości spółdzielczych) taksa notarialna wynosi połowę wynagrodzenia notariusza podanego wyżej. Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych – 6 zł za jedną stronę. Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza VAT w wysokości 22 proc.

Opłata sądowa

Wysokość opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej zależy od wartości nieruchomości podanej w akcie notarialnym. Tzw. wpis stosunkowy w sprawie cywilnej wynosi więc:

do 10 tys. zł: 8 proc., ale nie mniej niż 30 zł,
od 10 tys. zł do 50 tys. zł: od pierwszych 10 tys. zł – 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 tys. zł – 7 proc.
od 50 tys. zł do 100 tys. zł: od pierwszych 50 tys. zł – 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 tys. zł – 6 proc.
powyżej 100 tys. zł: od pierwszych 100 tys. zł – 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 tys. zł – 3 proc.
Uwaga, opłatę sądową wnosi się u notariusza przy podpisaniu aktu.

Prowizje pośredników

Coraz rzadziej zdarza się, aby można było kupić lub sprzedać nieruchomość bez udziału pośrednika. Zresztą transakcja z pomocą agenta z prawdziwego zdarzenia, z licencją – choć kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega sprawniej.

W wielu krajach prowizję pośrednicy pobierają tylko od sprzedającego i wynosi ona od 5 do 6 proc. wartości transakcji. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3 proc., ale pośrednicy żądają jej od obu stron umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 22 proc. VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi wnieść gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50 proc. przyrostu wartości gruntu. Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest to opłata od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o to, że cena działki może wzrosnąć, gdy w planie przeznaczono ją pod zabudowę mieszkaniową. Gmina ma prawo żądać renty planistycznej w ciągu pięciu lat od dokonania zmian w planie.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty. Jednak podatnicy, którzy np. wynajmują mieszkania, mogą skorzystać ze zryczałtowanej formy tego podatku.

W takim przypadku zapłacą 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu, o ile nie przekroczył on w 2004 roku kwoty 18 274 zł (czyli 4 tys. euro wg kursu 1 października 2003 r.) oraz 20 proc. od nadwyżki powyżej tych 4 tys. euro.

Jeżeli ktoś wybrał tę formę opodatkowania przychodów z najmu, to uniknie doliczania dochodu z najmu do wszystkich swoich dochodów i nie grozi mu już np. progresja podatkowa.

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku rolnego są następujące:

dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.
Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50 proc. stawki określonej jak wyżej.
Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita