Prawo ponoć lepsze, ale budować trudniej

Nie zbudujesz nic tam, gdzie nie ma planu i zabudowy w sąsiedztwie. Za istotne odstępstwa od projektu grozi kara pieniężna, ale można jej uniknąć. Nie opłaci się kupowanie materiałów na lewo, a przede wszystkim trudno będzie je sprzedać.

Kupując działkę budowlaną, sprawdź, czy leży ona na terenie, dla którego gmina uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego lub jak przygotowanie tego planu jest zaawansowane. Stare plany straciły ważność 1 stycznia.

Zdaniem Elżbiety Szelińskiej, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Ładu Przestrzennego w Ministerstwie Infrastruktury, prawo o ładzie przestrzennym wymusi na gminach tworzenie nowych, szczegółowych planów zagospodarowania, które będą podstawą do dość szybkiego wydawania pozwoleń na budowę.

Jeśli jednak gmina planu nie ma (a takich w Polsce jest w tej chwili większość), to przed uzyskaniem pozwolenia na budowę trzeba zdobyć decyzję o warunkach zabudowy. Poza tym, gdy nie ma planu, podstawą wydania pozwolenia jest m.in. zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (upraszczając – chodzi o nawiązanie do istniejącej zabudowy).

Gorzej, gdy działka leży w szczerym polu, gdzie nie ma żadnych sąsiadów – nie można wtedy na niej nic wybudować, dopóki nie zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. I jeszcze jedno – po pozwolenie na budowę trzeba się teraz udać do starostwa.

Co to jest odstępstwo

Od tego roku obowiązkowe stają się kontrole zgodności wykonywanej inwestycji z projektem objętym pozwoleniem na budowę. Nie dotyczy to budownictwa jednorodzinnego, ale wielorodzinnego i większych obiektów komercyjnych. To, czy inwestycja jest objęta taką obowiązkową kontrolą, wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę (jest w nim odpowiedni wpis).

– Celem kontroli jest zdyscyplinowanie inwestorów i zobowiązanie ich do realizowania tego, o co sami wystąpili – wyjaśnia Paweł Ziemski, radca głównego inspektora nadzoru budowlanego. – W razie istotnych odstępstw od projektu inwestorowi grozi kara finansowa i konieczność ubiegania się o nowe pozwolenie.

Ustawa nie definiuje jednak pojęcia istotnego odstępstwa. Paweł Ziemski uważa, że szczegółowość takiego przepisu raczej utrudniałaby jego egzekwowanie. Odstępstwo należy rozpatrywać od strony skutków, jakie w konkretnym przypadku może wywołać.

– Jeśli w gęstej śródmiejskiej zabudowie plomba między zabytkowymi kamienicami zostanie przesunięta o 20 cm w stosunku do projektu, to może to być istotne odstępstwo. Ale przesunięcie budynku nawet o dwa metry na hektarowej działce już tak istotnym odstępstwem od projektu być nie musi – interpretuje Paweł Ziemski.

Jego zdaniem nie ma odstępstw zagrożonych karami, bo zgodnie z przepisami art. 36a prawa budowlanego inwestor może pytać, czy odstępstwo jest istotne, a urząd musi mu odpowiedzieć w ciągu 14 dni. Brak odpowiedzi oznacza, że odstępstwo istotne nie jest. Przy takich regulacjach kary będą wymierzane raczej sporadycznie.

Z pozwoleniem na użytkowanie

Na karę narażamy się również wtedy, gdy zasiedlimy budynek jednorodzinny bez zgłoszenia go do użytkowania. Zasiedlenie budynku wielorodzinnego, który nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie, grozi obecnie użytkownikowi najwyżej mandatem do 500 zł (ale może on być wymierzony wielokrotnie). W przygotowanej nowelizacji prawa budowlanego przewidywana jest już jednak kara o dwie trzecie wyższa. Projekt został przyjęty przez rząd, ale musi zostać jeszcze uchwalony przez parlament. Może wejść w życie najwcześniej w połowie roku. Dlatego w umowie z deweloperem czy spółdzielnią mieszkaniową najlepiej określić dokładnie datę przekazania budynku do użytkowania i sporządzenia aktu notarialnego, a nie datę otrzymania kluczy (np. do wykończenia lokalu).

Przygotowany jest również projekt ustawy o wyrobach budowlanych (też powinna wejść w życie w tym roku). Ma ona wyeliminować z obrotu materiały, które nie mają certyfikatów dopuszczających do sprzedaży w krajach UE lub przynajmniej w Polsce. Dałaby inspektorom nadzoru budowlanego prawo do kontrolowania placówek handlowych, czy sprzedają one materiały z certyfikatami.

Jaka kara

Kara za odstępstwo od projektu jest iloczynem 300 zł (nowelizacja przewiduje 500 zł) oraz współczynników: kategorii obiektu i jego wielkości (ten zależy od kubatury).

W przypadku domu jednorodzinnego taka kara wyniesie więc obecnie: 300 zł x 2,0 x 1, czyli 600 zł, a np. w przypadku pawilonu handlowego o kubaturze mniejszej niż 2500 m sześc.: 300 zł x 15 x 1, czyli 4500 zł.

Współczynniki kategorii i wielkości obiektu określa załącznik do prawa budowlanego.

Krystyna Milewska, Rzeczpospolita