Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, kwiecień 2022
Ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu mieszkania staniały jedynie w 6 z 17 miast. Mocno spadła natomiast dostępność kredytów hipotecznych. Szczególnie jest to bolesne dla wnioskodawców posiadających dzieci, ponieważ nowa rekomendacja KNF doprowadziła do urealnienia kosztów życia przyjmowanych przez banki do wyliczeń. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla rodziny nierzadko spadła o ponad połowę w porównaniu w z wrześniem 2021 r. Warto też wspomnieć, że pomimo wprowadzanych przez banki obniżek marż średnie oprocentowanie (zmienne) dla kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym przekroczyło właśnie 8%. W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wyższych cen mieszkań, raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwiększyły się w zależności od miasta od 60% do 111% w porównaniu z okresem tuż przed pandemią.
Za nami pełny miesiąc w warunkach wojny za naszą wschodnią granicą. Obawy z nią związane mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Inne istotne czynniki, to napływ ponad 2 mln imigrantów spowodowany wojną w Ukrainie, najwyższa od 22 lat inflacja (10,9% r/r w marcu), siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych.
Nowych ogłoszeń o 53% więcej niż w grudniu
Pierwsza z zaobserwowanych przez nas zmian na rynku, to znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W marcu odnotowaliśmy 106 925 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. Tych nowych było aż o 53% więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie ubiegłego roku. Należy jednak dodać, że marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze „niebezpiecznie” wysoka. Dla przykładu w marcu 2021 r. aktywnych ogłoszeń było 135 848, a więc jeszcze więcej niż obecnie. Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży.
Spadki cen tylko w 6 z 17 miast
Rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. Wśród 17 badanych przez nas miast w sześciu odnotowaliśmy stawki niższe niż przed miesiącem, a w 11 ceny wciąż rosły. Spadki w większości są minimalne. Jedyne warto odnotowania to
-3,5% w Gdyni i -2,4% w Poznaniu. Z kolei aż w 11 miastach odnotowaliśmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2. Warto też dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16% wyższe. W tym zakresie liderem jest tu Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 28% (z 6 742 zł do 8 662 zł).
Ceny mieszkań w marcu 2022 r.
Dostępna kwota kredytu spadła o połowę
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest natomiast wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.
Dzieci zaczęły być ogromnym problem w uzyskaniu kredytu
Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 r. było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast.
Z kolei takie samo małżeństwo tylko bez dzieci otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci.
Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto
Średnie oprocentowanie przy 10% wkładu własnego przekroczyło 8%
Kolejnym ważnym wydarzeniem jest to, że po kwietniowej podwyżce stóp procentowych wyraźnie podskoczyły stawki WIBOR. Obecnie (dane z 12 kwietnia) stawka 3-miesięczna wynosi 5,43%, a 6-miesięczna aż 5,73%. Gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie (zmienne) kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wyniesie aż 8,04%. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredytów z wysokim (20%) wkładem średnie oprocentowanie wyniesie 7,51%.
PKO BP mocno obniżył marże, co może wpłynąć na cały rynek
Warto dodać, że oprocentowanie kredytów rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż. Szczególnie warto zwrócić uwagę, na to co w kwietniu zrobił PKO BP, który jest liderem rynku. Dla kredytów z wkładem własnym przekraczającym 20% już kilkukrotnie obniżył marżę, która obecnie wynosi tylko 1,64% (z 1,99% we wrześniu 2021 r.). Jest to o tyle istotne, że działania PKO BP mogą wymusić obniżki również w innych bankach i przeciętna marża może niedługo spaść w okolice 1,6%-1,7%. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2015 r. Obecnie średnia marża dla takich kredytów wynosi 1,95%, a przed podwyżkami stóp, czyli we wrześniu 2021 r. było to 2,21%.
Obniżane są również marże kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Średnia spadła z 2,87% we wrześniu do 2,46% obecnie. Tu również dużą zasługę w tym spadku ma PKO BP, w którym marża spadła z 3,08% do 2,26%. Także w tym przypadku wydaje się prawdopodobne, że średnia nadal będzie spadała w miarę jak inne banki będą dostosowywały swoje oferty do tego co zrobił PKO BP.
Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym
Już tylko dwie oferty oprocentowania stałego poniżej 7%
Wraz z podwyżkami stóp procentowych i rosnącymi stawkami WIBOR coraz wyższe są ofertowane przez banki poziomy oprocentowania stałego. Dla przykładu przy wysokim (20%) wkładzie własnym średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 7,46%. W momencie prowadzenia naszego badania (7-11 kwietnia) najniższe oprocentowania stałe ofertowały PKO Bank (6,98%) i Santander (6,99%). W pozostałych przypadkach oprocentowanie przekraczało 7%, a Alior Banku było to aż 8,62%, ale tutaj trzeba zaznaczyć, że jest to oferta z niezmienną ratą na okres aż 7 lat, a nie 5 lat w pozostałych prezentowanych ofertach.
Oprocentowanie stałe przy wkładzie własnym 20%
Na koniec pokażemy jeszcze jedną ciekawostkę. Porównaliśmy sytuację osób kupujących mieszkanie teraz i tych, którzy robili to tuż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, że w tym czasie sporo mówiło się o bańce na rynku nieruchomości i o cenach, które są już na tyle wysokie, że ograniczają dostępność mieszkań. Przyjmujemy, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i która posiada 10% wkładu własnego i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat.
Raty w zależności od miasta wzrosły o 60%-111%
Obecnie mamy zarówno wysokie ceny mieszkań jak i coraz droższe kredyty. Od wspomnianego lutego 2020 r. ceny podskoczyły przeciętnie aż o 25%. Dodatkowo oprocentowanie kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosło z 4,25% do 8,04%. Splot tych dwóch czynników powoduje, że osoby kupujące obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 muszą płacić ratę nawet 2-krotnie wyższą niż lutym 2020 r. Miastami, w których raty wzrosły najbardziej są Sosnowiec (+111%), Białystok (+98%) i Szczecin (+97%). W tym pierwszym rata wzrosła z 993 zł do 2 091 zł. Z kolei największa różnica w ujęciu wartościowym (wzrost aż o 1 951 zł) dotyczy Warszawy, gdzie rata wzrosła z 2 607 zł
do 4 559 zł.
Wśród analizowanych przez nas miast najmniejsze wzrosty rat pojawiły się w Katowicach (+60%), Bydgoszczy (+65%) i Częstochowie (+67%). Wzrost o 60% trudno jednak nazwać małym.
Jak zmieniła się rata kredytu na mieszkanie 50 m2
Jeśli do powyższego dodamy znaczący spadek zdolności kredytowej, to uzyskamy niezbyt optymistyczny obraz sytuacji. Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie ofert kredytowych nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 r.
