Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, sierpień 2020
Stawki najmu zatrzymały się na poziomie zbliżonym do tego z początku roku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najdrożej jest w Warszawie (54 zł za m2), a najtaniej w Toruniu (30 zł za m2). Patrząc na te kwoty warto jednak pamiętać, że poziom dochodów w poszczególnych miastach jest bardzo różny. Po uwzględnieniu tego faktu najdroższy jest najmem w Białymstoku. Po jego opłaceniu, parze o przeciętnych dochodach zostaje na życie 4 672 zł. Z kolei w najlepszej sytuacji są najmujący w Katowicach, Gdańsku, Warszawie i Krakowie. Tam po opłaceniu kosztu najmu na życie zostaje ponad 7000 zł.
Wielokrotnie pisaliśmy o tym jak wyglądają stawki najmu w poszczególnych miastach, jak one się zmieniają i jak wygląda rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Tym razem sytuację można jednak opisać bardzo krótko. Stawki zatrzymały się na poziomie zbliżonym do początku roku i trwa oczekiwanie na to co przyniesie jesień i druga fala pandemii.
Przy okazji postanowiliśmy przeanalizować dostępność najmu w poszczególnych miastach uwzględniając różnice w dochodach. Dla przykładu w Warszawie za wynajęcie 50 metrowego mieszkania trzeba zapłacić ok. 2 700 zł, a w Toruniu tylko ok. 1 500 zł. Z drugiej strony para najemców o przeciętnych dochodach w Warszawie zarobi łącznie ok. 9 800 zł netto, a w Toruniu tylko ok. 7300 zł netto. To znacząco zmienia postrzeganie wysokich stawek w stolicy. W długim terminie kluczowa nie jest wysokość kosztu najmu, ale to ile pieniędzy zostaje na życie po jego opłaceniu.
Sprawdziliśmy więc ile trzeba zapłacić za najem 50 metrowego mieszkania w 12 wybranych miastach. Porównaliśmy również jakie są w tych miastach dochody. Do wyliczeń przyjęliśmy, że łączne dochody pary najemców to dwukrotność średniej pensji w danym mieście. W tym ujęciu widać wyraźnie, że wspomniany Toruń, mimo niskich stawek najmu, wypada słabo. Naszej przykładowej parze na życie zostaje tam 5 844 zł, a więc poniżej średniej dla badanych miast. Niski koszt najmu jest oczywiście zaletą, ale tylko dla osób o niskich dochodach np. tych, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy. Pensja minimalna jest bowiem taka sama w całej Polsce.
W dłuższej perspektywie liczą się jednak również możliwe do uzyskania dochody, a dokładniej to ile pieniędzy zostanie nam na życie po opłaceniu najmu. Tu najlepiej wypadają Katowice (7 550 zł), Gdańsk (7339 zł), Warszawa (7090 zł) i Kraków (7000 zł). W tym ujęciu najgorzej wygląda sytuacja w Białymstoku (4672 zł), Lublinie (5440 zł) i Łodzi (5606 zł).
Porównanie kosztów najmu i dochodów
Na koniec warto dodać, że ta kolejność może niedługo ulec zmianie. Najbliższe miesiące będą bowiem czasem testu dla rynków najmu w poszczególnych miastach. Te, w których popyt na najem był generowany w dużym stopniu przez studentów, mogą przeżywać trudne czasy. Rektorzy części uczelni już ogłosili bowiem, że zajęcia w semestrze zimowym będą odbywać się zdalnie. Z kolei miasta, gdzie popyt na najem pochodzi głównie od pracowników i turystów, prawdopodobnie zachowają stabilną pozycję.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 27 665 ogłoszeń cen najmu występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 lipca 2020 r. Koszt najmu to stawki bez opłat licznikowych i administracyjnych. Dochód netto wyliczono w oparciu o dane GUS za I kw. 2020 r.
