Rynek nieruchomości pełen niespodzianek
Rynek nieruchomości może okazać się w 2004 r. rynkiem pełnym niespodzianek. Warto pamiętać, że jest to jeden z kluczowych wskaźników, obrazujących koniunkturę gospodarczą.
Ożywienie na rynku nieruchomości jest najczęściej oznaką, że poprawia się sytuacja gospodarcza. Najprawdopodobniej oznacza to, że ludzie więcej zarabiają i inwestują pieniądze właśnie w nieruchomości. W Polsce to jest bardzo ważny czynnik gospodarczy, ponieważ wiele osób, w szczególności młodych ludzi, nie ma własnego mieszkania.
Pełniejsze kieszenie
Istnieje kilka czynników, które będą miały duży wpływ na sytuację na rynku nieruchomości w Polsce. Pierwszy z nich to sytuacji materialna obywateli. Obecnie polską gospodarkę charakteryzuje wysokie bezrobocie na poziomie 17,6 proc. w grudniu 2003. Ten wysoki poziom bezrobocia jest wynikiem zwiększonej efektywności działań przedsiębiorstw, czyli bardziej wydajnej produkcji przy tych samych nakładach. Powoduje to, że rynek pracy się kurczy, a zarobki wzrastają w niewielkim stopniu. Dlatego też statystyczny Kowalski bardzo dobrze zastanowi się zanim dokona inwestycji w nieruchomości, tym bardziej, że jest to inwestycja długoterminowa, związana często z wieloletnim kredytem.
Drugi powód to wejście naszego kraju do UE. Może się to okazać czynnikiem działającym pozytywnie na rynek nieruchomości. Zakładany przez rząd wzrost gospodarczy na poziomie 5 proc. społeczeństwo wyraźnie odczuje w swoich portfelach dopiero półtora roku później. Rządowe założenia to wariant optymistyczny. Wariant pesymistyczny zakłada, że w tym roku Polska osiągnie jedynie 4 – 4,5 proc. wzrost PKB, a taki wzrost nie wykreuje nowych miejsc pracy. Poprawa sytuacji w portfelu przeciętnego Kowalskiego, w wyniku wzrostu gospodarczego może być wyczuwalna dopiero pod koniec przyszłego roku, a najdalej w połowie 2006 r.
Mniejsza podaż – wyższe ceny
Wskaźnikiem, który może przybliżyć sytuację w polskim budownictwie w roku 2004 jest ilość wydanych pozwoleń na budowę. Ze względu na okres stagnacji gospodarczej, deweloperzy wstrzymywali się z rozpoczęciem budów, jeśli nie zostały podpisane konkretne umowy z klientami na zakup powstałych mieszkań. Wzrosła liczba pozwoleń na budowę, oznacza zwykle wzmożenie popytu. Według najnowszych informacji, jakie pojawiły się na internetowych stronach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, ilość wydanych pozwoleń wzrosła o 5 proc., w porównaniu z analogicznym okresem roku 2002. GUS podał, że w grudniu 2003 r. ilość mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 42,4 proc. w skali roku, przy jednoczesnym wzroście średniego zarobku w kraju o 5,1 proc., do 2662,2 zł licząc rok do roku. Informacje to mogą napawać optymizmem, że skoro zarobki rosną i rośnie ilość oddanych mieszkań, można liczyć na ożywienie na tym rynku w 2004 r. Optymistyczne nastroje studzą informacje z GUNB, które mówią, że okres ostatniej połowy 2002 r. oraz pierwszej połowy 2003 r. przyniósł wzrost pozwoleń na budowy na poziomie jedynie 5 proc.
Na podstawie tych informacji można wnioskować, że podaż mieszkań na rynku będzie mniejsza, a w związku z tym należy oczekiwać wzrostu lub utrzymywania się wysokich cen mieszkań. Popyt będzie większy, szczególnie w pierwszych czterech miesiącach 2004 r., ponieważ wiele osób będzie chciało uniknąć podatku VAT na materiały budowlane, który wzrośnie do 22 proc. wraz z naszym wejściem do UE. Popyt będzie wzmożony także przez napływ inwestorów zagranicznych, zarówno z Zachodu, jak ze Wschodu, którzy będą poszukiwać mieszkań i lokali biurowych.
Rynek niespodzianek
To, co okaże się najlepszą inwestycją na rynku nieruchomości w Polsce w roku 2004 zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela.
Dysponujący kapitałem do 100 tys. złotych mogą zakupić kawalerkę zlokalizowaną w centrum Warszawy lub w dzielnicach, z których dostęp do centrum jest łatwy. Ewentualnie można pomyśleć o większym mieszkaniu i brakującą kwotę sfinansować kredytem. . Pamiętać należy jednak o tym, by koszty obsługi kredytu nie przewyższały zysków z wynajmu. Jest to też dobry okres dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie na własność, ponieważ ceny mieszkań jeszcze najprawdopodobniej wzrosną. Mieszkanie takie można przeznaczyć pod wynajem. Ważna wtedy jest jego lokalizacja i wyposażenie.
W kolejnej grupie znajdą się dysponujący kwotą od 100 tysięcy do miliona złotych. Pieniądze można przeznaczyć na inwestycję w nieruchomości takie jak kupno kamienicy i jej renowację (także z kredytem), a potem przeznaczyć ją na wynajem. Najkorzystniejszym rozwiązaniem mogłaby okazać się inwestycja działająca na podobnych zasadach jak hotel. O ile to możliwe, korzystne mogłoby być podpisanie umowy z siecią hoteli. Należy pamiętać, że rynek tanich hoteli w Warszawie zaczyna się zapełniać. Wkrótce do użytku oddany zostanie trzeci hotel sieci Ibis, a w niedługim czasie zostaną otwarte trzy tanie hotele w okolicach Placu Zawiszy.
Rynek nieruchomości może okazać się rynkiem pełnym niespodzianek, ze względu na dużą ilość czynników, które mogą zwiększyć popyt lub zmniejszyć podaż. Wiele wskazuje jednak, że w roku 2004 podaż będzie niska, a popyt nieznacznie większy niż dotychczas. W połączeniu z planowanymi zmianami podatkowymi może doprowadzić to do wzrostu cen mieszkań nawet o 15 proc. Wzrost ten będzie jednak ograniczony popytem.
Richard Mbewe
Warszawska Grupa Inwestycyjna S.A.
