Sparaliżowany najem mieszkań

Ciągle zmieniane przepisy, w dalszym ciągu niekorzystne dla właścicieli mieszkań, powodują, że poważna część najmu odbywa się w szarej strefie.
Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że do 2005 r. czynsze za mieszkania kwaterunkowe (tj. te, za które najemcy płacili czynsze regulowane do 10 lipca 2001 r.) nie mogą przekroczyć 3 proc. wartości odtworzeniowej. W kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów zawarta jest nowa propozycja stopniowego uwalniania czynszu w mieszkaniach kwaterunkowych oraz zniesienie ograniczeń przy najmie okazjonalnym. Na tym się oczywiście nie zakończy, a każda zmiana czy nawet jej zapowiedź ma wpływ na rynek. W tym segmencie rynku spokoju nie będzie na pewno do roku 2009, kiedy miałyby zniknąć ograniczenia i rynek ma stać się rzeczywiście wolny.

Najem okazjonalny

Pośrednicy w najmie mieszkań twierdzą, że jeżeli spod działania ustawy zostanie wyłączony najem okazjonalny mieszkań (tj. doraźny, występujący od przypadku do przypadku, zależny od okoliczności i potrzeb i do tego typu najmu), to będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Oznaczałoby to, że najemca i wynajmujący sami będą mogli decydować o treści umowy. W tej chwili osoby wynajmujące jedno lub kilka mieszkań wiążą takie same zasady jak właścicieli dużych zasobów mieszkaniowych (gminy, spółdzielnie mieszkaniowe). Są to przepisy bardzo restrykcyjne, zwłaszcza dla ludzi wynajmujących pojedyncze lokale, w efekcie czego podupadł rynek wynajmu mieszkań. Przy tej okazji nagminnie omija się ustawę i część umów jest realizowanych w szarej strefie.
Aktualnie właściciel mieszkania, który chce wypowiedzieć umowę najemcy o niskich dochodach, który nie płaci uzgodnionego czynszu, musi zaproponować zawarcie ugody o rozłożenie na raty należności za lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wypowiedzenie umowy jest nieważne. Praktyka wskazuje, że mimo zawarcia ugody większość najemców i tak nie dotrzymuje jej warunków i nie spłaca długu.
Analitycy zwracają uwagę, że ustawa chroniąca lokatorów paraliżuje rynek wynajmu mieszkań i dlatego spod jej działania powinien być wyłączony najem okazjonalny, a więc ten, który dotąd najczęściej stanowił, szarą strefę. Bez nowelizacji prawa próżno będziemy oczekiwali rozwoju rynku najmu i budownictwa mieszkań pod wynajem. Usunięcie w ub. roku zapisu o obligatoryjnym zawieraniu umów najmu na co najmniej 3 lata można potraktować jako tylko jeden z niezbędnych kroków do normalizacji tego rynku. Szacuje się, że ok. 300 tys. mieszkań, które mogłyby zostać wynajęte, stoi pustych, gdyż ich właściciele obawiają się niekorzystnych rozwiązań ustawy o ochronie praw lokatorów.

Mglisty rynek

Rzeczywista wielkość rynku wynajmu mieszkań jest trudna do określenia. W przypadku indywidualnych prywatnych kontrahentów bardzo często są to umowy nieujawniane, co wyklucza uwzględnienie ich w jakiejkolwiek statystyce.
Na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych ceny kawalerek i apartamentów wykazują od kilku lat lekką tendencję spadkową – przyczyną jest nadpodaż ofert wynajmu. Do cen podstawowych wynajmu doliczane są oczywiście koszty eksploatacji i niekiedy opłaty czynszowe. O tym, że wynajem mieszkania w Warszawie jest najdroższy w kraju, przesądza to, że stolica dysponuje największym rynkiem pracy w Polsce, przez co znaczna liczba ludzi, którzy właśnie w stolicy znajdują zatrudnienie, zmienia miejsce zamieszkania i w związku z tym szuka lokalu mieszkalnego do wynajęcia. Obniżyły się ceny najmu apartamentów, ponieważ zastój gospodarczy w ostatnich latach spowodował, że popyt w tej grupie najemców nie wzrasta.

Problemy najemców

Potencjalny najemca mieszkania powinien liczyć się z tym, że opłacenie umowy wcale nie jest jednoznaczne z poniesieniem całkowitego kosztu związanego z zamieszkaniem. Zwykle trzeba doliczyć opłaty tak zwane licznikowe, czyli gaz, wodę i ścieki, a stawki są zróżnicowane: woda (1 m3) kosztuje od 1,80 w Poznaniu do 2,30 zł we Wrocławiu, ścieki również mają różne ceny, od 1,30 w Łodzi do 4,54 w Krakowie, podobnie jest z ceną gazu, która nie jest jednakowa w całym kraju, i wynosi od 53 gr. za 1 m3 w Poznaniu, ale już w Łodzi lub Wrocławiu 1 m3 gazu kosztuje 86 groszy.
Najbardziej poszukiwane są kawalerki i dlatego ceny za 1 mkw. są wyższe niż mieszkań wielopokojowych. Różnice są znaczne, bo wynoszą od kilkunastu nawet do 40 proc. Wydaje się, że również pod tym względem rynek stołeczny zachowuje się wyjątkowo, ceny kawalerek nie różnią się od cen innych mieszkań. Popyt na kawalerki wynika z potrzeb młodych i mobilnych ludzi, szukających i znajdujących pracę w miastach. Przeciętne podstawowe ceny wynajmu kawalerek o średnim standardzie na rynku pierwotnym i wtórnym wynoszą od 20 do 35 zł za 1 mkw. miesięcznie.
Rynek wynajmu apartamentów silnie reaguje na kondycję gospodarczą kraju. Po intensywnym rozwoju budownictwa w końcu lat 90., od 2001 r. obserwujemy zdecydowane zahamowanie, ze względu na spadek popytu. Ceny apartamentowego 1 mkw. są znacznie wyższe niż kawalerki, wynoszą od 29 do 48 zł i nie ma w tym nic dziwnego, bo standard takiego lokalu jest znacznie wyższy, nierzadko są to lokale wyposażone komfortowo, znajdujące się w droższych centralnie położonych lokalizacjach lub enklawach zieleni. Często do cen zawartych w umowach najmu doliczane są opłaty eksploatacyjne, rozliczane ryczałtowo.

Standardy mieszkań

Najdroższe są kawalerki w centrach miast, mimo że jest ich do wynajęcia więcej. Taniej można wynająć mieszkanie dwupokojowe w dzielnicach peryferyjnych, ale z dobrym dojazdem do centrum. Ze względu na utrzymującą się od trzech lat przewagę podaży nad popytem mieszkanie przeznaczone do wynajmu musi spełniać określone wymagania. Na rynku są już właściwie tylko mieszkania w pełni wykończone i przygotowane do natychmiastowego zamieszkania. W standardzie wyposażenia są umeblowana kuchnia i pokoje, sprzęt AGD, telewizor, dywany, zasłony, wyposażona łazienka.
Oddzielny segment rynku stanowią mieszkania wynajmowane studentom. Ceny mieszkań wynajmowanych tym lokatorom nie należą do najniższych, np. pokój „przy rodzinie” kosztuje 300-500 zł, podczas gdy za wynajęcie kawalerki trzeba zapłacić około 1100 zł.
Co prawda, studenci radzą sobie z tym problemem wynajmując lokal wspólnie z kilkoma zaprzyjaźnionymi osobami, albo zamieszkują w zamian za pomoc przy sprzątaniu i zakupach. Dla tej kategorii najemców standardy są jakby nieco inne. Najważniejszą rzeczą wydaje się potrzeba uzgodnienia ceny najmu przynajmniej na rok, żeby nie zmieniała się wraz ze wzrostem inflacji.

Pustostany

Z danych statystycznych wynika, że większość (ponad 6,4 mln mieszkań) z prawie 12 mln mieszkań, jakie są w całym kraju, jest własnością prywatną osób fizycznych, ponad 3,4 mln należy do spółdzielni mieszkaniowych, a pozostałe są własnością państwa, gmin i zakładów pracy, ok. 750 tys. mieszkań to lokale niezamieszkane, tak zwane pustostany. Ponad 2/3 z nich są własnością osób fizycznych, nie znajdują się w obrocie rynku nieruchomości, ze względu na obawy właścicieli o niekorzystne regulacje prawne. Przypuszcza się, że znaczna część z nich była przedmiotem obrotu w szarej strefie gospodarczej i tylko dobra regulacja prawna jest w stanie ujawnić tę część rynku.

Lech Piesik, Gazeta Prawna