Umowy z deweloperem: kupuj bezpiecznie

Kupując mieszkanie wydajemy najczęściej długo gromadzone własne pieniądze albo środki pochodzące z bankowego kredytu, dlatego pośpiech jest złym doradcą. Przed podpisaniem umowy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową warto na spokojnie sprawdzić m.in. dokumenty firmy, skonsultować z prawnikiem treść umowy, przeliczyć wielkość rat do zapłacenia oraz wysokość ewentualnych kar za rozwiązanie umowy.

Wzór umowy trzeba przeczytać w domu i skonsultować z prawnikiem lub znajomymi, którzy ostatnio dokonywali podobnej inwestycji. Porada fachowca nie kosztuje drogo, a pozwala uświadomić sobie wiele niebezpieczeństw. Tylko prawnik jest w stanie wychwycić takie niuanse, jak różnica pomiędzy pojęciem „zwłoka” a pojęciem „opóźnienie”, które w języku potocznym rozumiemy tak samo. Prawnik wytłumaczy nam i doprecyzuje, co to znaczy „siła wyższa”, „zmiana przepisów” itp. Nie do przecenienia jest też opinia znajomych, którzy mają doświadczenia z praktyki. Warto także zajrzeć na internetowe fora dyskusyjne poświęcone deweloperom, gdzie swoimi uwagami dzielą się już budujący mieszkania. Warto też sprawdzić podstawowe dokumenty firmy, a zwłaszcza aktualny wypis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami, dokumenty potwierdzające tytuł prawny do gruntu (np. akt własności nieruchomości itp.), decyzję o pozwoleniu na budowę.

Umowa posiada z reguły opis mieszkania (np. w formie załącznika, w którym określono parametry techniczne, wykonane instalacje, standard wykończenia itd.). W umowie musi być również informacja o cenie, terminach płatności i wysokości poszczególnych rat. Najlepiej, aby ostatnia rata została zrealizowana po technicznym odbiorze budynku lub usunięciu wszystkich wykrytych wad. Możemy również określić, w jakim terminie ma nastąpić usunięcie tych wad – niedopełnienie tego obowiązku przez dewelopera to konieczność zapłaty kary umownej.

Klauzule niedozwolone

Zapisy umów zawieranych z deweloperami rzadko jednak podlegają negocjacji. W praktyce ewentualnym negocjacjom podlega jedynie cena metra kwadratowego mieszkania.

Stosowane przez niektóre firmy zasady naliczania cen są nieprecyzyjne, a budujący zastrzegają sobie możliwość zmian cen – m.in. w zależności od zmian powierzchniowych. W przypadku opóźnień we wpłatach dokonywanych przez konsumentów naliczane są często kary za opóźnienia w wysokości 0,1–0,15 proc. za każdy dzień opóźnienia, co w skali roku daje prawie 55-proc. odsetki. Kary za odstąpienie od umowy sięgają nawet 15 proc. wartości umowy. Zwrot klientowi wpłaconych kwot, przy odstąpieniu od umowy, jest często uzależniany od znalezienia nowego nabywcy, a nawet wpłacenia przez niego pieniędzy. Ograniczane i wyłączane są również uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady lokalu, a sprzedający zastrzegają sobie zarządzanie budynkiem przez kilka kolejnych lat.

To tylko niektóre z przykładów zapisów, których zabraniają przepisy kodeksu cywilnego, ale deweloperzy przemycają je do umów (spółdzielnie zresztą też). Inne groźne dla klientów postanowienia umów to np.:

• ograniczenie odpowiedzialności przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (usprawiedliwienie opóźnień przez pożar, suszę, powódź, strajk, uszkodzenie maszyn i surowców niezbędnych do wykonania umowy itd.,

• uzależnianie zwrotu pieniędzy od znalezienia następcy,

• przyznanie deweloperowi prawa do zmiany istotnych cech świadczenia bez uzgodnienia z klientem,

• ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta za nieterminowe wykonanie umowy,

• przedsiębiorca przyznaje sobie prawo do swobodnego interpretowania umowy i do jej zmiany bez ważnej przyczyny,

• nierównomierne rozłożenie obowiązków i uprawnień stron umowy.

Spółdzielnie

Budowanie ze spółdzielnią różni się trochę od umowy z deweloperem. Klient staje się członkiem spółdzielni. Przed podpisaniem umowy trzeba więc zapoznać się również ze statutem spółdzielni, wypełnić deklarację członkowską, wnieść wpisowe i zadeklarować liczbę udziałów. Po wniesieniu udziałów i wpisowego następuje przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Cena w podpisywanej umowie nie jest ostateczna. Oznacza to, że np. atrakcyjna cena oferowana przez spółdzielnię może po zakończeniu inwestycji znacznie wzrosnąć i klient-spółdzielca będzie musiał dopłacić różnicę.

Warto wiedzieć o najczęstszych błędach lub pułapkach czyhających na kupujących mieszkania lub domy. Oto kilka z nich.

Wybierz pełną własność

W spółdzielni możemy budować mieszkanie tzw. własnościowe albo mieszkanie na zasadzie odrębnej własności lokalu. Wbrew pozorom to nie to samo. Własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i uprawnia osoby, które je mają, do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jego byt jest co do zasady związany z członkostwem w spółdzielni, choć ostatnio Trybunał Konstytucyjny rozstrzygnął, że osoba, która nabędzie od nas to prawo, nie musi już wstępować do spółdzielni. Własnościowe prawo do lokalu może jednak należeć do kilku osób, jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Może też być wpisane do księgi wieczystej. Ze spółdzielcą, ubiegającym się o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu, jak i odrębnej własności lokalu, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa taka – zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności – powinna zobowiązywać strony do zawarcia (już po wybudowaniu lokalu) umowy o ustanowienie własnościowego prawa do tego lokalu albo odrębnej własności. Przy umowie o budowę lokalu na zasadzie odrębnej własności lokalu przewidziano również określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Wkład budowlany wnosi spółdzielca według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Generalnie postanowienia obu umów o budowę są takie same, ale prawa do lokalu, jakie one dają – mimo zbliżenia wielu cech własnościowego prawa do lokalu do własności – już takie nie są. Lepiej więc wybrać – o ile istnieje taka możliwość – od razu pełną własność lokalu.

Uwaga na kredyt

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że zaciągnięcie przez spółdzielnię kredytu bankowego i zabezpieczenie go hipoteką może nastąpić wyłącznie na nieruchomości, dla potrzeb której przeznaczone będą środki z tego kredytu (np. na budowę, rozbudowę, remont, ocieplanie itp.). Ponadto zaciągnięcie takiego kredytu hipotecznego wymaga nie tylko poparcia rady nadzorczej, ale też zgody większości spółdzielców, których prawa do lokali związane są z tą nieruchomością. Zgoda taka wymaga formy pisemnej. Gdy spółdzielnia buduje nowy blok mieszkalny na pustej działce, to na zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na tej nieruchomości muszą się zgodzić spółdzielcy, którzy mają tzw. ekspektatywy (czyli roszczenia o ustanowienie własności lokalu albo własnościowego prawa do lokalu, które powstają z chwilą podpisania umowy o budowę tych lokali). Pieniądze uzyskane z kredytu można przeznaczyć tylko na finansowanie potrzeb tej inwestycji, a nie np. na remonty w blokach, które stoją na innych działkach. Zasada ta działa również w drugą stronę, gdyż spółdzielnia – aby wesprzeć finansowo nową inwestycję – nie może zaciągać kredytu zabezpieczonego hipoteką na innych działkach zabudowanych już istniejącymi domami.

Michał Kosiarski, Gazeta Prawna