W budownictwie trochę lepiej

Lipcowa koniunktura w budownictwie była oceniana lepiej niż w czerwcu. W portfelach firm przybyło zamówień. Co prawda, optymizm przedsiębiorców na razie nie przekłada się na wzrost budowlany i poprawę sytuacji na rynku nieruchomości, ale poprawia nastroje w sektorze budowlanym. Jest to tym ważniejsze, że rzeczywiste już włączenie Polski do wspólnego europejskiego rynku nie spowodowało spodziewanego najazdu zagranicznego kapitału.

Bieżący kwartał, zdaniem przedsiębiorców, przyniesie wolniejszy wzrost cen niż prognozowano wcześniej. W budownictwie przewidywany jest niewielki wzrost zatrudnienia w firmach prywatnych i nieznaczne redukcje w sektorze publicznym. Trudno spodziewać się wzrostu, jeżeli pozostały stare bariery w prowadzeniu działalności budowlano-montażowej (konkurencja innych firm, popyt i koszt materiałów oraz surowców).

Budownictwo w dalszym ciągu jest w dołku o czym najlepiej świadczy to, że firmy (22 proc.) mają nie wykorzystane zdolności produkcyjne i oczekują wzrostu popytu na swoje usługi. Sytuacja gospodarcza kraju i koniunktura w przemyśle budowlanym i montażowym mają bezpośredni wpływ na cały rynek budowlany.

Rynek mieszkaniowy, który jest częścią rynku budowlanego, najszybciej reaguje na zmiany. Można się o tym przekonać analizując różnego rodzaju raporty, jakie są przygotowywane nie tylko na potrzeby firm z tego sektora budownictwa, ale również takie, na których bazują inwestorzy przygotowujący swoje własne plany.

Rynek europejski

Polski rynek nieruchomości różni się znacznie od zachodnioeuropejskiego i rzeczywiste włączenie naszego kraju do wspólnoty europejskiej sytuacji nie zmieniło poza tym, że przed 1 maja transakcji było więcej i zawierane były bardziej nerwowo.

Przede wszystkim dlatego, że sprzedający spodziewali się znacznej podwyżki cen, a rzeczywistość okazała się bardzo prozaiczna, bo ceny wzrosły niewiele i taki wskaźnik wzrostu prawdopodobnie utrzyma się przez najbliższe lata, a na pewno przez kilkanaście miesięcy. Powód jest oczywisty – trudno, aby na wspólnym rynku całej Europy utrzymywały się znaczne dysproporcje cen, które przy wspólnej gospodarce są jednym z elementów gospodarczego systemu naczyń połączonych.

Z raportu Europejskiej Rady Specjalistów Rynku Nieruchomości (Annual Raport CEPI 2003), na który powołują się też autorki „Raportu z polskiego rynku nieruchomości – 2004 rok”, przygotowanego dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przez Iwonę Foryś i Annę Gdakowicz z Instytutu Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie, a opublikowanego jak zwykle w czasie Ogólnopolskiego Kongresu Federacji wynika, że w ubiegłym roku w dalszym ciągu trwała recesja na rynku mieszkaniowym, bo liczba zawartych transakcji była w skali roku o 6 proc. mniejsza, co miało też wpływ na wzrost cen domów jednorodzinnych i mieszkań nawet o 15 proc. – taki jest europejski obraz rynku nieruchomości.

Rynek nieruchomości w zachodniej Europie jest znacznie bogatszy, o czym świadczy wiele różnych wskaźników, jak chociażby ten, że na 1000 ludności przypada 480 mieszkań (wskaźnik o połowę wyższy niż w Polsce), a na dodatek są to mieszkania o znacznie większym metrażu niż lokale budowane u nas. W sumie na 1 osobę mieszkającą na Zachodzie przypada średnio 35 mkw., a w Polsce niecałe 20 mkw. Na razie jednak nic nie wskazuje na to, że ten dystans zmniejszy się, a co bardziej radykalni eksperci uważają, że przy zahamowaniu recesji na Zachodzie i krajowym marazmie różnica może nawet wzrosnąć.

Największe dysproporcje na Wyspach

Struktura rynku nieruchomości mieszkaniowych na Zachodzie też nie jest jednolita, chociaż można przyjąć, że mieszkanie w stolicy jest droższe niż nawet w drugim pod względem wielkości mieście w kraju – tak jest we wszystkich krajach starej UE poza Włochami, Niemcami i Francją, gdzie mieszkania w stolicy są tańsze. Natomiast największe dysproporcje z wysokimi cenami mieszkań w stolicy mają kraje wyspiarskie, takie jak Irlandia i Wielka Brytania, gdzie za mieszkanie w stolicy płaci się dwa razy więcej niż poza nią.

Z dalszej części raportu wynika, że tylko w Belgii i Hiszpanii liczba transakcji mieszkaniowych wzrosła o ponad 5 proc., natomiast skrajnie odwrotny wynik zanotowano na rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii i Luksemburgu, gdzie liczba zawartych transakcji spadła o kilkanaście procent.

W sumie w całej dawnej UE zanotowano kilkuprocentowy regres. Sen z oczu analityków spędza sytuacja na największym i najbardziej stabilnym rynku nieruchomości, jaki jest w Niemczech, gdzie recesja utrzymuje się od kilku lat, pomimo tego, że domy i apartamenty z roku na rok tanieją. Wygląda też na to, że przyłączenie do wspólnego europejskiego rynku 10 nowych państw na Niemcy nie miało wpływu, ale dla nas w tym roku może okazać się pewnym bodźcem inwestycyjnym. Do takiego optymistycznego wniosku skłaniają znowu wskaźniki mówiące o tym, że liczba transakcji na 1 tysiąc ludności wskazuje, że kraje dynamicznie rozwijające się więcej inwestują. Zainteresowanie jest nie tylko nieruchomościami mieszkaniowymi, ale również bazą produkcyjną i inwestycjami w przedsiębiorstwa.

Raport ukazuje też pewne prawidłowości rynkowe wyraźnie wskazujące prostą zależność, że liczba transakcji rynkowych zależy od ruchu cen 1 mkw. mieszkań. W Niemczech przez ostatni rok potaniały zarówno domy, jak i apartamenty, w Holandii domy jednorodzinne, a w Austrii – apartamenty i poza Niemcami pociągnęło to za sobą zwiększenie liczby transakcji. Powodu takiej jak obecnie sytuacji w budownictwie mieszkaniowym w zachodniej Europie analitycy rynku dopatrują się również w systemie finansowania budownictwa mieszkaniowego, które na Zachodzie w poważnym stopniu bazuje na – bardzo w tych krajach popularnych – kredytach hipotecznych. Aktualne wskaźniki oprocentowania tych kredytów są co najmniej dwukrotnie wyższe od wskaźników inflacyjnych, co wydaje się być wystarczającym wytłumaczeniem recesji.

Z przedstawionych w raporcie zestawień wynika, że największe dysproporcje stóp inflacji i oprocentowania kredytów hipotecznych są w Niemczech, Danii i Finlandii, a właśnie tam odsetek nieruchomości kupionych na kredyt jest największy. Warto też wiedzieć, że oprocentowanie kredytu hipotecznego w Danii przekracza 5 proc., tyle też jest w Niemczech, natomiast najtańszy kredyt hipoteczny ma Norwegia (3,5 proc.), co przy 2 proc. inflacji, dwukrotnie wyższej niż w Niemczech i czterokrotnie wyższej niż w Finlandii wyraźnie wskazuje, że jest on bardziej opłacalny.

Nietypowy rok

Rok 2004 na polskim rynku nieruchomości będzie na pewno nietypowy, bo obfitujący w zmiany. Od 1 stycznia wzrosły stawki podatku VAT na materiały budowlane. Na wzrost do 22 proc. rynek zareagował bardzo żywiołowo. Lawinowo wzrosła liczba transakcji mieszkaniowych, zwłaszcza tych, gdzie warunki umowy przewidywały wpłacenie zaliczek przed 1 maja za lokale, których budowa będzie dokończona jeszcze w tym roku kalendarzowym.

Ponieważ transakcje z początku roku nie były lokowaniem posiadanego kapitału, a finalizowanie umowy z reguły wymagało wsparcia kredytami, to skutki tego wielkiego runu będą odczuwalne przez co najmniej 2-3 lata. Ożywienie na rynku nieruchomości, jakie można było zauważyć na początku roku, było też efektem propagandowym wywołanym informacjami o tym, że po faktycznym przystąpieniu do wspólnego europejskiego rynku ceny nieruchomości gwałtownie wzrosną, podobnie jak to było w Hiszpanii. Nikt jednak nie powiedział, że zarówno w Hiszpanii, jak i Irlandii wzrostowi cen mieszkań towarzyszył gwałtowny wzrost gospodarczy, który u nas trudno zauważyć.

Pierwsze miesiące wspólnej – w ramach UE – gospodarki zdecydowanie ostudziły rynek mieszkaniowy. Nie nastąpił też oczekiwany wzrost popytu na powierzchnie biurowe – nic dziwnego, skoro własna gospodarka nie ruszyła z kopyta, a kapitał zagraniczny pojawia się zwykle tam, gdzie inwestycja ma znaczną stopę zwrotu. Na szybki zwrot z inwestycji liczyli nabywcy gruntów i nieruchomości rolnych, ich ceny wzrosły spekulacyjnie, a dodatkowym bodźcem do takiej lokaty kapitału była perspektywa dopłat z unijnej kasy i możliwości korzystnego zawarcia ubezpieczenia społecznego.

Nie sprawdziły się obawy o wykup gruntu przez obcokrajowców. W 2003 r. obcokrajowcy kupili mniej gruntów niż w roku 2002. Taka spadkowa tendencja utrzymuje się od 1999 r., który pod tym względem był rekordowy. MSWiA w 2002 r. najwięcej zezwoleń wydało na zakup gruntów w województwie mazowieckim (1054 ha), wielkopolskim (747 ha) i śląskim (514 ha), przy czym grunty rolne stanowiły niewielki procent powierzchni. Najwięcej gruntów rolnych kupiono w województwach: śląskim (94 ha), wielkopolskim (66 ha), podlaskim (62 ha) i zachodniopomorskim (54 ha).

W roku ubiegłym wzrósł popyt na dobre grunty orne pierwszej klasy w województwie zachodniopomorskim i małopolskim, natomiast bardzo zmniejszył się popyt na grunty rolne we wschodniej części kraju, w województwach: lubelskim, podkarpackim i podlaskim. Nieruchomości mieszkaniowe najbardziej chodliwe były w pasie nadmorskim (województwo pomorskie i zachodniopomorskie). Większość transakcji zawierały podmioty gospodarcze (prawie 200).

W 2003 r. w większości województw nastąpił spadek produkcji sprzedanej budownictwa, przy zatrudnieniu 353,9 tys. osób, czyli o 16 proc. mniej niż w roku poprzednim. Stało się tak z przyczyn oczywistych – zmniejszonego popytu.

Województwo mazowieckie i łódzkie, które gospodarczo mają się lepiej niż reszta kraju, te wskaźniki miały o połowę niższe, bo tylko o 7,3 i 7,5 proc. W nieruchomościach sytuacja była nieco inna i na tym bardzo młodym polskim rynku pojawiły się firmy obsługujące nieruchomości, co prawdopodobnie miało też wpływ na to, że zatrudnienie w tym sektorze niewiele wzrosło (2,3 proc.).

Województwo mazowieckie ma powierzchnię 35,6 tys. km kw. i mieszka w nim ponad 5 mln ludzi, co daje duży wskaźnik gęstości zaludnienia wynoszący 144 osoby na 1 km kw. Administracyjnie województwo jest podzielone na 37 powiatów, w których jest 314 gmin. Z 85 miast na terenie województwa największe pod względem liczby mieszkańców są: Warszawa, Płock i Radom. Miesięczne przeciętne wynagrodzenie wynosiło w ubiegłym roku 3012 zł (brutto). W ciągu ubiegłego roku wzrosła też liczba oddanych do użytku mieszkań osiągając liczbę 29 444 – największy wskaźnik ze wszystkich województw, przy czym ich przeciętna wielkość (101,7 mkw.) była najmniejsza w kraju.

Nowy sektor

W Polsce jest to nowy sektor rynku, przy czym rozwija się on bardzo dynamicznie. W 2003 r. obsługując nieruchomości zatrudnienie miało ponad 421 tys. osób, co stanowi znaczny wzrost w stosunku do roku poprzedniego, kiedy pracowało w tym sektorze 358 tys. osób. Największe zapotrzebowanie na te usługi jest oczywiście w województwie mazowieckim. Tego rodzaju usługi będą rozwijały się coraz bardziej, ponieważ prawa wolnego rynku wyraźnie mówią o tym, że należy minimalizować wszelkie koszty, a poza tym deweloperzy, dla których mieszkanie jest towarem rynkowym, nie są zainteresowani (to się nie opłaca) zarządzaniem budynkami i mieszkaniami, które sprzedali.

Skoro mówimy o obsłudze nieruchomości, trzeba też wspomnieć o kosztach, jakie się z tym wiążą. Ceny towarów i usług związanych z mieszkaniem, a więc opłaty za użytkowanie lokali, wydatki na energię, wyposażenie mieszkania i prowadzenie gospodarstwa domowego zwiększyły się przez rok w skali kraju o 2,4 proc. Przy znośnym wskaźniku krajowym mieszkańcy województwa lubuskiego mogą być niezadowoleni, bo u nich woda podrożała aż o 12,9 proc. – dwukrotnie więcej niż średnio w kraju, podobnie opłata za centralne ogrzewanie (12,5 proc. – przy średniej krajowej wynoszącej 3,1 proc.). Niewielkie wzrosty kosztów zamieszkiwania zanotowali mieszkańcy województwa świętokrzyskiego (1,7 proc.) i pomorskiego (1,8 proc.).

Górą mieszkaniówka

Mieszkań w ubiegłym roku oddano do użytku 162,6 tys., czyli więcej o 66,6 proc. – taki był wynik ogólny. Z budownictwa indywidualnego przybyło 117,9 tys. mieszkań, co daje wskaźnik 124,8 proc., czyli prawie dwukrotnie większy od średniej krajowej. Liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem wyniosła 23,9 tys. i było to również więcej (o 8,9 proc.) niż przed rokiem. Mniej natomiast wybudowały spółdzielnie mieszkaniowe, które oddały do użytku 12,1 tys. mieszkań (spadek o 21,7 proc.) i niektórzy analitycy uważają, że jest to prawidłowość wskazująca na to, że ta forma własności umiera śmiercią naturalną.

Z raportu można też dowiedzieć się, że powierzchnia użytkowa 1 mieszkania wynosiła w ubiegłym roku 115,8 mkw., przy czym mieszkania w woj. mazowieckim były mniejsze –101,7 mkw. Budownictwo mieszkaniowe najintensywniej rozwija się w województwie mazowieckim, gdzie w ubiegłym roku rozpoczęto 21 proc. wszystkich inwestycji w Polsce. W 2003 r. wydano pozwolenia na budowę 92,6 tys. mieszkań (18 proc. więcej niż przed rokiem), z czego pozwolenia na 64,6 tys. mieszkań otrzymali inwestorzy indywidualni. Inwestorzy indywidualni przejmują palmę pierwszeństwa na rynku nieruchomości, ponieważ znacząco wzrasta liczba mieszkań, jakie oddają oni do użytku. Budownictwo spółdzielcze wydaje się być w odwrocie również pod tym względem, a nie tylko w kategorii mieszkań oddanych do użytku.

Analizie została poddana również długość cyklu inwestycyjnego u poszczególnych inwestorów. Jak się okazuje, chociaż średnio trwa on 48,5 miesiąca, to nie jest on stały i waha się w zależności od aktualnie obowiązujacych regulacji prawnych, z których największy wpływ wywierają regulacje finansowe (podatki, ulgi budowlane, koszt kredytu itp.). Paradoksalnie najkrócej budują spółdzielcy (38,5 miesiąca), a budujący indywidualnie na doprowadzenie inwestycji do końca potrzebują aż 84,7 miesiąca. Taką rozbieżność analitycy tłumaczą problemami ze zgromadzeniem odpowiednich środków finansowych, które pochodzą z różnych źródeł i są pozyskiwane sukcesywnie w czasie prowadzenia inwestycji, co skutkuje również tym, że inwestycja jest dzielona na wiele etapów. Wiadomo też, że wielu inwestorów wydłuża czas budowy, aby korzystać z różnych przywilejów.

Złe prawo i podatki

W podsumowaniu raportu jego autorki zwracają uwagę, że w dalszym ciągu głównym zagrożeniem dla polskiego rynku nieruchomości są zmiany podatkowe – tak zgodnie twierdzili również pośrednicy. Wskazywano też na wadliwe regulacje prawne, wskazując jako szczególnie szkodliwą ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, a także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Te regulacje prawne – zdaniem pośredników – skutecznie blokują swobodny obrót nieruchomościami zaczynając od najmu mieszkań, a na sprzedaży gruntów rolnych kończąc. Oczekuje się, że pewne uporządkowanie rynku nastąpi po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, co powinno ułatwić inwestowanie w nieruchomości, a tym samym pobudzić wzrost tego rynku.

Nieprzypadkowo najszybciej wzrasta udział prywatnych inwestorów w rynku mieszkaniowym. Na razie istnieje równowaga między liczba mieszkańców miast i wsi, ale za kilkanaście lat mieszkańcy miast będą dominowali w strukturze zaludnienia kraju i polski wskaźnik w tym zakresie zbliży się do zachodnieuropejskiego, pomimo tego, że rolnictwo w polskiej gospodarce w dalszym ciągu będzie odgrywało ważną rolę.

Migracja ludności ze wsi do miast będzie miała duże znaczenie nie tylko gospodarcze, ale będzie też znacząco wpływała na procesy inwestycyjne nie tylko w nieruchomości mieszkaniowe. Zwiększą się inwestycje w infrastrukturę oraz budownictwo komercyjne, być może również zauważalnie wzrośnie budownictwo przemysłowe, a na pewno zwiększy się budownictwo mieszkaniowe.

Dystans dzielący nas od poziomu gospodarczego krajów starej UE jest na tyle duży, że nawet zmniejszenie go o własnych siłach nie będzie możliwe. Pomocą przy nadrabianiu zaległości pod względem mieszkalnictwa, nowoczesnej infrastruktury i obiektów komercyjnych będą zapewne służyli nam zagraniczni inwestorzy, dysponujący znacznym kapitałem, którego w Polsce brakuje. Okazję do przyciągnięcia na swoje tereny mają samorządy, a właściwie miałyby, gdyby nie istniała bariera w postaci braku planów zagospodarowania przestrzennego właściwie uniemożliwiających planowanie jakichkolwiek inwestycji. Trudno więc oczekiwać, że siłą napędową w budownictwie staną się zagraniczni inwestorzy. A szkoda.

Lech Piesik, Gazeta Prawna