Zarobić na kupnie ziemi
Najlepiej dziś zainwestować w ziemię – zarówno budowlaną, jak i rolną. Ostatnich kilka lat pokazuje, że zakup gruntu może być znacznie korzystniejszy niż oszczędzanie w banku. W Hiszpanii w ciągu 10 lat po przystąpieniu do Unii ceny ziemi wzrosły średnio dziesięciokrotnie. W Polsce ten wzrost może być nieco niższy, ale także znaczący – przewidują analitycy.
Najlepszym zakupem jest spekulacyjne nabycie gruntu rolnego, o którym wiadomo, że w ciągu najbliższych lat zostanie przeznaczony pod cele komercyjne. Poniżej przedstawiamy rady pośredników i ekspertów od nieruchomości oraz przykłady, jak cena ziemi może wzrastać.
Przede wszystkim lokalizacja
– Atrakcyjność terenu zależy od lokalizacji, strefy, ekspozycji, widoczności, dostępności do głównych traktów komunikacyjnych. Sprzedaż działek w 2003 r. była bardzo duża. Powierzchnia dobrych gruntów Warszawie w I strefie jest ograniczona, więc ceny są tam najwyższe – mówi Łukasz Maciak, specjalista ds. wycen nieruchomości, Colliers International Poland.
W innych regionach Polski najlepsze lokalizacje są już zarezerwowane przez aktywnych na rynku deweloperów. Colliers International sprawdził, że w całym 2003 r. na cele mieszkaniowe w Warszawie wykupiono 200 ha ziemi, w Poznaniu około 190 ha, 400 ha w Łodzi, 50 ha we Wrocławiu i około 180 ha na Śląsku.
Cena 1 mkw. gruntu w Warszawie wynosi około 80 euro, natomiast już około 20 km od miasta ceny kształtują się w granicach 20 – 40 dolarów. Poza Warszawą, w specjalnych strefach ekonomicznych, ceny zaczynają się już od 5 dolarów za mkw. – Niestety ceny podawane są zarówno w dolarach, jak i w euro – nie ma jednoznacznej tendencji – tłumaczy Magdalena Lipko z Colliers International.
Ceny gruntów wzrastały stopniowo od 1995 r., ale w latach 2000 – 2001 znacznie spadły. Dopiero teraz po przystąpieniu Polski do Unii, ceny gruntów znowu będą wzrastać. Tę opinię potwierdzają pośrednicy w obrocie nieruchomościami. – Nie warto było kupować działek w 2000 r., bo potem w 2001 r. nastąpiła ich przecena nawet o 30 proc. Jednak już dziś (ciągle w kryzysie) dochodzimy prawie do pułapu cen z 2000 r., a ponieważ przed nami powinno być kilka lat prosperity, to wniosek sam się nasuwa.
Zresztą samych działek jest coraz mniej, mało jest gmin mających aktualne plany zagospodarowania przestrzennego, gdzie od razu można rozpoczynać inwestycję – budowę budynku mieszkalnego bądź usługowo- -przemysłowego. Jeśli komuś nie spieszy się z odzyskaniem kapitału, a liczy na większy zarobek, to nie powinien inwestować w tereny, które są dzisiaj najpopularniejsze. Ich ceny nie wzrosną bowiem już tak bardzo. Lepiej kupować ziemię w okolicach jeszcze nieodkrytych – mówi Tomasz Lebiedź, Agencja Lebiedź i Lebiedź s.j.
Wybierz miejsce
– Grunt pod inwestycję komercyjną najlepiej kupować w pobliżu planowanego przebiegu autostrady lub innych dużych inwestycji komercyjnych, np. centrów handlowych. W takich lokalizacjach w ciągu najbliższych 10 lat ziemia może podrożeć nawet dziesięciokrotnie. Grunty przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe cenione są i będą bądź to w istniejących enklawach zieleni, bezpieczeństwa i spokoju, bądź to w nowo projektowanych osiedlach – radzi Łukasz Maciak
– Ceny gruntów warszawskich od kilku lat utrzymują się na tym samym poziomie. Ich charakterystyczną cechą jest wielkie zróżnicowanie, cena 1 mkw. dochodzi nawet do 1000 dolarów – uważa Danuta Grelewicz-Pogórska, AD. Drągowski.
– Pojawia się coraz większe zainteresowanie miejscowościami położonymi w bezpośrednim sąsiedztwie Gdańska, takimi jak Kiełpino, Otomin, Grabowo, czy też Gdyni – Wiczlino, Kołeczkowo, Kosakowo. Ceny gruntów w tych rejonach rosną z każdym rokiem o ok. 10 – 15 proc. Co ważne, inwestowanie w tych rejonach jest znacznie prostsze niż w dużych miastach. Gminy w tych rejonach mają uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego lub ich uchwalanie jest bardzo zaawansowane – mówi Przemysław Szkutnik z Ober-Haus Nieruchomości w Gdańsku.
Zdaniem Janusza Heroda z firmy Maxon Nieruchomości, teraz jest dobry moment na kupno działek rekreacyjnych. – Chodzi np. o tereny po jednostkach wojskowych, niepowtarzalne w skali europejskiej. Potem wystarczy już tylko czekać na inwestorów, którzy będą chcieli na tych terenach zainwestować w przedsięwzięcia turystyczne – mówi Janusz Herod.
Według Colliers International średnia cena gruntu na Mazurach wynosi od 5 do 50 zł za mkw. – Najwyższe zyski osiąga się inwestując w tanie działki budowlane i rolne i ta zasada dotyczy całej Polski. Warto też pamiętać, że grunty rolne mają bardzo niskie podatki – sięgają one tylko 150 zł za hektar – mówi Adam Bronisz, Agencja BB Nieruchomości.
Na co zwracać uwagę
– Zasada jest jedna – ziemi do kupienia nie będzie przybywać, tylko ubywać, co nie znaczy, że każda inwestycja w ziemię jest opłacalna. Nie warto kupować ziemi rolnej, o której wiadomo, że nie zostanie odrolniona. Pewną wskazówką może być dla nas klasa ziemi. Im wyższa, tym trudniej będzie uzyskać zgodę na jej odrolnienie. Dotyczy to gruntów od I do III klasy włącznie, gdyż począwszy od IV klasy ziemia nie jest już pod dozorem Ministerstwa Rolnictwa – radzi Jerzy Dobrowolski, rzeczoznawca majątkowy z Cushman & Wakefield Healey & Baker.
– Najlepszym zakupem jest spekulacyjne kupno gruntu rolnego, o którym wiadomo, że w ciągu najbliższych lat zostanie przeznaczony pod cele komercyjne. To jest najlepszy biznes, bo grunty rolne wciąż kupuje się w Polsce za grosze, a komercyjne są już coś warte. Różnica może być nawet dziesięciokrotna. Na pewno nie będą też taniały grunty w centrach miast – mówi Jerzy Dobrowolski.
Według Wiesława Groszyka z agencji Wigro-Groszyk, na pewno opłaca się także kupować ziemię wokół dużych miast: – Chodzi o grunty w promieniu do 30 km od granic miasta. Ta zasada dotyczy wszystkich aglomeracji w Polsce – radzi.
Wielkie przebicia
W Jankach pod Warszawą, gdzie powstało wiele centrów handlowych, cena ziemi wzrosła średnio z kilku do kilkudziesięciu dolarów za mkw. Z tych samych powodów znaczny wzrost cen ziemi (z 40 do 350 dolarów za mkw.) zanotowano w podwarszwskich Włochach.
W Tarnowie Podgórnym koło Poznania, znanym jako gmina najbardziej przyjazna inwestycjom w Polsce, ceny ziemi z przeznaczeniem na powierzchnie przemysłowe, magazynowe i handlowe skoczyły z kilku do kilkudziesięciu dolarów za mkw. W Bielanach Wrocławskich podniosły się z 12 do 40 dolarów za mkw., a w okolicach Łodzi (Stryków, Piotrków) wzrosły w wyniku zlokalizowania tam inwestycji magazynowo-logistycznych z kilku do 20 – 30 dolarów za mkw.
Najbardziej poszukiwane i najdroższe grunty to działki w centrach miast, na których inwestorzy mogą ulokować budynki biurowe lub handlowe. Ostatnio rekordowo wysoką cenę – ponad 2 tys. zł za mkw. – zapłacono za grunt położony na placu Grunwaldzkim w centrum Wrocławia, gdzie powstanie centrum handlowe.
Na tle Europy
Obecnie ceny gruntów w Polsce i innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej są wciąż konkurencyjnie niskie w porównaniu ze stawkami obowiązującymi w Europie Zachodniej (patrz ramka). Widać wzrost zainteresowania zakupem gruntów wszelkiej kategorii, tj. zarówno rolnych, jak i przeznaczonych na inne cele, co może zaowocować wzrostem cen atrakcyjnych gruntów w państwach środkowoeuropejskich – twierdzą eksperci Colliers International Poland.
Polska jest największym z nowych państw członkowskich, wyróżniającym się pod względem podaży gruntów. Z tego powodu pozostajemy krajem konkurencyjnym cenowo w porównaniu z mniejszymi sąsiadami: na Węgrzech i w Czechach ceny ziemi są obecnie dwukrotnie wyższe niż w Polsce. A do jakiego pułapu mogą dojść?
– Ceny gruntów w Hiszpanii wzrosły w ciągu 10 lat od przystąpienia tego kraju do Wspólnoty ponad dziesięciokrotnie. Szacuje się, że w Polsce i innych krajach Europy Środkowej nastąpi nieco niższy, ale również znaczący wzrost cen gruntów, uzależniony oczywiście od cech danej działki – wynika z danych Colliers International Poland.
Hiszpania kusi…
W Hiszpanii jest chyba najłatwiej kupić działkę. Wyspecjalizowane agencje zachęcają do tego, żeby stać się właścicielem ziemi w przepięknym regionie Andaluzji – Costa del Sol. – Wystarczy do tego paszport, zaświadczenie o dochodach, certyfikaty z banku dotyczące wypłacalności. I oczywiście pieniądze – mówi Grażyna Wolak z agencji Alias Inversiones, specjalizującej się w sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
W najlepszych lokalizacjach ceny dochodzą nawet do 800 euro za mkw. Ale, jak podkreślają pośrednicy, w Hiszpanii można uzyskać bardzo korzystny kredyt – nawet do 30 lat, oprocentowany 2,5 – 3 proc. w skali roku.
– W ciągu ostatnich 8 lat wartość nieruchomości na Costa del Sol rośnie średnio 10 – 15 proc. w stosunku rocznym. Nikt nie może zagwarantować wzrostu cen także w latach następnych, choć analitycy rynku nieruchomości są co do tego przekonani. Niektórym z naszych klientów nakłady inwestycyjne zwróciły się już po 4 – 5 latach – zapewnia Grażyna Wolak.
Beata Kalinowska, Rzeczpospolita
