Będzie regres w budownictwie
Można przewidywać, że w następnych latach liczba oddawanych mieszkań będzie malała – oceniają specjaliści z Instytutu Rozwoju Miast w Monitoringu Mieszkaniowym za 2003 r. Z porównania liczby wybudowanych w 2003 r. mieszkań w domach wielorodzinnych (44,5 tys.) z liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęły osoby prawne, widać zbliżający się regres w budownictwie wielorodzinnym.
Co prawda, w 2003 r. oddano ok. 67 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej (162,6 tys.), ale dane te nie odzwierciedlają faktycznej sytuacji na rynku budowlanym. O ile bowiem w miastach liczba oddanych mieszkań wzrosła o jedną trzecią (32 proc.) to na wsi przybyło ponad 69 tys. domów (czyli o 160 proc. więcej). Tak znaczny wzrost mieszkań w domach indywidualnych był, z w opinii specjalistów, wynikiem zgłaszania do odbioru formalnego obiektów „będących już w użytkowaniu”. Nastąpiło to pod wpływem obaw przed rozważanymi przez parlament sankcjami, jakie proponowano w nowelizowanym prawie budowlanym.
W ub.r. nastąpiły m.in. zmiany strukturalne inwestorów w budownictwie wielorodzinnym: wzrósł udział deweloperów (do 53,4 proc.), TBS-ów (do 13 proc.) oraz zakładów pracy (do 2 proc.)., zmalał natomiast – i to znacznie – spółdzielni mieszkaniowych (o 7 proc.) oraz gmin (z 5,5 do 4,5 proc.). Nadal górują nad nimi indywidualni inwestorzy, którzy prowadzą budowę ok. 600 tys. domów.
Mniej dopłat, więcej kredytów
Na cele mieszkaniowe z budżetu państwa poszło 1902,7 mln zł (bez wydatków MON i MSW). Była to kwota niższa niż w 2002 r. o 298 mln zł, tj. o ok. 14 proc. Spadek wydatków w ub.r. spowodowany był nie tylko zmniejszeniem zobowiązań z lat poprzednich, lecz także niższymi o 16,6 mln zł dopłatami do KFM oraz znacznym spadkiem dotacji do Funduszu Termomodernizacyjnego. Stopniowe ograniczanie dopłat państwa kontynuowane jest także w 2004 r. i w latach następnych.
W 2003 r. nakłady inwestycyjne na budownictwo mieszkaniowe oszacowano na poziomie ok. 25 mld zł. Ponad 43 proc. tych nakładów było sfinansowanych z kredytów bankowych. Znaczny wzrost (o 42 proc.) kwoty pożyczanych przez banki pieniędzy dotyczył jednak przede wszystkim klientów indywidualnych.
Mimo ogólnego spadku wydatków budżetowych miast, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych zwiększył się średnio z 6,7 proc. do 7,2 proc.
Dodatki mieszkaniowe stanowiły największą pozycję w wydatkach budżetowych w tej sferze -3,8 proc., przy czym ponad dwie trzecie tej kwoty (68 proc.) sfinansowane było ze środków własnych miast. Również udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe – komunalne i TBS – zwiększył się z 0,8 proc. do 1 proc.
Tańszy metr, droższy czynsz
Pocieszające jest, że na ogół inwestorzy budują taniej. Średnie koszty budowy mieszkań spółdzielczych oddanych do eksploatacji w domach wielorodzinnych wynosiły 2620 zł za mkw., a zatem uległy obniżeniu w stosunku do roku poprzedniego o ok. 7 proc. W TBS średnie koszty budowy mieszkania były mniejsze – 2165 zł za mkw., co oznaczało spadek w stosunku do 2002 r. o ok. 20 proc. – szacuje się, że średnie koszty budowy mkw. mieszkania komunalnego w ub.r. w stosunku do roku poprzedniego kształtowały się na podobnym poziomie.
W 2003 r. można było zaobserwować spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Sytuacja ta dotyczyła zwłaszcza miast dużych i średnich. Również ceny wynajmu lokali, w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, uległy niewielkiemu obniżeniu.
Odwrotne tendencje mają miejsce w wysokości czynszów, które – generalnie – raczej rosną, nie maleją. W ub.r. przeciętne stawki czynszów wzrosły z 2,29 zł do 2,41 zł za mkw. miesięcznie, tzn. o ok. 5 proc. Nadal średni czynsz kształtuje się na poziomie 1,1-1,2 proc. kosztów odtworzenia. Przeciętny spółdzielca płacił 423 zł, lokator w TBS – 516 zł, a mieszkaniec domów komunalnych – 502 zł miesięcznie.
W zasobach komunalnych opłaty wzrosły o ok. 5 proc., w czym znaczący udział ma w tym rozrastająca się administracja, gdyż wydatki na remonty nie wzrastają.
Czynsze podnoszą też spółdzielnie, zwiększając głównie opłaty eksploatacyjno-remontowe (wzrost o ok. 8 proc.). W tym czasie czynsze za mieszkania w TBS podniosły się o ok. 4 proc. i stanowią 3,5 proc. kosztów odtworzenia. Budynki w TBS-ach z niską stratą ciepła, w pełni opomiarowane, mają najniższe opłaty za media.
Koszty utrzymania zasobów komunalnych wyniosły średnio 4,14 zł i były wyższe niż w roku poprzednim o 2 proc. Najszybciej rosnącą pozycją były tu koszty administracji i ogólne, które wzrosły o 11 proc., przy czym jednocześnie następował dalszy spadek wydatków na techniczne utrzymanie budynków, wynoszący średnio ok. 8 proc.
W spółdzielniach koszty utrzymania kształtowały się na poziomie 4,13 zł, czyli o 5 proc. wyższym niż poprzednio, ale wydawały też one więcej (o 11 proc.) na utrzymanie budynków w dobrym stanie. W przypadku TBS wysokie koszty utrzymania związane są przede wszystkim z koniecznością spłaty kredytu inwestycyjnego, stanowiącego blisko 55 proc. tego kosztu. Natomiast fundusze remontowe były relatywnie niskie i wynosiły ok. 55 gr za mkw. mieszkania miesięcznie. Niepokojąco rosną zaległości gospodarstw domowych w opłatach, coraz więcej lokatorów korzysta też z gminnych dodatków mieszkaniowych.
W zasobach komunalnych i TBS utrzymała się skala przyrostu zaległości w opłatach za lokale na poziomie roku poprzedniego (odpowiednio przeciętnie 8 i 4 proc. należnych wpływów rocznych).W przypadku spółdzielni zaległości lokatorów wzrosły z 4 do 8 proc.
Powolna prywatyzacja i zarząd
Od kilku lat postępuje prywatyzacja lokali mieszkalnych. W 2003 r. w zasobach komunalnych osiągnęła ona poziom 38 proc. (wzrost o 2 proc.), natomiast w zasobach zakładów pracy poziom ten wynosi ponad 20 proc. W spółdzielniach ponad 70 proc. lokali użytkowanych jest na zasadach własnościowych, ale tylko 0,7 proc. posiada status odrębnej własności. W większości badanych przez IRM spółdzielni, stan przygotowań w zakresie wyodrębnienia samodzielnych mieszkań na ogół nie przekracza 10 proc. Główną przeszkodą jest tu nieuregulowana sytuacja własności gruntów. Z reguły na jednej działce usytuowanych jest od 1 do 5 budynków mieszkalnych, czasem nawet 9 do 15 budynków.
Prywatyzacji zasobów komunalnych natomiast sprzyja wysokość bonifikat w momencie zakupu lokalu użytkowanego na zasadach najmu, która dochodzi nawet do 90 proc. ich wartości rynkowej, a w zasobach zakładowych nawet do 95 proc.
Średnie ceny zakupu, w zależności od wielkości i atrakcyjności miasta pod względem bonifikat, kształtowały się w granicach 230 – 320 zł za mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Głównymi motywami zakupu mieszkania są większe możliwości dysponowania lokalem – aktualnie i w przyszłości – oraz niższe opłaty bieżące (z reguły zaliczka mieszkaniowa jest niższa od czynszu).
Jak stwierdza IRM, w zakresie zmian strukturalnych gminnych jednostek mieszkaniowych obserwuje się zjawisko przekształcania zakładów budżetowych w spółki z o.o. lub, rzadziej, w spółki akcyjne. W badanej grupie 21 miast w dalszym ciągu ok. 43 proc. jednostek mieszkaniowych to zakłady budżetowe.
W latach 1995-2003 ok. 18 proc. ogółu powstałych w wyniku prywatyzacji wspólnot mieszkaniowych zrezygnowało z administracji gminnych jednostek mieszkaniowych.
Oznacza to, że w 2003 r. gminne jednostki mieszkaniowe zarządzały ok. 82 proc. nieruchomości wszystkich istniejących wspólnot mieszkaniowych. W miastach dużych zarząd ten, głównie na podstawie podjętych uchwał, a tylko w 10 proc. na podstawie aktu notarialnego, przejęły z reguły wyspecjalizowane w tym zakresie firmy. W miastach małych i średnich znaczna część tych wspólnot prowadzi administrację we własnym zakresie, wykorzystując posiadane licencje na zarządzanie przez niektórych właścicieli lokali.
Obecnie prawie 14 tys. osób w kraju posiada licencje na zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi. Udział zarządów wybieralnych w większości miast jest znikomy, obejmuje nie więcej niż 5 proc. ogółu wszystkich wspólnot. Zdarzają się jednak sporadyczne przypadki, że udział ten dotyczy ponad 90 proc. wszystkich wspólnot.
Skala zaległości w opłatach na koszty zarządu nieruchomością wspólną w większości przypadków była stosunkowo niewielka, a w niektórych przekraczała nawet 25 proc. Należy szacować, że średnio w skali roku nie była większa niż 7-8 proc.
Wydatki pracowniczych gospodarstw domowych w 2003 r. w przeliczeniu na 1 osobę wykazały wzrost w stosunku do 2002 r. o ok. 5 proc., a w gospodarstwach emerytów i rencistów o ok. 5,3 proc. W tym czasie wydatki za użytkowanie mieszkania i nośniki energii w przeliczeniu na 1 osobę wzrosły średnio również o ok. 5 proc.
W ub.r. udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe wyniósł 9,5 proc., co oznaczało wzrost o 0,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.
Również wysokość przeciętnego dodatku w skali miesiąca zwiększyła się ze 142 do 152 zł. Najwyższe dodatki otrzymali mieszkańcy domów prywatnych czynszowych – 190 zł i zakładowych – 161 zł, najemcy mieszkań komunalnych – 155 zł, lokatorzy spółdzielni – 139 zł oraz właściciele mieszkań – 126 zł. Najmniej otrzymali mieszkańcy domów jednorodzinnych – 87 zł. Struktura wypłaconych dodatków mieszkaniowych kształtowała się następująco: spółdzielcze – 41 proc., komunalne – 35,7 proc., prywatne czynszowe – 12,5 proc., zakładowe – 6,4 proc., wykupione – 4,2 proc. i domy jednorodzinne – 0,2 proc.
Anna Witkowska, Gazeta Prawna
