Czego wymagać od zarządcy, pośrednika i rzeczoznawcy

Od 22 września br. zmieniają się zasady wykonywania zawodów pośrednika, zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego. Szybciej sprzedamy mieszkanie lub dom, zawierając z pośrednikiem umowę na wyłączność, a naszą wspólnotą mieszkaniową ma zarządzać fachowiec z odpowiednią licencją.

Za tydzień wchodzi w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, której przepisy regulują działalność zawodową na rynku nieruchomości. Klienci sprzedający lub kupujący nieruchomości będą mogli sprawdzić, czy zatrudniane przez nich osoby posiadają wymagane uprawnienia i licencje. Ponadto wszystkie ważne czynności powinni wykonywać tylko licencjonowani pracownicy. Wszyscy chętni do pracy w tych zawodach będą również musieli ukończyć szkołę wyższą i specjalistyczne studia podyplomowe. Administratorzy nie będą natomiast już mogli wykonywać czynności zastrzeżonych dla zarządców.

Sprawdź fachowca w rejestrze

Osoba, która zamierza skorzystać z usług zarządcy, rzeczoznawcy lub pośrednika, może sprawdzić, czy dana osoba figuruje w odpowiednim centralnym rejestrze. Wszystkie trzy rejestry można znaleźć – w uproszczonej wersji – na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury w dziale Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomości. Pełny rejestr prowadzi natomiast minister infrastruktury w tradycyjnej formie. Rejestry umożliwiają wyszukiwanie wszystkich osób wykonujących zawód rzeczoznawcy, pośrednika lub zarządcy. W elektronicznym rejestrze znajdziemy też numer licencji (bądź uprawnień), adres, teren działania oraz datę wpisu osoby do rejestru. W rejestrach można też wpisywać obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, którym uznano nabyte kwalifikacje do wykonywania zawodów rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika oraz zarządcy.

Z rejestru możliwe są także wykreślenia. Taki skutek powodują niektóre orzeczone kary dyscyplinarne. Przykładowo, rzeczoznawca majątkowy może zostać wykreślony z rejestru w trzech przypadkach:

• jeśli wobec niego orzeczono zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku,
• jeśli doszło do zawieszenia wykonywania uprawnień do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym albo
• gdy pozbawiono go uprawnień, ale może on ubiegać się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

Analogiczne regulacje dotyczą też pośredników oraz zarządców nieruchomości. Nie ma już natomiast możliwości, aby do rejestru wpisywać naganę.

Umowy z pośrednikiem na wyłączność

Pośrednicy mogą teraz swobodnie zawierać z klientami, którzy chcą kupić lub sprzedać działkę, dom, mieszkanie, tzw. umowy na wyłączność. Tak przewiduje zmieniony art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa na wyłączność zawiera zapis, że pośrednik otrzyma wynagrodzenie niezależnie od tego, komu jego klient sprzeda nieruchomość. Sens zawarcia takiej umowy to ochrona przed tzw. inflacją ofert, czyli sytuacją, że to samo mieszkanie jest reklamowane do kupna/sprzedaży w prasie, często na tej samej stronie, przez wiele agencji.
Oznacza to w praktyce, że klient może podpisać z kilkoma biurami umowę o pośrednictwo, ale musi się liczyć z tym, że będzie musiał zapłacić prowizję także temu pośrednikowi, z którym zawarł umowę na wyłączność, a nie tylko temu, który doprowadził do transakcji.

Przykład: Jan B. chce sprzedać dom jednorodzinny. Udał się do pośrednika A i podpisał z nim umowę o pośrednictwo przy sprzedaży na zasadzie wyłączności. Następnie, po miesiącu, poszedł do pośrednika B i także z nim podpisał umowę o pośrednictwo, ale na zwykłych zasadach. Nad sprzedażą jego domu pracują teraz dwaj pośrednicy, nierzadko reklamując go w tych samych gazetach. Jeśli pośrednik B sprzeda ten dom, to jemu będzie się należała prowizja, ale także A (z którym Jan B. ma umowę na wyłączność) może zażądać wypłaty prowizji, mimo że nie udało mu się doprowadzić do zawarcia transakcji. Mechanizm umowy na wyłączność ma spowodować, że klientowi będzie się opłacało zaufać jednemu pośrednikowi (przynajmniej na jakiś okres, np. 6 miesięcy), a nie będzie swojej oferty zgłaszał w kilku różnych agencjach.

Dopuszczenie tego rodzaju umów jednoznacznie rozstrzyga, że takie zapisy nie są niedozwolonymi klauzulami umownymi. Jeszcze ponad rok temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) krytykował bowiem wielu pośredników, którzy stosowali takie zapisy w swoich umowach z klientami. Umowy na wyłączność nie będą jednak obowiązkowe – to od klienta będzie zależało, czy wybierze umowę zwykłą, czy zdecyduje się dać wyłączność na działanie jednemu pośrednikowi.
Nowelizacja określa też wyraźnie, że we wszystkich umowach pośrednictwa – zawartych pod rygorem nieważności na piśmie – klient musi znaleźć dane pośrednika odpowiedzialnego za wykonanie umowy, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym przez pośrednika ubezpieczeniu OC.

Usługi tylko z licencją

Firmy, które chcą zajmować się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, muszą zapewnić, że czynności z tego zakresu będą wykonywane przez licencjonowanych pośredników. W przypadku działalności firmy w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa wykonywały wyłącznie osoby z licencją pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pośrednik musi wykonywać swoje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób, które jednak mogą wykonywać czynności pomocnicze i działać pod jego bezpośrednim nadzorem. Pośrednik ponosi jednak za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Nowe przepisy precyzują także, że przy wykonywaniu umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (w zakresie objętym tą umową), pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych m.in. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, ewidencji ludności itp.

Administratorom dziękujemy

Nowelizacja określa też dokładnie, co należy rozumieć przez zarządzanie nieruchomościami. Ma to uniemożliwić obchodzenie przepisów pod przykrywką administrowania. Zarządzanie nieruchomością polega więc – zgodnie z ustawą – na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności, których celem jest zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji. Aby nie było wątpliwości, przepisy przewidują, że dotyczy to również bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności utrzymujących nieruchomość w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przykład: Wspólnota mieszkaniowa w B. wynajmuje do zarządzania swoim budynkiem administratora. Jest to specjalistyczna firma, jednak żaden z jej pracowników nie posiada licencji zarządcy nieruchomości. Zgodnie z nowymi regulacjami, wspólnota – jeśli chce nadal powierzać zarządzanie budynkiem profesjonalnej firmie – powinna zdecydować się na wybór osoby fizycznej, która ma licencję zarządcy nieruchomości, albo firmy, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami i zatrudnia u siebie zarządcę z licencją, który będzie wykonywał czynności z tego zakresu. Podobnie jak w przypadku pośredników, zarządca nieruchomości musi wykonywać swoje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową.

Rzeczoznawcy po nowemu

Dotychczas rzeczoznawcy mogli sporządzać różnego rodzaju ekspertyzy i opracowania związane z nieruchomościami. Wykonanie tych czynności nie było jednak objęte surową odpowiedzialnością zawodową. Teraz nadal rzeczoznawcy będą mogli przygotowywać m.in. opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości, efektywności inwestowania, skutków finansowych zmiany lub uchwalenia planów miejscowych, a także różne wyceny nieruchomości i określanie ich wartości. Odtąd jednak te czynności będą podlegać takim samym rygorom jak dokonanie wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego (w tym również obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za wyrządzone szkody).

Klienci powinni też zwrócić uwagę, w jakiej formie mogą teraz prowadzić działalność rzeczoznawcy majątkowi. Może to być tylko albo własna działalność gospodarcza, albo zatrudnienie u przedsiębiorcy, który zajmuje się szacowaniem nieruchomości (w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej). Wyjątek to biegli sądowi dokonujący wycen na zlecenie sądu. Jest to zmiana istotna dla klientów, którzy chcą skorzystać z usług rzeczoznawcy. Wycen nie będą natomiast mogli dokonywać rzeczoznawcy zatrudnieni w różnych urzędach lub instytucjach, co ma zapobiec wykorzystywaniu przez nich pełnionych funkcji.

Nowe przepisy zmuszają klientów do dokonywania uważnego wyboru rzeczoznawcy. Nie będzie już można bowiem odbierać uprawnień, gdy rzeczoznawca nie będzie przez kilka lat prowadził działalności. Dotychczas istniał mechanizm, który pozwalał na dyscyplinowanie rzeczoznawców. Nowelizacja skreśla jednak art. 178 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwalał na zawieszenie lub pozbawienie uprawnień rzeczoznawcy, jeśli nie wykonał on żadnej czynności z zakresu szacowania nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat. Warto więc spytać rzeczoznawcę, któremu chcemy powierzyć dokonanie wyceny naszej działki lub domu, kiedy wykonał on ostatni operat szacunkowy i jaką nieruchomość wyceniał.

Szansa dla uczących się

Do wykonywania zawodów rzeczoznawcy, pośrednika lub zarządcy potrzebne jest odpowiednie wykształcenie. Na nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości mogą liczyć tylko ci, którzy posiadają wyższe wykształcenie prawnicze, techniczne lub ekonomiczne, a nie wszystkie osoby z wyższym wykształceniem. Ponadto trzeba ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (ten wymóg nie dotyczy tych, którzy ukończyli studia wyższe o specjalności „gospodarka nieruchomościami”) i przejść pozytywnie przez postępowanie kwalifikacyjne.

Wymóg wyższego wykształcenia (obojętne jakiego) oraz ukończenia specjalistycznych studiów podyplomowych przewidują też nowe przepisy w stosunku do pośredników. To istotna nowość, gdyż dotychczas w tym zawodzie wystarczało średnie wykształcenie i ukończenie kursu kwalifikacyjnego. Pośrednicy, którzy nie spełniają nowych wymogów, mogą prowadzić swoją działalność tylko do końca 2005 r. Podniesiono też poprzeczkę dla zarządców nieruchomości – oni także będą musieli mieć wyższe wykształcenie i ukończone studia podyplomowe. Ponadto, aby wykonywać którykolwiek z tych zawodów, trzeba mieć – tak jak dotychczas – pełną zdolność do czynności prawnych, przejść odpowiednią praktykę zawodową, być niekaranym m.in. za przestępstwa przeciwko mieniu lub dokumentom, fałszowanie pieniędzy itp.

Co natomiast stanie się z osobami, które już teraz starają się zostać pośrednikami, zarządcami lub rzeczoznawcami majątkowymi. Osoby z wykształceniem wyższym (innym niż prawnicze, ekonomiczne lub techniczne), które przed 22 września br. rozpoczęły studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, mogą ubiegać się po ich ukończeniu o nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Także osoby z wykształceniem średnim mogą do końca 2005 r. ubiegać się o nadanie licencji zawodowych pośrednictwa lub zarządzania, pod warunkiem ukończenia kursu specjalistycznego, odbycia praktyki zawodowej oraz przejścia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego. Nowelizacja przewiduje ponadto, że osobom, które bez licencji zawodowej zajmowały się pośrednictwem lub zarządzaniem nieruchomościami przed 31 grudnia 2001 r., zalicza się tę działalność na poczet praktyki zawodowej. Zainteresowani uzyskaniem licencji mogą w sprawie zaliczenia okresu sprzed 2002 r. złożyć wniosek w ciągu najbliższych 5 lat.

Michał Kosiarski, Gazeta Prawna