Czy dług gruntowy wyprze hipotekę?

Szykują się duże ułatwienia w zabezpieczaniu umów, w tym przede wszystkim kredytów. Obok funkcjonującej od wielu lat hipoteki ma się pojawić nowe, elastyczne zabezpieczenie na nieruchomości – dług gruntowy. Prace nad projektem stosownej ustawy zakończyła Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości.

Dług gruntowy – na czym to polega

Dług gruntowy ma być zabezpieczeniem wierzytelności (np. spłaty kredytu) ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby (np. banku) na nieruchomości lub użytkowaniu wieczystym dłużnika. Podobnie jak w przypadku hipoteki, powstanie z chwilą wpisania w księdze wieczystej. Będzie obciążać nieruchomość niezależnie od tego, czy zmieni się jej właściciel.

Bank (czy inny podmiot), na którego rzecz ustanowiono dług gruntowy, uzyska możliwość przeprowadzenia w stosunkowo szybki sposób egzekucji z nieruchomości dłużnika, który kredytu zabezpieczonego długiem gruntowym nie spłaca. Nie będzie potrzebne występowanie w tym celu z powództwem do sądu i czekanie na wyrok. Wystarczy odpis z księgi wieczystej zawierający wypis długu gruntowego. Po nadaniu mu klauzuli wykonalności będzie on podstawą do prowadzenia przez komornika egzekucji z nieruchomości.

Dług gruntowy funkcjonował już na terenach byłego zaboru pruskiego przed II wojną światową. Obecnie jest bardzo popularny na Zachodzie, przede wszystkim w Szwajcarii i Niemczech, gdzie niemal wyparł tradycyjną hipotekę. Aby mógł funkcjonować również w Polsce, gotowy już projekt ustawy nowelizującej Kodeks cywilny i ustawę o księgach wieczystych i hipotece musi zostać przyjęty przez rząd, a następnie uchwalony przez Sejm.

Przewaga nad hipoteką

Hipoteka jest ściśle związana wierzytelnością, którą zabezpiecza. Ma to swoje wady. W ramach raz ustanowionej hipoteki nie można zabezpieczyć kolejnego kredytu po spłacie pierwszego, czy też kredytu w innym banku. Na kolejny kredyt trzeba ustanawiać nową hipotekę. Wcześniejszy kredyt trzeba spłacić – dopiero wtedy zabezpieczająca go hipoteka wygasa, można więc wykreślić ją z księgi wieczystej. Wszystko to zajmuje sporo czasu i kosztuje niemało pieniędzy.

Takich niedogodności nie będzie w przypadku ustanowienia zamiast hipoteki długu gruntowego. Dlaczego? Bo dług gruntowy nie będzie formalnie związany z istnieniem wierzytelności. Dzięki temu będzie można zabezpieczać do określonych granic różne, zmieniające się wierzytelności bez konieczności ustanawiania nowego zabezpieczenia dla każdej z nich – podkreślają autorzy w uzasadnieniu projektu.

Przykład

Bank udzielił przedsiębiorcy X kredytu o wartości 100 tys. zł, zabezpieczonego wpisanym do księgi wieczystej długiem gruntowym na kwotę 100 tys. zł. Po pewnym czasie przedsiębiorca X spłacił część kredytu (40 tys. zł). Do spłaty pozostało mu jeszcze 60 tys. zł. W księdze wieczystej ciągle jednak figuruje obciążenie jego nieruchomości w postaci długu gruntowego na kwotę 100 tys. zł. Przedsiębiorca X chce w banku wziąć kolejny kredyt. Bank udziela mu kredytu w wysokości 40 tys. zł. Nie ma problemu z jego zabezpieczeniem – w tym celu strony wykorzystują wpisany już wcześniej do księgi wieczystej dług gruntowy. Formalności są ograniczone do minimum. W księdze wieczystej nie trzeba niczego nowego wpisywać. Nie byłoby to możliwe w przypadku hipoteki, gdzie nowy kredyt należałoby zabezpieczyć nową hipoteką.

W jaki sposób będą zabezpieczone interesy właściciela nieruchomości obciążonej długiem gruntowym, skoro dług gruntowy w przeciwieństwie do hipoteki nie jest powiązany z zabezpieczaną wierzytelnością i spłata części kredytu nie powoduje „zmniejszenia” długu gruntowego? W praktyce strony będą zawierać odrębną umowę, tzw. umowę zabezpieczającą. To z niej może wynikać, w jakim celu ustanowiono dług gruntowy, jaką wierzytelność zabezpiecza, w jakim zakresie dług gruntowy może być wykonywany.

List długu gruntowego

Jeszcze większemu uelastycznieniu obrotu będzie służyć możliwość ustanowienia długu gruntowego w postaci papieru wartościowego – tzw. listu długu gruntowego. Podmiot (np. bank), na rzecz którego taki dług gruntowy ustanowiono, otrzyma specjalny papier wartościowy wystawiony przez notariusza. Informacja o jego wystawieniu znajdzie się w księdze wieczystej. Bank będzie mógł w prosty sposób przenieść przysługujące mu z listu długu gruntowego prawa na inną osobę – wystarczy wydanie dokumentu listu oraz umieszczone na jego odwrotnej stronie oświadczenie zbywcy o przeniesieniu listu. Przypomina to obrót wekslowy.

Przykład

Przedsiębiorca X zaprzestał spłacania kredytu zabezpieczonego listem długu gruntowego. Bank postanowił sprzedać wierzytelność firmie A. Jednocześnie w prosty sposób przenosi na firmę A zabezpieczenie spłaty kredytu w postaci listu długu gruntowego, wydając jej wspomniany papier wartościowy.

Andrzej Janowski, Gazeta Podatkowa