Dlaczego warto czytać umowę z pośrednikiem nieruchomości

W praktyce często dochodzi do sporów przy określaniu wynagrodzenia za wykonane czynności pośrednictwa, zwłaszcza gdy pośrednik nie wykonuje swoich czynności lub wykonuje je nienależycie.

Wynagrodzenie za czynności pośrednictwa stanowi zazwyczaj określony procent od wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Pobierane jest po zawarciu transakcji zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego pod warunkiem jednak że pośrednik zawarł z jednym i drugim stosowne umowy i należycie się z nich wywiązał. Jeśli pośrednik nie wykonuje czynności lub wykonał je nienależycie, podlega odpowiedzialności zawodowej. A jeśli tak, to nielogiczne byłoby pociąganie do odpowiedzialności zawodowej pośrednika, a równocześnie wypłacanie mu prowizji, lub odwrotnie. Nie może być tak, że umowa cywilnoprawna lub jej określony zapis stoją ponad zapisem ustawowym.

Sprawdzenie pośrednika

Idąc do pośrednika lub agencji z zamiarem zlecenia pośrednictwa w zakupie lub sprzedaży domu, mieszkania, działki czy innej nieruchomości, pamiętajmy o uważnym przeczytaniu przedłożonej do podpisu umowy. Powinniśmy też bezwzględnie sprawdzić, czy dany pośrednik posiada licencję zawodową, uprawniającą do świadczenia usług w zakresie pośrednictwa (na pieczątce pośrednika musi być podany m.in. numer licencji), czy posiada ubezpieczenie ewentualnej transakcji do końca okresu, na jaki zawierana jest umowa. W umowie należy też precyzyjnie określić warunki płatności i wysokość prowizji.

Z chwilą podpisania umowy zlecenia przez zlecającego i pośrednika osoby te stają się stronami umowy. Zarówno pośrednicy indywidualni, jak i agencje zrzeszające licencjonowanych pośredników nie posługują się jednolicie brzmiącymi umowami, co prowadzi nieraz do nieporozumień i sporów. Na przykład, jedna z agencji posługuje się drukiem, nie nazywanym nawet umową, który zawiera w zasadzie tylko jedno zdanie określające jego przedmiot. Treść zlecenia brzmi: „Zlecający powierza firmie (agencji) pośrednictwo w wyszukaniu nabywcy na zgłoszony obiekt”. Reszta tekstu to tylko sformułowania proceduralne, w tym określające wysokość prowizji.

Inny druk tej samej firmy, którego nawet nie można nazwać zleceniem, ponieważ słowo to w tym druku nie występuje, zawiera w zasadzie jedno merytoryczne zdanie, sprowadzające się do tego, że gdy klient (nawet niezlecający) nabędzie obiekt, którego adres wskazała agencja, płaci agencji określony w tym druku procent, czyli prowizję. W obu drukach nie ma żadnych klauzul precyzujących odpowiedzialność agencji za niewywiązanie się z przyjętego zamówienia na usługę.

Uwaga na pułapki

Wspomniana agencja rozesłała swego czasu kwestionariusz, adresowany do jej klientów, na którym należało zaznaczyć krzyżykiem treść jednego z postawionych pytań. A brzmiały one następująco:

• Nie zależy nam na szybkiej sprzedaży
• Jesteśmy zdecydowani na szybką sprzedaż
• Nie zależy nam w ogóle na sprzedaży. Sprzeda się, to dobrze, nie sprzeda, to też dobrze
• Wycofujemy zlecenie sprzedaży
• Sprzedaliśmy.

Dla rzekomego ułatwienia klientowi wykonania prośba, agencja dołączyła własną kopertę zwrotną z naklejonym znaczkiem pocztowym. Kwestionariusz ten można by potraktować co najwyżej z przymrużeniem oka, gdyby nie jedno z pytań. Dotyczyło ono wycofania zlecenia sprzedaży i niestety niosło ze sobą skutki prawne.

Oznaczenie tego pytania jedynie „krzyżykiem” nie powodowało wycofania zlecenia, co najwyżej mogło zostać potraktowane jako sygnał o zamiarze wycofania. Jednak klient zaznaczając „krzyżykiem” wolę wycofania zlecenia nie jest świadomy tego, że wpadł w pułapkę prawną. Ponieważ „krzyżyk” nie jest traktowany jako podpis zleceniodawcy, zlecenie nie ulega anulowaniu. Skutki tego są oczywiste.

Andrzej Łopalewski, Gazeta Prawna