Deweloperzy – siedem grzechów głównych
Mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Ceny rosną praktycznie z dnia na dzień. W całym tym szaleństwie warto jednak pamiętać, że pośpiech jest złym doradcą. Money.pl radzi jak uniknąć pułapek w umowach z deweloperami.
Deweloperzy zacierają ręce i liczą zyski. O recesji sprzed kilku lat dziś nikt już nie pamięta. Teraz nowe lokale znajdują kupca często zanim na placu budowy w ziemię wbita zostanie pierwsza łopata.
Popyt nakręca koniunkturę. „Znajomy był zainteresowany ofertą jednej z firm. Gdy po dwóch dniach wrócił do biura, by powiedzieć, że się zdecydował, metr kwadratowy był droższy o 100 zł” – mówi Tomasz Leszkowicz, architekt z Wrocławia. Specjaliści przewidują, że ceny nie zatrzymają się i będzie jeszcze drożej. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób bardzo się spieszy przy zakupie mieszkania.
Pośpiech jest jednak złym doradcą. „Kupno mieszkania jest często inwestycją naszego życia – kredyt spłacać będziemy nawet i przez 30 lat” – mówi Monika Stec, zastępca dyrektora Departamentu Polityki Konsumenckiej w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Deweloper, który na pniu sprzedaje wirtualne lokale stoi przecież na uprzywilejowanej pozycji. Wie, że nawet jeżeli nie zdecydujemy się na jego ofertę, na nasze miejsce przyjdą inni. W efekcie w umowach znajdują się zapisy, które ograniczają nasze prawa i zmniejszają obowiązki dewelopera. Warto o tym pamiętać, by nie wpaść w pułapkę i później tego nie żałować. Deweloperzy mają bowiem na sumieniu swoje grzeszki. Oto niektóre spośród nich.
Pycha przy nieokazywaniu dokumentów
Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy warto zażądać okazania wszystkich ważnych dokumentów. Deweloper powinien pokazać nam dokument potwierdzający tytuł własności do gruntu, pozwolenie na budowę i wypis z Krajowego Rejestru Sądowego. Jeżeli nie chce tego zrobić to znaczy, że ma coś do ukrycia. Lepiej poszukać innej firmy.
Nieumiarkowanie w pobieraniu opłat
Boom na rynku mieszkaniowym spowodował, że dziś obowiązuje zasada „kto pierwszy ten lepszy”. By nikt nam nie sprzątnął sprzed nosa mieszkania, które sobie wypatrzyliśmy, deweloperzy stosują tzw. umowy rezerwacyjne. Ostatnio głośne za sprawą klientów Pirelli Pekao Real Estate, którzy wpłacili po 2 tys. zł, a deweloper przekłada termin zawarcia umów przedwstępnych. Sprawą zajął się UOKiK.
„Trudno twierdzić, że rezerwacje są umowami, które zobowiązują dewelopera do czegokolwiek” – mówi Monika Stec. Jej zdaniem tego typu rezerwacje należy uznać za jednostronne oświadczenie woli klienta zainteresowanego konkretnym mieszkaniem. Deweloperzy w rezerwacji zwykle nie zobowiązują się do niczego: ani do tego, że zawrą z klientem umowę przedwstępną, ani do tego, że sprzedadzą mu mieszkanie w cenie określonej w tym dokumencie.
Na podstawie rezerwacji klient nie może też zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej. A gdy do tego nie dojdzie może domagać się jedynie zwrotu kosztów rezerwacji, powiększonych o ewentualne odsetki.
Nieczystość w intencjach przy sporządzaniu umowy
Ostateczną umowę kupna mieszkania najczęściej poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej. Z reguły zawiera ona: dane o mieszkaniu oraz o stronach transakcji, zobowiązania stron, jakie mają być wypełnione przed zawarciem umowy ostatecznej, termin zawarcia umowy ostatecznej, ustaloną cenę lokalu i wysokość zadatku.
Na co trzeba zwrócić uwagę? Po pierwsze umowę trzeba dokładnie samemu przeczytać. „To często jest dość obszerny dokument, napisany trudnym językiem. Dlatego jeżeli czegoś nie rozumiemy warto skonsultować jej treść z kimś zorientowanym. Można porozmawiać ze znajomym, najlepiej było by gdyby był to prawnik, ale może to być też osoba, która niedawno kupowała mieszkanie” – mówi Monika Stec. Gdy nie mamy nikogo znajomego można zwrócić się do Federacji Konsumentów lub Rzecznika Konsumentów – jest w każdym powiecie – który oprócz tego, że udzieli porady, może też interweniować u dewelopera.
Warto też zwrócić uwagę na to czy w umowie jest mowa o zadatku czy zaliczce. Ta ostatnia to pojęcie potoczne. Gdy nie dojdzie do podpisania umowy możemy domagać się tylko jej zwrotu. Zadatek funkcjonuje w kodeksie cywilnym. Jest silniejszym zabezpieczeniem. Gdy nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy, deweloper musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
„Gdy z jakichś względów deweloper nie chce podpisać umowy w formie notarialnej to bardzo źle to o nim świadczy. Warto się zastanowić czy chcemy się z nim wiązać, bo to przecież dopiero początek współpracy z firmą – podkreśla Monika Stec.
Chciwość w karaniu klienta
Umowa przedwstępna określa wysokość kar, które strony muszą zapłacić, gdy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań. „Często zdarza się, że obciążenia są rozłożone bardzo nierównomiernie” – podkreśla Monika Stec. Klient, który chce zerwać umowę lub spóźnia się z kolejnymi wpłatami jest narażony na bardzo kosztowne konsekwencje. Z kolei deweloper, który nie wywiązuje się z obietnic często musi oddać tylko ułamek kwoty, którą obciążony w analogicznej sytuacji jest klienta.
Gdy już jesteśmy przy pieniądzach warto też wspomnieć o cenie metra kwadratowego lub mieszkania. Ta musi być jasno określona. „Jeżeli jest waloryzowana, to musi być to określone w sposób zrozumiały. By klient łatwo mógł ją sobie wyliczyć” – mówi Monika Stec.
Gniew przy rozstaniu z kupującym
Rezygnacja z umowy tak bardzo może rozgniewać dewelopera, że ten wcześniej zrobi wszystko, by klient nie wpadł na taki pomysł. W prowadzonym przez UOKiK rejestrze klauzul niedozwolonych urząd zakwestionował m.in. zapisy obciążające klientów chcących zrezygnować z kupna mieszkania nie tylko karą w wysokości 5 proc. ceny mieszkania, ale też obowiązkiem znalezienia nowego chętnego na swoje miejsce. Deweloper odda klientowi pieniądze dopiero wtedy, gdy polecona osoba wpłaci równowartość wpłaconych przez nas pieniędzy..
Lenistwo – bezkarne opóźnienia
Opóźnienia w budowie powinny być wkalkulowane w ryzyko inwestycji. Tymczasem w umowach przemycane są zapisy, które zwalniają dewelopera z odpowiedzialności. Zdarza się, że firmy stosują zapisy, dzięki którym winą mogą obarczyć, np. złą pogodę i już nie muszą rekompensować klientom powstałych z tego powodu kosztów. A przecież wiadomo, że dla kogoś kto np. wynajmuje mieszkanie każdy miesiąc dodatkowego czekania wiąże się z dodatkowymi wydatkami. Dlatego gdy widzimy takie zapisy zawsze warto je negocjować.
Zazdrość – nikt inny nie będzie zarządzał
Deweloperzy określają w umowach okres przez jaki będą zarządzać nieruchomością. Jeżeli w umowie przewidziany jest zbyt długi czas to rodzi to niebezpieczeństwo, że deweloper zechce zarabiać na zawyżonych rachunkach. UOKiK podkreśla, że administrowanie budynkiem przez dewelopera jest wskazane. Ale musi mieć charakter tymczasowy. Do momentu, w którym zawiąże się wspólnota. Dlatego warto zapytać dewelopera o to, jaki czynsz będziemy płacić gdy już wprowadzimy się do wymarzonego mieszkania.
Maciej Miskiewicz
