Jak bezpiecznie kupić działkę

Zaczynamy od ewidencji gruntów i budynków

Jeśli podoba nam się jakaś działka, a nie znamy jej właściciela, dane na jej temat możemy uzyskać w ewidencji gruntów i budynków. To tu dowiemy się, czy nieruchomość ma właściciela, czy stanowi współwłasność wielu osób, jaka jest jej stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, związaną z podwyższeniem wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany przeznaczenia terenu.powierzchnia, czy ma założoną księgę wieczystą i jakie ma oznaczenia geodezyjne.
Ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości) prowadzą starostowie. Stanowi ona jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Operat ewidencyjny

Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawiera operat ewidencyjny, który składa się z map, rejestrów i dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów.
Informacje zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne, udzielane są odpłatnie. Także odpłatnie można otrzymać wyrysy i wypisy z operatu ewidencyjnego. Wydawane są na żądanie właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, w których władaniu znajduje się grunt, budynek lub lokal, osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które mają interes prawny w tym zakresie.

Jednostki podziału kraju dla celów ewidencji:

1) jednostka ewidencyjna,
2) obręb ewidencyjny,
3) działka ewidencyjna.

Zmiany na podstawie decyzji

Dane w ewidencji są aktualizowane na bieżąco. Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków. Mają na to 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.
Zmiany danych w ewidencji gruntów można dokonać tylko na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych, orzeczenia sądowego lub aktów notarialnych, w których zawarte są dane objęte ewidencją gruntów.

Sprawdzamy plan zagospodarowania terenu

Jeśli wiemy już, kto jest właścicielem działki, powinniśmy odwiedzić urząd gminy i sprawdzić, co jest zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Często się zdarza, że atrakcyjnie położona parcela nie jest przeznaczona pod zabudowę albo że w jej pobliżu planowana jest droga szybkiego ruchu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z części tekstowej (stanowi ona treść uchwały gminy) i graficznej (stanowi ona załącznik do uchwały). Rysunek oznaczony jest różnymi symbolami i kolorami. Dla przykładu – budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne oznaczane jest symbolem MW i kolorem ciemnobrązowym, a budownictwo jednorodzinne symbolem MN i kolorem jasnobrązowym (oznaczenia na planie patrz tabela obok).

Co można znaleźć w planie?

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenie terenu i rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Muszą być w nim obowiązkowo określone:

• przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
• zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
• zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
• parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
• granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
• szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
• szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
• sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
• stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, związaną z podwyższeniem wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany przeznaczenia terenu.

W zależności od potrzeb w planie miejscowym mogą być też określone m.in. granice obszarów: wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości; wymagających przekształceń lub rekultywacji; terenów pod budowę dużych obiektów handlowych, o pow. powyżej 2000 mkw.; terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych.

Wypisy i wyrysy z planu

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, ze każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego. Może też otrzymać wypisy i wyrysy z planu. Za ich wydanie pobierana jest opłata administracyjna, w wysokości odpowiadającej poniesionym kosztom ich przygotowania, zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych.
Wypisy i wyrysy z planu wydawane są na wniosek zainteresowanego. W podaniu trzeba określić granice terenu, oznaczenia geodezyjne i, jeśli to możliwe, nr księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, którą zamierzamy zagospodarować.

Skutki uchwalenia planu

Zdarza się, że po uchwaleniu planu miejscowego (albo wskutek jego zmiany) nie jest już możliwe korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób. W takim przypadku właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy albo odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może również – w ramach rekompensaty – zaoferować nieruchomość zamienną.
Właściciel (lub użytkownik wieczysty) sprzedający nieruchomość, której wartość po uchwaleniu planu uległa obniżeniu, może też żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Z takim żądaniem może wystąpić, jeśli wcześniej nie skorzystał z odszkodowania lub możliwości zamiany.
Wykonanie powyższych obowiązków przez gminę powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.
Zdarza się też i tak, że po uchwaleniu planu miejscowego (lub jego zmianie), wartość nieruchomości wzrasta. Jeśli właściciel (użytkownik wieczysty) sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Jej wysokość nie może być jednak wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z aktu notarialnego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.

Gdy nie ma miejscowego planu – decyzja o warunkach zabudowy

Jeśli podczas wizyty w gminie okaże się, że dla danego terenu nie uchwalono jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego – warto szukać innej działki w innej gminie, gdzie plan już uchwalono. Bez planu szansę na zabudowę mamy tylko wówczas, gdy sąsiednia działka jest już zabudowana.
Jeśli gmina nie ma miejscowego planu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Trzeba spełnić pięć warunków

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Żeby do tego doszło, musi być spełnionych łącznie pięć warunków. Po pierwsze – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Po drugie – teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie – istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Po czwarte – teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Po piąte – jeśli decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Powyższych zasad nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Nie trzeba być właścicielem

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Dlatego może o nią wystąpić zarówno właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, jak i osoba zainteresowana jej nabyciem. Decyzja może być też wydana kilku wnioskodawcom jednocześnie. Pozostali (także właściciel) otrzymują wówczas jej odpis. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.
Warto wiedzieć, że organ, który wydał decyzję (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) jest zobowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do jej przeniesienia na rzecz innej osoby, jeśli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Opłata skarbowa

Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uiszcza się opłatę skarbową. Jej wysokość jest różna, w zależności od rodzaju inwestycji.

Bezpłatnie wydaje się decyzję pod budownictwo mieszkaniowe. Dla budynków przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi ona 190 zł; dla zespołu garaży składającego się co najmniej z trzech garaży – 152 zł; dla budynków gospodarczych.

Co trzeba wiedzieć kupując działkę rolną

Jeśli chcemy kupić działkę oznaczoną w ewidencji gruntów jako rolna lub leśna, możemy mieć problem z jej zagospodarowaniem. Jeśli planujemy wybudować na niej np. pensjonat, a nawet budynek mieszkalny, konieczne będzie wcześniej wyłączenie gruntów z produkcji na cele nierolnicze lub nieleśne.
Poszczególne czynności związane z wyłączeniem gruntów z produkcji określa ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustawa ta stanowi, że w pierwszej kolejności musi nastąpić przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dopiero później wydawana jest decyzja określająca warunki wyłączenia. Na końcu następuje faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez ich właściciela (posiadacza), poprzez zaniechanie dotychczasowego sposobu ich wykorzystania.

Zgoda ministra lub wojewody

Przed zmianą przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trzeba uzyskać zgodę właściwego organu. W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymagana jest zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa konieczna jest zgoda ministra środowiska lub upoważnionej przez niego osoby. Zgody wojewody (po uzyskaniu opinii izby rolniczej) wymaga zmiana przeznaczenia:
gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeśli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,
gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, oraz torfowisk i oczek wodnych, jeżeli ich zwarty obszar do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,
pozostałych gruntów rolnych.
Wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji lasów państwowych; w odniesieniu do parków narodowych – dyrektora parku. Do wniosków wymagających zgody ministra swoją opinię dołącza wojewoda.

Decyzja o wyłączeniu

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także innych gruntów określonych w ustawie (m.in. parków wiejskich, pracowniczych ogrodów działkowych) oraz gruntów leśnych może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

Należność i odszkodowanie

Należność – to jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji (należności dla poszczególnych klas określa ustawa). Pomniejsza się ją o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Opłatę roczną stanowi opłata w wysokości 10 proc. należności wyrażonej w tonach ziarna żyta lub w m sześc. drewna. Uiszczana jest: w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Wysokość jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu. W drzewostanach młodszych, w których nie można pozyskać sortymentów drzewnych, odszkodowanie to stanowi wartość kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanów.
Szczegółowe zasady ustalania jednorazowego odszkodowania określa minister właściwy do spraw środowiska (w drodze rozporządzenia).

Od kiedy trzeba płacić

Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych, a w przypadku gruntów leśnych – jednorazowego odszkodowania powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Jeśli właściciel w ciągu 2 lat zrezygnuje (w całości lub w części) z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzyma zwrot należności, jaką uiścił – odpowiednio do powierzchni gruntów nie wyłączonych z produkcji.
Zwrot należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji. Jeśli właściciel sprzeda grunt, co do którego wydano decyzje o wyłączeniu, a nie wyłączono ich jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych będzie ciążył na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Gdy grunty wyłączono już z produkcji – obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający obowiązany jest uprzedzić o tym nabywcę.

Pułapki użytkowania wieczystego

Jeśli zdecydujemy nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu, warto wiedzieć, czym różni się ono od prawa własności. Przede wszystkim przez cały okres, na jaki zostało ustanowione to prawo, będziemy wnosić opłaty roczne, które w dodatku mogą być aktualizowane.
Własność jest prawem najszerszym, nieograniczonym czasowo. Pewne ograniczenia dotyczące korzystania z tego prawa wynikają z zasad współżycia społecznego i z niektórych ustaw, np. z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym lub ustawy prawo ochrony środowiska. Właściciel nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może rozporządzać rzeczą, np. zbyć ją lub obciąż