Jak chronić pęczniejące portfele

Rynek finansowania nieruchomości w Polsce przeżywa dynamiczny rozwój. Wartość udzielonych kredytów wzrosła w 2003 r. w porównaniu z rokiem poprzednim aż o 40 proc. Zgodnie z przewidywaniami analityków, tendencja ta w najbliższych latach utrzyma się.
Zwiększający się popyt na kredyty hipoteczne oraz rosnąca konkurencja zmieniają otoczenie rynku, na którym banki, pośrednicy obrotu nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi oraz doradcy rynku nieruchomości muszą współpracować ze sobą.

Zarządzanie ryzykiem

Wszyscy uczestnicy rynku stoją przed niebezpieczeństwem ryzyka: kredytowego, finansowego, politycznego, makroekonomicznego, ryzyka związanego z (niewłaściwym) tytułem własności, inwestycyjnego i wreszcie ryzyka błędnego wyboru. Ryzyko może też być związane z różnymi rodzajami partnerów, będących stronami w umowach kredytów hipotecznych.
Nad sposobem przedstawienia i systematyzacji problemów związanych z ryzykiem kredytowym i wypracowaniem modeli wzajemnej współpracy zastanawiali się uczestnicy konferencji zorganizowanej przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Central European Real Estate Associations’ Network (CEREAN).
Szacuje się, że portfel kredytów hipotecznych wynosi obecnie ok. 30 mld zł. Eksperci oceniają, że w ciągu najbliższych kilkunastu lat wzrośnie on nawet 10-krotnie, zbliżając się znacznie do średniego standardu europejskiego wartości PKB (50 proc.). Wymagać to będzie odpowiedniej wyceny kredytu, aby być pewnym, że marża pokryje występujące tu ryzyko. Do ustalenia właściwej marży prowadzi zaś odpowiednie zarządzanie ryzykiem.

Popyt w optymalnym rozmiarze

Wiedza, dotycząca wyceny kredytu, jak podkreślają analitycy, pozwala na rozwój rynku pierwotnego i wtórnego. Dlatego bankowcy skupiają się na kilku podstawowych kwestiach: co o kontrolowaniu ryzyka mają wiedzieć banki, jaki jego poziom mogą akceptować, kiedy ryzyko powinno być transferowane do firmy ubezpieczeniowej. Właściwe, systematyczne kontrolowanie ryzyka pozwala na utrzymanie popytu kredytowego w optymalnym rozmiarze.
Na każdym rozwiniętym rynku hipotecznym, w związku z ograniczonymi zasobami w ramach sektora bankowego, dla procesu sekurytyzacji wykorzystywane są zewnętrzne fundusze. Dostawcami tych funduszy będą: firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, inwestycyjne oraz inwestorzy instytucjonalni i indywidualni.

Korzystne ubezpieczenie

Aby wspierać dynamiczny rozwój rynku kredytów w Polsce, niezbędne jest, zdaniem uczestników tego rynku, przejęcie części ryzyka od sektora bankowego przez firmy ubezpieczeniowe.
Różne produkty ubezpieczeniowe wspierają decyzje o udzieleniu kredytu hipotecznego, jak np. ubezpieczenia od zdarzeń losowych, ubezpieczenia na życie lub na wypadek kalectwa pożyczkobiorcy, ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości, od trzęsienia ziemi lub innych klęsk żywiołowych. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest zasadniczym uzupełnieniem do tych produktów. Takim, które może odegrać kluczową rolę w zabezpieczeniu finansowania nieruchomości.
Ubezpieczenie kredytów hipotecznych może dostarczyć wielu korzyści: zwiększyć dostępność kredytów, dzielić ryzyko między pożyczkodawcami, ulepszyć standaryzację i zarządzanie ryzykiem w sektorze finansowania kredytów hipotecznych, stworzyć korzyści dla nadzoru bankowego i ubezpieczeniowego. Powstają też dodatkowe korzyści dla pożyczkobiorców, którzy mogą wykorzystywać część posiadanego kapitału własnego w nieruchomości do rozpoczęcia biznesu lub nabywania towarów i usług.

Anna Witkowska, Gazeta Prawna