Jakie podatki od nowego domu i mieszkania

Kupując dom czy mieszkanie, ponosimy olbrzymie koszty. Niestety, cena mieszkania czy domu to nie wszystko. Często zapominamy o tym, że od umowy kupna-sprzedaży należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który z reguły płaci nabywca. Na tym jednak nie koniec. Potem musimy płacić podatek od nieruchomości. Czasami zdarza się też i tak, że dom czy mieszkanie otrzymujemy od krewnych w ramach darowizny lub spadku. Wtedy również warto sprawdzić, czy nie musimy zapłacić. Nie zawsze też pamiętamy – zwłaszcza wtedy, gdy kupujemy nowy dom lub mieszkanie za pieniądze pochodzące ze sprzedaży wcześniej posiadanego domu lub mieszkania – o tym, że musi upłynąć określony czas, by nie płacić podatku dochodowego.

Wydatki towarzyszące zakupowi domu lub mieszkania nie są może zbyt wygórowane, niemniej jednak warto je uwzględnić w domowym budżecie, zwłaszcza wtedy, gdy na zakup mieszkania czy domu zaciągamy kredyt. Wtedy może się okazać, że konieczność zapłacenia nawet 200 zł stanie się olbrzymim obciążeniem. Również wtedy, gdy otrzymujemy dom czy mieszkanie w darowiźnie lub spadku, może okazać się, że nie stać nas na zapłacenie podatku, nawet jeśli nie jest on bardzo wysoki.

Podatek od umowy

Z art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. nr 86, poz. 959 z późn. zm.) wynika, że podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży. Oznacza to, że od umowy sprzedaży domu i mieszkania należy uiścić podatek. Tyle tylko, że jeśli kupujemy dom czy mieszkanie od dewelopera, to podatek od umowy sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego płacimy my, czyli nabywcy. Podobnie przy zakupie domu lub mieszkania na rynku wtórnym. Tu też strony najczęściej zaznaczają, że podatek od czynności cywilnoprawnych zapłaci nabywca.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w tym przypadku sporządzenia i podpisania aktu notarialnego. Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnej, ale w praktyce wygląda to tak, że jest wskazywana jedna strona zobowiązana do zapłaty, najczęściej jest to nabywca. Dlatego dla nabywcy bardzo ważna może okazać się informacja dotycząca wysokości należnego podatku. Jak ją ustalić, precyzują przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z art. 6 ustawy wynika, że w przypadku umowy sprzedaży będzie to wartość rynkowa domu lub mieszkania.

Może się też zdarzyć i tak, że zamienimy dotychczas posiadane mieszkanie na inne. Wówczas – jeśli zamieniamy lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Pytanie tylko, jak ustalić wartość rynkową. Odpowiedź znajdziemy w ust. 2 art. 6 ustawy. Wynika z niego, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów.

Ale, uwaga! starajmy się określać wartość rynkową zgodnie z prawdą. Dotyczy to zwłaszcza przypadków zakupu mieszkań na rynku wtórnym. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się zgubne. Jeśli okaże się, że wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej (domu lub mieszkania) nie odpowiada – zdaniem organu podatkowego – wartości rynkowej, organ podatkowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie organ poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopełnią tego obowiązku, organ dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli okaże się, że wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Tym ostatnim jest notariusz, który pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (czyli również od umowy kupna-sprzedaży domu czy mieszkania). Notariusze, jako płatnicy podatku, są obowiązani do przekazywania organowi podatkowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika odpisów sporządzanych aktów notarialnych dotyczących czynności cywilnoprawnych stanowiących przedmiot opodatkowania.

Podatek od posiadania nieruchomości

Z posiadaniem własnego domu lub mieszkania łączą się też inne obowiązki podatkowe, w tym konieczność płacenia podatku od nieruchomości. Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają bowiem nie tylko grunty, ale także budynki lub ich części. W tym przypadku także należy określić podstawę opodatkowania. Jest nią w przypadku budynków lub ich części powierzchnia użytkowa. Dla podatników najważniejsza jest jednak informacja o wysokości stawki tego podatku. Wynosi ona od budynków mieszkalnych 0,52 zł od m2 powierzchni użytkowej. Jest to maksymalna wysokość stawki. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala rada gminy. Ta ostatnia może różnicować wysokość stawek podatku, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Stawki te nie mogą jednak przekroczyć poziomu określonego w art. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 z późn. zm.), czyli w przypadku budynków mieszkalnych w br. nie więcej niż 0,52 zł za m2.

Osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Jeśli kupujemy dom lub mieszkanie, będzie to 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego.

Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (czyli np. domu lub mieszkania). Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Można też zapłacić podatek jednorazowo za cały rok podatkowy.

Jak sprzedać stare i kupić nowe

Podatnicy nie zawsze zdają sobie sprawę z pewnych komplikacji, jakie mogą pojawić się wtedy, gdy sprzedają dotychczas posiadane przez siebie mieszkanie i chcą kupić nowe albo nawet zamierzają kupić dom. Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych wcześniej niż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że podatnik sprzedając mieszkanie lub dom uzyska przychód, a z tym z kolei wiąże się obowiązek zapłaty podatku. Istotne jest jednak to, że przypadek ten nie dotyczy sytuacji, gdy odpłatne zbycie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości określony został w formie ryczałtu i wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu (zob. art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychodu tego nie łączy się z dochodami z innych źródeł, np. ze stosunku pracy. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (m.in. na zakup nowego mieszkania). W myśl wspomnianego przepisu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (czyli m.in. ze sprzedaży domu lub mieszkania) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub na nabycie – wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Ale, uwaga! Ze zwolnienia korzysta przychód tylko w tej wysokości, jaka zostanie przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe, czyli jeśli podatnik uzyska ze sprzedaży przychód w wysokości 200 tys. zł i kupi następnie mieszkanie za 150 tys. zł, podatek będzie musiał zapłacić, ale już tylko od 50 tys. zł.

Darowizna lub spadek

Czasami zdarza się też i tak, że stajemy się właścicielami mieszkania, które darowali nam np. dziadkowie. Częste są też przypadki otrzymywania domów i mieszkań w spadku. Co wtedy? Czy też trzeba płacić podatek. Niestety, tak. W takim przypadku powstaje konieczność zapłacenia podatku od spadków i darowizn. W sytuacji uzyskania domu lub mieszkania w drodze spadku lub darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą przyjęcia spadku – przy nabyciu w drodze dziedziczenia albo – przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

• 9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
• 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
• 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal (patrz tabela).

Dla niektórych ulgi

Podatnicy nie zawsze pamiętają, że w przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym:

• w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,
• w drodze spadku przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,
• w drodze spadku przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, sprawujące przez co najmniej dwa lata opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy,
  – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Aby jednak skorzystać z tej ulgi, muszą zostać spełnione określone warunki. Przede wszystkim trzeba być obywatelem polskim lub mieć miejsce stałego pobytu na terytorium Polski, osoby korzystające z ulgi nie mogą być też właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy. Nie mogą też dysponować spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego. Nie mogą też być najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu. Kolejny warunek dotyczy konieczności zamieszkiwania w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat:

• od dnia złożenia zeznania podatkowego – jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka w nabytym lokalu lub budynku,
• od dnia zamieszkania w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego.

Anna Wojda, Gazeta Prawna