Lepiej na kredyt niż za gotówkę

Policzyliśmy czy opłaca się kupić mieszkanie w Warszawie po to, by je wynająć i dodatkowo zyskać na wzroście jego wartości. Z pomocą agencji nieruchomości Unikat wybraliśmy kilka różnego typu mieszkań w Śródmieściu, na Mokotowie, Ursynowie i Żoliborzu. Znając relację dochodu z najmu do ceny rynkowej mieszkania mogliśmy wyliczyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w taką nieruchomość.

• Wybudowane rok temu, luksusowo urządzone mieszkanie w Śródmieściu (ul. Polna) o powierzchni 64 m. kw. w cenie 550 tys. zł. Dochód z najmu ok. 3000 zł miesięcznie. Wewnętrzna stopa zwrotu przy opcji z kredytem 10,1 proc. rocznie. W opcji bez kredytu 7,62 proc.
• 40-metrowe, 2-pokojowe mieszkanie w punktowcu przy ul. Świętokrzyskiej (Śródmieście). Wartość rynkowa 180 tys. zł. Dochód z wynajmu 1400 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu wynosi odpowiednio: 9,4 proc. (gotówka) i 16,8 proc. (kredyt).
• 70-metrowe, 2-pokojowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy na Powiślu (Śródmieście). Wartości rynkowa 400 tys. zł. Dochód z wynajmu 2200 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu: 7,29 proc. (gotówka) i 8,95 proc. (kredyt).
• 69-metrowe mieszkanie na Mokotowie oddane do użytku w 2004 r. – stan surowy. Cena rynkowa 340 tys. zł (plus 50 tys. zł na wykończenie). Dochód w najmu 2200 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu: 7,4 proc. (gotówka), 9,33 proc. (kredyt).
• 54-metrowe mieszkanie w 4-piętrowym bloku z lat 80. na Sadybie. Wartość rynkowa 230 tys. zł, dochód z najmu 1200 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu: 6,75 proc. (gotówka) i 7,22 proc. (kredyt).
• 55-metrowe mieszkanie na ul. Pileckiego (Ursynów) – stan surowy. Cena 255 tys. zł plus 40 tys. zł na wykończenie. Dochód z najmu 1400 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu: 6,67 proc. (gotówka), 6,97 proc. (kredyt).
• 59-metrowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy na Żoliborzu. Cena: 290 tys. zł, dochód z najmu 1200 zł. Wewn. stopa zwrotu: 5,96 proc. (gotówka), 4,82 proc. (kredyt).
• 57-metrowe mieszkanie w stanie surowym na Żoliborzu. Cena 225 tys. zł (z garażem) plus 40 tys. zł na wykończenie. Dochód z najmu 1200 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu: 5,66 proc. (kredyt), 6,24 proc. (gotówka).

Prezentowane stopy zwrotu mogą być oczywiście zupełnie inne – w zależności od założeń. Widzimy jednak, że w wielu przypadkach będą konkurencyjne dla innych form inwestowania oszczędności. Zależy to przede wszystkim od lokalizacji nieruchomosci. Im lepsza tym wyższy dochód z najmu. Przy czym standard wykończenia mieszkania i technologia wykonania budynku dla wielu najemców nie mają większego znaczenia. To drugie może być jednak istotne z punktu widzenia wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Warto więc wybrać optymalne rozwiązanie.

Założenia:

Potraktowaliśmy mieszkanie jako lokatę 10-letnią. Kupujemy je za pieniądze z kredytu lub za gotówkę (patrz niżej), a następnie wynajmujemy, średnio przez 11 miesięcy w roku. Od przychodu z najmu ryczałtem płacimy podatek. Naszym kosztem jest także czynsz. Skalkulowaliśmy go na poziomie 8 zł za metr kwadratowy. Założyliśmy także 5-procentowy wzrost wartości mieszkania w każdym roku. Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie i spłacamy ewentualny kredyt za część uzyskanych pieniędzy. Zakładamy ponadto 3-proc. wzrost dochodu z wynajmu w każdym roku.

Zakup za gotówkę – pieniądze na mieszkanie wyjmujemy „z kieszeni”. Przy zakupie ponosimy koszty (podatki, opłaty sądowe) w wysokości ok. 5 proc. wartości mieszkania.

Zakup za pieniądze z kredytu – zaciągamy 30-letni kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Wstępne koszty jakie musimy ponieść to ok. 7 proc. ceny mieszkania (dochodzi mi.in. prowizja banku). Kredyt spłacamy w ratach malejących. Przyjęliśmy średnie oprocentowanie kredytu w badanym okresie na poziomie 6 proc. (zakładamy, że stopy procentowe wkrótce spadną do poziomów europejskich). Kredyt spłacamy w całości po 10 latach za pieniądze ze sprzedaży mieszkania – nie płacimy prowizji za wcześniejszą spłatę.

Expander radzi:

Obok akcji czy obligacji warto mieć w swoim portfelu także nieruchomości. To bardzo bezpieczna i zyskowna lokata. Nieruchomości nie tylko zwiększają swoją wartość w czasie ale także przynoszą bieżący dochód z najmu. W mieszkanie najlepiej inwestować z maksymalnym wykorzystaniem dźwigni w postaci kredytu hipotecznego. Można za jego pomocą skredytować także wszelkie opłaty i koszty związane z zakupem (w naszym modelu tego nie uwzględniliśmy). W ten sposób nie angażujemy na początku dużego kapitału podczas, gdy przy zakupie ze gotówkę na wejściu musimy wyłożyć całą kwotę. Wewnętrzna stopa zwrotu, która jest miarą rentowności inwestycji, uwzględnia sposób rozłożenia przepływów finansowych w czasie. To dlatego jest często wyższa w przypadku inwestycji z wykorzystaniem kredytu.

Za pomoc w wyborze ofert dziękujemy Pani Jackowi Kołaczkowskiemu z agencji nieruchomości Unikat.