Pułapki w umowach z deweloperem

Znalezienie odpowiedniego dewelopera to duże osiągnięcie. Niestety, to dopiero połowa sukcesu. O tym, z kim mamy naprawdę do czynienia, dowiemy się dopiero podpisując umowę. A w tych aż roi się od niedozwolonych klauzul. Co więcej, często oczarowani miłą obsługą nie wczytujemy się w treść umowy. Podpisujemy, i dopiero, gdy zaczynają się kłopoty, czytamy to, co podpisaliśmy. Niestety, wtedy jest już najczęściej za późno na dokonanie jakichkolwiek zmian.

Sprawą oczywistą jest to, że deweloperom zależy na jak najszybszym sprzedaniu mieszkań, często jeszcze w fazie budowy. Nie powinno zatem dziwić, że stosują przeróżne chwyty, byleby tylko potencjalny nabywca „dał się złapać”, czyli kupił mieszkanie i nie mógł z umowy się wycofać, nie otrzymując przy tym nic w zamian, poza dużymi obietnicami i małymi konkretami. Ażeby nie wpaść w zręcznie zastawioną na nas pułapkę, trzeba wykazać się olbrzymią czujnością i zaradnością. Nade wszystko jednak warto czytać to, co podpisujemy.

Tyle że sama lektura często nie wystarczy, jeśli nie wiemy, na co powinniśmy zwrócić uwagę. Dlatego pamiętajmy, żeby zapoznać się przede wszystkim ze sposobem ustalania ceny, harmonogramem wpłat, sposobem określenia terminu zakończenia prac, a przede wszystkim z tym, czy od umowy możemy odstąpić i ile będzie nas to kosztowało. Zazwyczaj bowiem zastrzegane są w takich przypadkach kary umowne, bardzo wysokie – gdy od umowy chce odstąpić nabywca, i niewielkie – gdy odstępującym jest sprzedawca.

Bardzo ważny może okazać się też termin zakończenia robót i konsekwencje jego niedotrzymania. Jeśli dokładnie przeczytamy przedstawioną nam propozycję umowy okaże się, że za spóźnienie deweloper nam nie zapłaci albo będzie to bardzo znikoma kwota. Spróbujmy jednak spóźnić się z wpłatą kolejnej części ceny. Tu kwoty, które będziemy musieli zapłacić sprzedawcy, z całą pewnością będą olbrzymie.

Forma umowy – źródło problemów dla kupujących

Podpisując z deweloperem umowę, nie zastanawiamy się zazwyczaj nad tym, w jakiej formie powinna zostać ta umowa zawarta. Poprzestajemy więc na zwykłej formie pisemnej (w takiej proponuje zawarcie umowy deweloper). Tymczasem umowa taka, dla zagwarantowania bezpieczeństwa kupujących, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej nie gwarantuje bowiem nabywcy żadnej ochrony prawnej. Nabywca nie będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przeniesienia własności nabytego mieszkania. Nie została bowiem zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, a ta oczywiście wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Umowy przedwstępne nie są w końcu umowami zobowiązującymi, o których mowa w art. 156 kodeksu cywilnego. A to oznacza, że deweloper może na przykład odmówić wydania nam lokalu. Co więcej może sprzedać go komuś innemu (już w formie aktu notarialnego).

Co wtedy możemy zrobić? Tak naprawdę to niewiele. Możemy wystąpić z roszczeniem o zwrot wpłaconych kwot i ewentualnie o naprawienie szkody, jaką ponieśliśmy na skutek tego, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Z pewnością jednak nie zmusimy dewelopera do tego, by wybrane przez nas mieszkanie wróciło do nas.

Nie będzie to po prostu możliwe. Dlatego lepiej zawierać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i jednocześnie wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie naszego roszczenia w dziale III księgi. Oczywiście nie jest to rozwiązanie pozbawione minusów. W takim bowiem przypadku ponosimy podwójne koszty: dwa razy płacimy za akt notarialny (przy umowie przedwstępnej i przy umowie przenoszącej na nas własność mieszkania) i dwukrotnie uiszczamy wpis do księgi wieczystej (przy umowie przedwstępnej i potem przy sfinalizowaniu transakcji).

Na jakie zapisy uważać w umowie

Niestety, na wszystkie. Może się bowiem okazać, że nawet przy tak prostej rzeczy, jak określenie stron umowy będą pomyłki, co może zakończyć się podważeniem ważności całej umowy. Niestety, fragment umowy, w którym zostają określone strony jest najczęściej pomijany lub przeglądany bardzo pobieżnie. A szkoda. Sprawdzenie tego zapisu pozwoli nam uniknąć w przyszłości rozczarowań.

Jeśli bowiem zdarzy się tak, że deweloper nie będzie wywiązywał się z umowy i zniecierpliwieni długim czekaniem postanowimy udać się do sądu, może się okazać, że podpisaliśmy umowę z podmiotem, który w ogóle nie istnieje. Pamiętajmy zatem, że w umowie muszą znaleźć się takie dane, jak nazwa, siedziba i adres firmy, a także dane osoby upoważnionej do reprezentowania firmy (najczęściej osoba ta podpisuje umowę). Dopilnujmy też, żeby nasze dane zawarte w umowie zostały wpisane poprawnie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt w banku. Ten bowiem wszystko dokładnie sprawdzi i lepiej dla nas, żeby nie okazało się, że zamiast Jolanty Balas, w umowie figuruje Jolanta Walas.

W dalszej części umowy sprawdźmy, w jaki sposób został określony jej przedmiot, a więc mieszkanie, które kupujemy. Dopilnujmy, by zostały tam wyszczególnione poza metrażem mieszkania takie dane, jak balkon, piwnica, garaż itp. Dobrze, by z umowy wynikało, gdzie mieszkanie jest położone (adres, piętro w budynku itp.).

Kolejny bardzo ważny element, to określenie ceny i terminu płatności. Deweloperzy niestety nie podają stałej ceny w złotych. Tego rodzaju praktyki spotyka się jeszcze ciągle za rzadko. Najczęściej podają stałą cenę w walucie obcej, najchętniej w euro.

To oczywiście nie jest korzystne dla kupującego, zwłaszcza gdy kurs danej waluty nie jest stabilny i wykazuje tendencję zwyżkową. Deweloperzy równie często zastrzegają waloryzację dokonywaną według współczynnika wzrostu cen towarów i usług budowlanych, publikowanego przez GUS. I tu uwaga! Dopilnujmy przy tego rodzaju zapisie, aby waloryzacja dotyczyła tylko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy, i by został określony okres, w jakim waloryzacja będzie dokonywana.

Inaczej deweloper skorzysta z każdej szansy na przeciągnięcie budowy i wyciśnięcie z naszych portfeli dodatkowych pieniędzy. Zwróćmy też uwagę na to, by w umowie znalazły się zapisy dokładnie precyzujące przypadki zmiany ceny, np. gdy strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, dobrze podać ich nieprzekraczalną cenę. Podobnie w razie rezygnacji z określonych elementów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wybudowanej jednej ściany określmy, ile zapłacimy mniej).

Kolejnym problemem, na który kupujący powinni zwracać uwagę to harmonogram wpłat, czyli określenie terminu kolejnych wpłat. Istnieje kilka sposobów jego określenia. Deweloper może dostosować termin płatności do poszczególnych etapów budowy, może określić go w równych odstępach czasu albo określić terminy, do których kupujący będzie obowiązany dokonać wpłaty określonego procenta ustalonej ceny. Jeśli chodzi o harmonogram wpłat, raczej trudno negocjować z deweloperem bardziej korzystne dla nas terminy, ale zawsze można spróbować. Zwłaszcza jeśli nie mamy całej potrzebnej sumy i musimy jeszcze w międzyczasie zdobyć część pieniędzy.

Następny zapis, na jaki musimy zwrócić uwagę, to termin zakończenia robót. Rzadko zdarza się, by deweloper (czy spółdzielnia) dotrzymał zastrzeżonego przez siebie terminu. Dlatego nie powinny nas dziwić zapisy umowne, z których wynika możliwość przesunięcia tego terminu uzasadniona często warunkami atmosferycznymi itp. Dopilnujmy jednak, by z zapisu tego jasno wynikało, że deweloper ma obowiązek poinformować nas o każdym przesunięciu terminu zakończenia prac.

W przeciwnym razie o tym, że termin nie zostanie dotrzymany, dowiemy się dopiero wtedy, gdy upomnimy się u dewelopera o mieszkanie. O tym, że brak stosownych zapisów w umowie dotyczących terminu zakończenia prac należy do mało przyjemnych niespodzianek, przekonali się wszyscy ci, którzy kupili mieszkanie licząc na możliwość szybkiego zamieszkania w nim po to, żeby już nie wynajmować mieszkania. Termin oddania przedłużał się, trzeba było dokonać następnej wpłaty i jeszcze dodatkowo płacić w międzyczasie za wynajmowane mieszkanie.

Dlatego warto zadbać jeszcze o dodatkowe zapisy, tym razem dotyczące możliwości odstąpienia umowy. Niestety sformułowanie tego rodzaju zapisów w sposób mało dla nas krzywdzący wydaje się być trudne do zrealizowania. Deweloperzy raczej nie dają nam tu szans na negocjowanie warunków. Jeśli jednak już na coś się zgadzamy, sprawdźmy przynajmniej, na co. W razie kłopotów będziemy przynajmniej wiedzieli, co możemy, a czego lepiej żebyśmy nie robili. Jeśli zerkniemy do umów u większości deweloperów, okaże się, że w umowach przewidziane zostaje prawo do odstąpienia od umowy. Niestety w razie skorzystania z tego uprawnienia dostaniemy jedynie zwrot wpłaconych przez nas kwot, i to z pewnością nie powiększonych o odsetki.

Możemy zapomnieć też o waloryzacji i to także wtedy, gdy odstąpienie od umowy następuje z winy dewelopera. Nie cieszmy się też i z tego. W umowie na pewno nie zostanie określony termin, w ciągu którego możemy oczekiwać zwrotu wpłaconych przez nas pieniędzy, co więcej – bardzo często zwrot ten zostaje uzależniony od znalezienia kolejnego chętnego na zakup danego lokalu. A na to nie mamy żadnego wpływu. Równie często zdarza się też, że wtedy, gdy odstępujemy od umowy, deweloper dokonuje potrącenia z wpłaconej przez nas kwoty tzw. kary umownej. Jej wysokość to najczęściej 5 proc. wartości mieszkania, choć zdarza się też czasami, że kara ta sięga nawet 10 proc. wartości mieszkania.

Przeglądając umowę przygotowaną przez dewelopera zwróćmy też uwagę na klauzule dotyczące kar. Zobaczymy, że inne warunki dotyczą dewelopera, inne kupującego. Tymczasem kary umowne ustalane w umowie powinny być takie same dla obu stron. Tyle teoria. Praktyka jest bowiem zupełnie odmienna. I raczej nie mamy żadnych szans na inne ukształtowanie tego rodzaju zapisów. Możemy co najwyżej do umowy nie przystąpić i szukać uczciwszego dewelopera.

Sprawdźmy też, jak w umowie został określony sposób i termin usunięcia ewentualnych usterek w naszym mieszkaniu. To bardzo ważne. Może się bowiem okazać, że będą one usuwane… na nasz koszt. Dopilnujmy też, żeby w umowie nie znalazł się zapis, który uniemożliwi nam przeprowadzenie odbioru technicznego z wybranym przez nas inspektorem nadzoru. A niestety postanowienia takie często znajdują się w umowach. Co więcej, klienci często zaczynają prace wykończeniowe w zakupionym mieszkaniu jeszcze przed ostatecznym terminem odbioru. To olbrzymi błąd. Jeśli okaże się, że są jakieś wady, deweloper może próbować zrzucić winę na kupującego argumentując, że wady zostały spowodowane w trakcie prac wykończeniowych. Nie warto zatem się spieszyć i czasami lepiej poczekać kilka dni dłużej.

Na zakończenie warto pamiętać o sprawdzeniu, czy w umowie nie znalazł się zapis zobowiązujący nas do akceptacji sytuacji, w której zarząd budynkiem, w którym znajduje się kupione przez nas mieszkanie, sprawuje deweloper. Jeśli taka sytuacja ma miejsce, lepiej, żeby nie trwała ona zbyt długo.

Okres rękojmi za wady budynku wynosi 3 lata. Jeśli w tym czasie deweloper będzie zarządzał w naszym budynku, z pewnością nie będzie zainteresowany w usuwaniu wad, jakich dopuścił się w trakcie budowy. Pewne jest też, że spróbuje wyciągnąć od mieszkańców jak najwięcej pieniędzy. Ustali bardzo wysokie stawki za zarząd, opłaty za konserwację.

Niedozwolone klauzule w umowach

Sprawdź, czy nie ma ich w umowie, którą podpisałeś z deweloperem

W razie zaistnienia jakichkolwiek wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi – w myśli art. 3853 kodeksu cywilnego – są m.in. te, które:

• wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, np. rozciąganie przez dewelopera realizacji inwestycji w czasie bez żadnych negatywnych konsekwencji, 

• wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony, np. uzależnienie oddania lokalu od spłaty wszystkich należności, nawet spornych, 

• przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy, np. gdy nie zawierają postanowień dotyczących terminu zakończenia budowy, 

• przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową, 

• wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub w części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania, np. zwlekanie ze zwrotem wpłaconych przez kupującego kwot w razie odstąpienia przez niego od umowy, 

• pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia, 

• nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, 

• nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, 

• przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, 

• przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta, np. kupujący musi zapłacić ustaloną cenę nawet wtedy, gdy deweloper spóźnia się, 

• narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który nie jest zgodnie z treścią ustawy miejscowo właściwy. 

Stefan Jacyno, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy:

Przez „kupno mieszkania” rozumiemy zawarcie umowy, której skutkiem jest przeniesienie własności lokalu stanowiącego nieruchomość albo spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Umowa kupna może być poprzedzona umową przedwstępną, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę kupna-sprzedaży na ustalonych warunkach. Zawierając taką umowę trzeba zwrócić uwagę na konsekwencje w razie rezygnacji przez kupującego lub sprzedającego. Najczęściej jest to utrata wpłaconego zadatku (po stronie sprzedającego – obowiązek zwrotu w podwójnej wysokości), ale może też być ustalona kara umowna. Jeżeli jednak umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego i nie ma w niej zapisów określających, na jakich warunkach można od niej odstąpić, wówczas zarówno kupujący jak i sprzedający mogą wystąpić do sądu o zastąpienie przyrzeczonej umowy wyrokiem. Kupujący może zatem być przymuszony do zapłaty ceny, a sprzedający do wydania lokalu, choćby któryś z nich chciał jednostronnie z kupna-sprzedaży zrezygnować. Po ostatnich zmianach kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej nie jest wymagane określenie terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta. O terminie decyduje wówczas strona, która uczyni to pierwsza. Przeniesienie własności każdego lokalu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Już sam ten wymóg jest w dużym stopniu zabezpieczeniem interesów kupującego, gdyż notariusz ustali, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem sprzedawanego lokalu. Notariusz będzie wymagał przedłożenia odpowiednich dokumentów, to jest odpisów z ksiąg wieczystych w przypadku lokali stanowiących nieruchomości, a w przypadku lokali spółdzielczych – zaświadczeń spółdzielni. Jednakże nawet najlepiej napisana umowa nie zawsze da gwarancję uniknięcia kłopotów. Obrót nieruchomościami lokalowymi oparty jest o system ksiąg wieczystych, prowadzonych przez sądy. W naszym systemie prawnym decydują nie oświadczenia stron zawarte w umowie, ale stan prawny widniejący w księdze wieczystej w chwili dokonywania transakcji. Dlatego zasadnicze znaczenie dla bezpieczeństwa kupującego ma zbadanie treści księgi wieczystej w czasie bezpośrednio poprzedzającym zawarcie umowy. W księdze wieczystej powinny figurować jako właściciele, tylko osoby, z którymi mamy podpisać umowę, w działach trzecim i czwartym nie powinno być żadnych wpisów oraz nie powinno być wzmianek o jakichkolwiek wnioskach złożonych do księgi wieczystej. Skutki mogą okazać się bardzo dotkliwe, jeżeli okaże się, że np. w przeddzień podpisania umowy wpłynął wniosek o wpis hipoteki albo zawiadomienie komornika o zajęciu itp. Niestety, nie można bronić się nieznajomością wpisów w księgach wieczystych i w konsekwencji można stać się właścicielem obciążonego lokalu, narażonego na postępowanie egzekucyjne. Warto też upewnić się, czy sprzedawca lokalu nie wykorzystywał go do prowadzenia działalności gospodarczej. Zdarza się czasem, że właściciele lokali mieszkalnych wprowadzają je do ewidencji środków trwałych swoich przedsiębiorstw i dokonują odpisów amortyzacyjnych. Tymczasem stosownie do Ordynacji podatkowej nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą odpowiada całym swoim majątkiem (do wartości nabytego lokalu) solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. I, uwaga! nie ma to nic wspólnego z zapisami w księgach wieczystych, tu chodzi o odpowiedzialność osobistą i z całego majątku. Jeżeli więc okaże się, że kupujemy mieszkanie od przedsiębiorcy, który prowadził biuro w swoim mieszkaniu, nie zaszkodzi zobowiązać go do wystąpienia do urzędu skarbowego o wydanie zaświadczenia o braku zaległości podatkowych. Zaświadczenie takie daje gwarancję bezpieczeństwa, ale tylko przez trzy dni robocze od daty wystawienia.

Anna Wojda, Gazeta Prawna