Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2022
Koszty najmu rosną w zawrotnym tempie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu zaledwie 3 miesięcy wzrosły średnio o 15%, a w porównaniu z poziomem przed rokiem o 24%. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie za najem trzeba zapłacić aż o 43% więcej niż przed rokiem. Główną przyczyną tych wzrostów jest ogromny popyt ze strony uchodźców. Na rynku najmu jest za mało mieszkań, aby go zaspokoić. Co ciekawe, pomimo tych wzrostów, najem jest zdecydowanie tańszy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Dla przykładu we wspomnianym już Wrocławiu, najem mieszkania o powierzchni 50 m2 jest o 790 zł tańszy niż wynosi rata.
Brakuje mieszkań na wynajem
Ofert mieszkań na wynajem na portalach jest coraz mniej. W analizowanych przez nas 15 miastach w kwietniu potencjalni najemcy mogli wybierać spośród nieco ponad 18 tys. unikalnych ofert. Jest to najniższy poziom odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r. Warto też dodać, że mówimy tu o sumie ofert, które były aktywne w kwietniu. Jeśli ktoś chciał przejrzeć ofertę na konkretny dzień, to miał jeszcze mniej mieszkań do wyboru. Dla porównania rok temu, czyli w kwietniu 2021 roku, aktywnych ofert na portalach było prawie 54 tys. Oznacza to spadek o ponad 65% rok do roku.
We Wrocławiu najem zdrożał o 43% r/r
Spadek podaży przy stale wysokim popycie doprowadził do kolejnego wzrostu cen. W porównaniu do kwietnia 2021 r. stawki czynszu w analizowanych przez nas miastach wzrosły średnio o 24%. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie w ciągu 12 miesięcy koszty najmu wzrosły aż o 43%. O ponad 30% drożej jest natomiast w Krakowie (+36%), Gdyni (+34%) oraz Gdańsku (+32%). Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Częstochowie (+11%) i Sosnowcu (+13%).
Stawki najmu w kwietniu 2022
Główną przyczyną wzrostu kosztów najmu jest atak Rosji na Ukrainę i związany z tym napływ uchodźców uciekających przed wojną. W bardzo krótkim czasie pojawił się ogromny popyt, który nie może być w pełni zaspokojony. Problem ten może się nasilać ze względu na bardzo wysokie stopy procentowe. Te po pierwsze powodują, że trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny. Część młodych ludzi nie będzie więc w stanie przenieść się z lokalu najmowanego do własnego. Nie będą więc zwalniać lokali dla nowych osób dopiero chodzących na rynek pracy, czy uchodźców. Dodatkowo wysokie stopy procentowe powodują, że zyskowność inwestycji w mieszkania musi wzrosnąć. W przeciwnym razie inwestorom nie będzie opłacało się ich kupować. Ten wzrost zyskowności może się dokonać albo przez wyższe stawki najmu, albo niższe ceny mieszkań, albo jedno i drugie jednocześnie.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 4,5% netto
Wzrost zyskowności mieszkań na wynajem już się zaczął, ponieważ stawki najmu rosną w ostatnim czasie dużo szybciej niż ceny mieszkań. Zakładając zakup mieszkania po cenach kwietniowych oraz jego wynajem po stawkach z tego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 6,3% brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów). Po uwzględnieniu podatku ryczałtowego (8,5%), prowizji pośrednika (3%), PCC (2% na rynku wtórnym), taksy notarialnej i wypisów, odświeżenia po zakupie, mebli, cyklicznych nakładów na odświeżenie, drobnych napraw, ubezpieczenia nieruchomości, oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu), przeciętna rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wyniesie 4,5% netto. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest kupowane za „gotówkę”, czyli bez udziału kredytu. Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność netto wynosi średnio 4% netto.
Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu
Raty rosną jeszcze szybciej niż najem
Pomimo tak dużego wzrostu stawek, najem pozostaje tańszy niż rata kredytu, szczególnie jeśli kupujący posiada bardzo niski wkład własny. Dzieje się tak dlatego, że bardzo szybko rośnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, co bardzo mocno podnosi raty. Dla przykładu w Warszawie rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2, przy 10% wkładu własnego i okresie spłaty 25 lat wyniesie aż 4 969 zł. Koszt najmu to natomiast 3 250 zł. Różnica między tymi kwotami, to aż 1 719 zł, czyli najwyższy poziom wśród analizowanych przez nas miast. Bardzo duża różnica występuje też w Krakowie – 1 644 zł. Z kolei najbardziej zbliżony jest koszt najmu i poziom raty w Częstochowie (569 zł) i Sosnowcu (599 zł).
Tak duże różnice, to bardzo zła wiadomość dla młodych osób, które np. planują założenie rodziny i w związku z tym chciałyby przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Taka decyzja spowodowałaby znaczący wzrost kosztów utrzymania mieszkania. Kolejna zła wiadomość jest taka, że istnieje ryzyko, że w kolejnych miesiącach zarówno raty jak i koszty najmu mogą dalej szybko rosnąć.
Porównanie kosztu najmu i raty kredytu
