Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, sierpień 2023
Dla studentów szukających mieszkania na kolejny rok akademicki mamy zarówno dobre jak i złe informacje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy liczba aktywnych ogłoszeń o wynajmie wzrosła w badanych 17 miastach aż o 15%. Będzie więc w czym wybierać. Z kolei stawki najmu w ostatnich miesiącach pozostają stabilne. Studenci porównują jednak koszty z tymi, jakie obowiązywały przed rokiem. Dlatego wielu z nich przeżyje niemiłe zaskoczenie. Dla przykładu w Bydgoszczy koszt najmu wzrósł aż o 15,3%, w Rzeszowie o 12% r/r, a w Warszawie i Lublinie o 10%. Taniej niż przed rokiem jest jedynie w Częstochowie (-8,2%) i Gdańsku (-1,5% r/r).
Na rynku najmu wciąż panuje stabilizacja stawek najmu. Co prawda czerwiec i lipiec przyniosły niewielkie wzrosty, ale stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Od stycznia średnia zmiana dla badanych miast to zaledwie 0,4%. W siedmiu miastach stawki wzrosły, w ośmiu spadły, a w jednym pozostały na styczniowym poziomie. Jedyne miasta, w których w tym roku pojawiły się większe zmiany, to Gdańsk (+8,3%) oraz Gdynia (+6,4%). To jednak specyficzne rynki, przeżywające turystyczny boom w okresie wakacyjnym. Za te wzrosty odpowiadają właśnie ostatnie miesiące.
Najem droży niż przed rokiem w 13 z 16 miast
Dla wielu studentów szukających mieszkania kluczowe jest jednak, jak zmieniły się koszty najmu w porównaniu z tym, ile płacili w ubiegłym roku akademickim. Kluczowym punkiem odniesienia jest więc dla nich poziom stawek sprzed roku. W tym ujęciu sytuacja wygląda zdecydowanie gorzej. Aż w 13 z 16 miast, dla których mamy takie dane, stawki najmu są wyższe niż przed rokiem. Średnio stawki wzrosły o 4,8%.
W największych ośrodkach akademickich najem wyraźnie zdrożał
Zdecydowanym liderem wśród ośrodków akademickich jest Warszawa z liczbą 250 tysięcy studentów. To też najdroższe miasto w naszym zestawieniu. Przeciętnie za najem mieszkania trzeba tam zapłacić 75 zł za m2. To aż o 10% więcej niż przed rokiem.
Na drugim miejscu jest Kraków z 128 tysiącami studentów. Tam przeciętny koszt najmu wynosi 61,29 zł za m2. W tym przypadku również jest zdecydowanie drożej niż przed rokiem. Wzrost wynosi 7,5%.
Ostatnie miejsce na podium zajmuje Poznań z 114 tysiącami studentów. Tam przeciętna stawka najmu wynosi 51,89 zł za m2. Oznacza to wzrost o 5,9% w porównaniu z poziomem przed rokiem.
Warto też wspomnieć o Wrocławiu, który jest ostatnim miastem, w którym liczba studentów przekracza 100 tysięcy. Tam średni koszt najmu to 62,22 zł za m2. W tym przypadku jest to wzrost o 1,9% r/r.
Kolejna grupa to miasta, w których liczba studentów mieści się pomiędzy 50 tysięcy a 100 tysięcy. Należą do niej: Łódź (72 tys.), Gdańsk (67tys.), Lublin (59 tys.) i Katowice (51 tys.). Wśród nich najwyższy koszt najmu występuje w Gdańsku (65 zł za m2). Co ciekawe jest to jednak stawka nieco niższa (-1,5%) niż przed rokiem. Z kolei w Lublinie pojawił się zdecydowany wzrost (+10% r/r) i średni koszt najmu wynosi 49,18 zł za m2. Natomiast w Katowicach i Łodzi stawki są na zbliżonym poziomie – odpowiednio 46,27 zł za m2 i 46,49 zł za m2. W obu stawki są nieco wyższe niż przed rokiem.
Wśród pozostałych badanych przez nas miast szczególną uwagę zwracają Bydgoszcz, Rzeszów i Toruń, gdzie stawki najmu są znacznie wyższe niż przed rokiem. W Bydgoszczy jest to 43,82 zł za m2, a więc aż o 15,3% więcej niż przed rokiem. Przeciętny koszt najmu w Rzeszowie to 44,54 zł za m2, czyli o 12,4% więcej niż przed rokiem. W Toruniu jest to z kolei 40,62 zł za m2, czyli wzrost o 8,8% r/r.
Koszty najmu za m2 w lipcu 2023 r.
Przeprowadzka z mieszkania najmowanego do własnego nareszcie bez podatku
Oczywiście najmującymi mieszkania są nie tylko studenci. Często są to również osoby młode, które są dopiero na początku swojej kariery zawodowej. Gdy nadchodzi odpowiedni moment, np. gdy planują poczęcie pierwszego dziecka, zwykle starają się kupić lub zbudować własną nieruchomość. Dotychczas taka operacja mogła wiązać się z koniecznością zapłacenia 2% podatku PCC. Tak było, gdy nieruchomość była kupowana na rynku wtórnym.
Od 31 sierpnia zakup pierwszego w życiu mieszkania lub domu będzie zwolniony z tego podatku. Oznacza to, że np. kupując mieszkanie za 500 tys. zł będzie można zaoszczędzić 10 000 zł.
Przeprowadzka do własnego mieszkania pozwoli zaoszczędzić nawet 699 zł miesięcznie
Zmiana najmowanego mieszkania na własną nieruchomość znacznie ułatwia program „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzieje się tak dlatego, że rata takiego kredytu, po uwzględnieniu dopłaty, jest zdecydowanie niższa niż koszt najmu. Po ostatnich zmianach stawek najmu i cen mieszkań największa różnica występuje w Gdańsku. Tam taka przeprowadzka pozwala zaoszczędzić 699 zł miesięcznie (w przypadku mieszkania o powierzchni 42 m2). Na kolejnych miejscach jest Szczecin (615 zł) i Wrocław (508 zł).
Najmniejsze korzyści wśród badanych miast występują w Białymstoku (166 zł), Krakowie (210 zł) i Toruniu (213 zł).
Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 42 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)
Należy jednak dodać, że raty „Bezpiecznego kredytu 2%” są ratami malejącymi, więc taka korzyść może się powiększać. Z kolei nie wiadomo czy stawki najmu będą spadały, choć jest na to szansa. W miarę jak będzie wypłacanych coraz więcej „Bezpiecznych kredytów 2%”, to mogą zwalniać się kolejne mieszkania na wynajem, które dotychczas były zajmowane przez uczestników tego programu. Podaż będzie więc rosła. Za tym może jednak nie nadążyć popyt. Gdyby tak się stało, to mogłoby dojść do spadków stawek najmu.
Oczywiście warto też pamiętać, że zarówno najem jak i własność mają dodatkowe zalety. Najem daje olbrzymią elastyczność. Bardzo szybko można zmienić miejsce zamieszkania. Z kolei własność, to poczucie bezpieczeństwa oraz budowanie majątku. Pieniądze płacone jako raty kredytu można po pewnym czasie częściowo odzyskać w przypadku sprzedaży mieszkania. Można też zyskać na wzroście wartości nieruchomości. Z kolei pieniędzy płaconych jako najem nie da się odzyskać. Trzeba też płacić tak długo jak chcemy mieszkać, tymczasem kredyt spłacany jest tylko przez określony czas.
Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to 6,5% brutto
Kolejny miesiąc z rzędu pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w lipcu wyniosła przeciętnie 6,5%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, gdy zakup został dokonany bez udziału kredytu oraz przy metrażu wynoszącym 50 m2. Z kolei przeciętna rentowność netto wyniosła przeciętnie 5,3%. To wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).
Najlepszy zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem można uzyskać w Szczecinie (6% netto) oraz Gdańsku (5,9% netto). Z kolei najsłabszy wynik dotyczy Białegostoku i Krakowie (po 4,7% netto).
