Rośnie liczba transakcji finansowanych kredytem
Choć mieszkania, zwłaszcza małe, w minionym półroczu podrożały, wciąż można znaleźć na rynku wiele okazyjnych ofert. Warto się nimi zainteresować, gdyż jest prawdopodobny dalszy wzrost cen. Zdaniem pośredników zachętą do tego typu transakcji są stosunkowo tanie kredyty hipoteczne.
Obecnie podaż mieszkań na rynku wtórnym jest mniejsza niż przed rokiem. Wtedy na statystycznego klienta przypadało dziesięć ofert, dziś jest ich trzy razy mniej. Wzrósł bowiem popyt. Zwiększyła się przy tym liczba mieszkań kupowanych z udziałem kredytu bankowego. Teraz korzysta z niego 65 – 75 proc. klientów. Blisko jedna piąta starających się o pożyczkę jest odprawiana przez banki z kwitkiem. Zdaniem banków ludzie ci nie spełniają warunków, z reguły mają zbyt niskie dochody.
Duże, ale tanie
Na rynku wtórnym najdroższe są mieszkania w miarę nowe, z końca lat 90. i początków tego wieku, atrakcyjnie usytuowane, w niskiej zabudowie. Warto w nie inwestować, jeśli w najbliższych latach planuje się ewentualną sprzedaż. Ceny tych nieruchomości nie powinny w tym czasie spaść, a przy korzystnej lokalizacji – mogą nawet zwiększyć się, zwłaszcza jeśli podrożeją oferty deweloperów, na przykład z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych po podwyżce VAT.
Dysponując skromniejszymi środkami warto szukać dla siebie lokum w blokach z lat 60. czy 70. W takich budynkach zwłaszcza duże mieszkania są relatywnie najtańsze. Od dłuższego czasu nie podrożały i łatwo wynegocjować upust. Ale ich wartość może z czasem spadać, a na pewno nie będzie rosła. Nie jest to więc lokata, na której w ciągu kilku lat będzie można zarobić.
Choć lokale spółdzielcze są przeważnie tańsze o 5 – 10 proc. od pozostałych, nie wpływa to na wzrost zainteresowania nimi. Dzieje się tak między innymi dlatego, że większość tych mieszkań zlokalizowana jest właśnie w wysokich blokach z wielkiej płyty. A popyt na takie nieruchomości spada.
Za takie same pieniądze (250 – 400 tys. zł) można często kupić duże mieszkanie w centrum miasta albo domek z ogródkiem na peryferiach. W tej sytuacji coraz więcej osób wybiera dom, o czym świadczy wzrost zainteresowania willami i segmentami, zlokalizowanymi nawet 30 – 40 km od centrum miast.
Zdaniem Leszka Michniaka z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości obecnie warto kupować domy również dlatego, że ich ceny od dawna nie wzrosły, a wybór jest bardzo duży. Fakt, że liczba ofert sześcio-, siedmiokrotnie przewyższa popyt, sprawia, że stosunkowo łatwo wynegocjować korzystną cenę. Nie dotyczy to jednak niewielkiej grupy domów o szczególnie atrakcyjnej lokalizacji, np. na warszawskim starym Mokotowie, Żoliborzu czy Ochocie. Te obiekty nie tanieją, a przeciwnie, z roku na rok ich wartość rynkowa wzrasta.
Ci, którzy decydują się na kupno willi czy segmentu, kierują się własnymi potrzebami lub rodziny. Obecnie, w przeciwieństwie do okresu z pierwszej połowy lat 90., nie opłaca się inwestować w dom na wynajem. Nakłady są niewspółmiernie duże do zysków, a coraz trudniej znaleźć zamożnego lokatora.
Wyraźnie zmniejszyło się zainteresowanie działkami (nie dotyczy to terenów o wyjątkowo dobrej lokalizacji), co może wpłynąć na spadek cen. Przyczyną jest m.in. to, że coraz mniej osób decyduje się na budowę domu systemem gospodarczym. Ludzie wolą kupić gotowy budynek na rynku wtórnym albo u dewelopera. Spada też liczba chętnych na działki i domki rekreacyjne. Moda na własną daczę mija, gdyż ludzie coraz chętniej spędzają urlopy w coraz to innym miejscu. Poza tym do własnego domku letniskowego zniechęca plaga kradzieży.
Lokator spłaci odsetki
Choć na wynajmie mieszkań nie zarabia się już tak dużo, jak w latach 90., jednak zysk z tak ulokowanych pieniędzy może być nadal istotnym wsparciem dla domowego budżetu. Jedno- i dwupokojowe mieszkania w dużych miastach, na rynku wtórnym, można kupić za 60 – 140 tys. zł. Czynsz za taki lokal wynosi miesięcznie od 800 do 1400 zł, w zależności od lokalizacji i standardu wyposażenia.
Małe mieszkania można najłatwiej wynająć, dlatego cieszą się one największym powodzeniem. I zdaniem pośredników mogą wkrótce jeszcze podrożeć. Kupujący mieszkanie na wynajem bardzo często decydują się na kredyt, który w ciągu kilku lat można spłacić z wpływów za czynsz.
Rośnie zainteresowanie lokalami komercyjnymi, także często traktowanymi jako lokata kapitału czy zabezpieczenie na starość. Najwięcej chętnych jest na pomieszczenia handlowe i biurowe, ale głównie takie, które są korzystnie zlokalizowane i mają już najemców. Nieruchomości tego typu są dość kosztowne. W miastach za metr kwadratowy powierzchni sklepowej płaci się od 4 tys. zł w górę, a zdarzają się transakcje, w których cena metra sięga 30 tys. zł.
Dla posiadających większe możliwości finansowe dobrą inwestycją może okazać się kamienica przystosowana do celów biurowo- -handlowych. Na taki obiekt trzeba jednak w dużym mieście wydać co najmniej 4 miliony zł, chyba że wymagany jest gruntowny remont, wtedy koszt zakupu jest o ponad połowę mniejszy (ale trzeba opłacić remont). Podaż powierzchni komercyjnych atrakcyjnie zlokalizowanych, w centrach miast, jest bardzo skromna. Mało kto z posiadających takie nieruchomości chce się ich pozbyć.
Wartość tych obiektów – zdaniem ekspertów – będzie na pewno rosła, między innymi dlatego, że są one w Polsce znacznie tańsze niż w krajach Unii Europejskiej.
Anna Sielanko, Rzeczpospolita
