Społeczeństwo się starzeje – po co nam miliony mieszkań?
Dużo mówi się o tym, że z powodu starzenia się społeczeństwa liczba ludności naszego kraju będzie coraz mniejsza. Dodatkowo już ponad 2 mln Polaków wyjechało za granicę. Z drugiej jednak strony wciąż słychać głosy, że mamy za mało mieszkań.
Premier Morawiecki niedawno ogłosił, że w kolejnych 10 latach ma ich powstać 2 – 2,5 miliona. Expander tłumaczy dlaczego te mieszkania faktycznie są nam potrzebne i czy ich ceny wzrosną czy spadną.
Może to wydawać się dziwne, ale zarówno informacje o tym, że będzie nas coraz mniej jak i te, że potrzebujemy nowych mieszkań są prawdziwe. Według GUS do 2030 r. aż w 40% gmin liczba ludności spadnie o ponad 5%. Na poniższej mapce widać gminy, w których zmiany będą największe, czyli przekroczą 10%. Prognoza ta uwzględnia nie tylko starzenie się ich mieszkańców, ale również dzietność i migracje. Łatwo można zauważyć, że nowe mieszkania będą potrzebne szczególnie na obrzeżach dużych miast, które dalej będą się rozrastały. Najwięcej mieszkańców strącą natomiast głównie gminy zlokalizowane we wschodniej i północno-wschodniej Polsce. Wraz z wymieraniem ich obywateli będzie rosnąć liczba pustych mieszkań i domów, których nikt nie będzie chciał kupić. Ciekawostką na mapach jest Łódź, dla której prognozy przewidują spadek liczby ludności o ponad 10%. Jednocześnie jednak jej okolice będą bardzo szybko zdobywać nowych mieszkańców.
Gdzie liczba ludności spadnie (czerwony) lub wzrośnie (niebieski) o ponad 10%
Nowych lokali potrzebujemy także dlatego, że mamy ich bardzo mało, w porównaniu z liczbą mieszkańców. Dodatkowo, wiele z nich jest w złym stanie technicznym. Według Eurostatu jesteśmy na 5 od końca miejscu w UE pod względem wskaźnika poważnej deprywacji nieruchomości. Indeks ten mówi o odsetku osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach, w których dodatkowo występują takie problemy jak przeciekający dach, brak toalety wewnątrz budynku itp. W 2016 r. w takich warunkach żyło blisko 10% Polaków. Średnia dla całej Unii Europejskiej to niecałe 5%. To wszystko sprawia, że nowe mieszkania faktycznie są nam potrzebne. Szczególnie dotyczy to dużych miast i ich okolic.
Wybudowanie 2 – 2,5 miliona lokali (200- 250 tys. rocznie) w 10 lat będzie jednak niezwykle trudne. Dla porównania w ostatnich 10 latach (od 2008 do 2017 r.) oddano ich do użytkowania 1,5 miliona. W rekordowym 2017 r. było to 178 tysięcy. Zwiększenie tego poziomu do zapowiadanych 250 tysięcy rocznie oznaczałoby wzrost aż o 40% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Tak szybkie tempo miałoby oczywiście wpływ na ceny nieruchomości.
Tak duże przyspieszenie może spowodować wzrost cen
Już teraz słuchać głosy ostrzegawcze ze strony deweloperów, że ceny nowych mieszkań wzrosną ze względu na to, że coraz droższe są działki budowlane i coraz bardziej rosną płace robotników. Jeśli liczba inwestycji mocno wzrośnie, ten efekt będzie jeszcze silniejszy. Z drugiej jednak strony, większa liczba nowych mieszkań może obniżyć ceny lokali używanych, zwłaszcza tych zlokalizowanych w starszych budynkach z czasów PRL. Najbardziej ich ceny będą jednak spadać nie tam, gdzie powstanie dużo nowych mieszkań lecz w gminach, które najmocniej będą się wyludniać.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
