Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2019
Koszty najmu wciąż rosną, ale zdecydowanie wolniej niż ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najem zdrożał średnio o 6% r/r, podczas gdy ceny mieszkań aż o 13%. To oznacza, że szukając mieszkania z myślą o wynajmie, coraz trudniej znaleźć takie, które przyniesie stopę zwrotu wyższą niż 8% brutto. Jednak ci, którzy już takie mieszkanie kupili, zarabiają na nim coraz więcej. Natomiast z punktu widzenia lokatora, w wielu miastach najem jest bardzo drogi. Wśród 15 badanych przez nas miast, koszt najmu 40-metrowego mieszkania jest średnio o 200 zł wyższy niż rata kredytu na zakup analogicznego mieszkania.
Zbliża się koniec roku, więc wstępnie można już podsumować sytuację na rynku najmu w 2019 r. Koszty najmu zauważalnie wzrosły. Średnio stawki są o 6% wyższe niż przed rokiem. Największe podwyżki miały miejsce w Katowicach (+14% r/r) i Lublinie (+13% r/r), a najmniejsze w Łodzi (+2%). To nienajlepsza informacja dla osób, które planują kupić mieszkanie z myślą o wynajmowaniu go. Ceny mieszkań rosną bowiem zdecydowanie szybciej, a więc spada rentowność tego rodzaju inwestycji. Obecnie na 8% rocznie można liczyć już tylko w Sosnowcu i Częstochowie. Ci, którzy dopiero się przymierzają do zakupu mieszkania na wynajem, powinni bardzo dokładnie przeanalizować różne czynniki np. stawki najmu w okolicy czy koszty utrzymania mieszkania.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Należy jednak dodać, że ci, którzy już jakiś czas temu kupili mieszkania na wynajmem, zarabiają coraz więcej. Szczególnie wysokie zyski, nierzadko przekraczające 10% rocznie, uzyskają osoby, które zakupu dokonały w latach 2013 -2014 r. Wtedy mieszkania były bowiem o ok. 25% tańsze niż dziś.
Z punktu widzenia osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach, miniony rok nie należy do najlepszych. Wzrost kosztów najmu oznacza bowiem większe wydatki. Alternatywą dla części z nich może być zakup własnego mieszkania. Rata kredytu w większości miast jest bowiem niższa niż koszt najmu. Dla przykładu w Częstochowie i Sosnowcu rata kredytu na zakup mieszkania o powszechni 40 m jest aż ok. 400 zł niższa niż kwota jaką trzeba zapłacić wynajmującemu podobne mieszkanie. Średnio w badanych przez nas miastach różnica wynosi 200 zł. Nie każdy może jednak zmienić mieszkanie najmowane na własne. Do zakupu potrzebny jest wkład własny (min. 10%) oraz posiadanie zdolności kredytowej. Poza tym ceny mieszkań rosną jeszcze szybciej niż koszty najmu, a banki podwyższają koszty kredytów. Całe szczęście, że wciąż dość szybko rosną wynagrodzenia, ale oczywiście nie wszyscy mogą liczyć na podwyżkę. Ci, którzy jej nie dostali są w coraz trudniejszej sytuacji.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 17 537 ogłoszeń cen najmu oraz 37 129 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 listopada 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, listopad 2019
Zakończył się gorący sezon na rynku najmu mieszkań. Koszty najmu w zdecydowanej większości miast były wyższe niż przed rokiem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnio wzrosły o 5%, a więc w znacznie mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Wyjątkiem jest jednak Szczecin, gdzie koszty najmy były aż o 20% wyższe niż przed rokiem. W rezultacie to miasto awansowało na trzecią pozycję w rankingu miast, w którym najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność. Rata kredytu jest tam aż o 416 zł niższa niż koszt najmu.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty najmu w zdecydowanej większości miast wzrosły, ale w mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Mimo to mieszkania na wynajem wciąż są bardzo zyskowną inwestycją. W przypadku finansowania zakupu z własnych oszczędności i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, średnia stopa zwrotu wynosi niecałe 7% brutto. Jeśli natomiast zakup w 90% jest finansowany kredytem, to przy obecnym poziomie stóp procentowych, roczna stopa zwrotu z kapitału może przekroczyć nawet 20%. Jest to tak dobry biznes ponieważ koszty najmu w Polsce są bardzo wysokie, w porównaniu z ceną jaką ponosi inwestor kupujący mieszkanie. Za najem płacimy podobne stawki jak w krajach Europy Zachodniej, mimo że u nas ceny mieszkań i zarobki są zacznie niższe. W rezultacie ci, którzy mają wysokie oszczędności lub którzy zaciągną kredyt hipoteczny, mogą dobrze zarobić.
W Sosnowcu, Częstochowie i Szczecinie najem jest kosmicznie drogi
Dobry zarobek dla właścicieli mieszkań oznacza wysokie koszty dla najemców. Najwyższe stawki za najem obowiązują w Warszawie (57 zł za m2), Gdańsku (48 zł za m2) i Wrocławiu (45 zł za m2). W rankingu miast, w których najmniej opłaca się najmowanie mieszkania wygrywają jednak Sosnowiec i Częstochowa. Tam koszt najmu jest bowiem o około połowę wyższy niż rata kredytu na zakup podobnego mieszkania. Na drugim biegunie są Toruń, Kraków i Białystok, w których różnica między kosztem najmu w ratą kredytu wynosi 6%-7%.
Co czeka rynek najmu w 2020 r.
Wysokie zyski jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania przyciągają coraz więcej inwestorów. Według NBP w II kwartale aż 42% nowych mieszkań w największych miastach kupili inwestorzy. Jednocześnie w najbliższych latach na rynek pracy będzie trafiało mniej młodych osób, gdyż w latach 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w 80-tych. Wzrośnie też liczba mieszkań zwalnianych przez zmarłych z powojennego wyżu demograficznego. To wszystko może sprawić, że inwestycje w kolejne mieszkania na wynajem będą coraz mniej opłacalne. Jednocześnie będzie rosła konkurencja i w pewnym momencie może się wręcz okazać, że część wynajmujących nie znajdzie chętnych do zamieszkania w ich lokalu.
Trudno jednak ocenić kiedy rynek się nasyci. Dużo będzie zależało m. in. od liczby migrantów i poziomu stóp procentowych. Jeśli migrantów będzie przybywać, to będą oni generowali popyt na mieszkania na wynajem. Gdyby ich liczba się zmniejszyła, to oczywiście bardzo negatywnie odbiłoby się to na rynku najmu. Wzrost stóp procentowych podwyższyłby natomiast raty kredytów, a więc obniżył zyski tych inwestorów, którzy kupili mieszkania na kredyt. Znaczący wzrost oprocentowania kredytów mógłby wręcz doprowadzić do tego, że inwestorzy korzystający z kredytów, zamiast zysków mogliby zacząć ponosić straty. Warto więc pamiętać, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest obarczone ryzykiem.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 468 ogłoszeń cen najmu oraz 48 200 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 października 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, sierpień 2019
Sierpień to ostatni moment, aby spokojnie poszukać mieszkania do najęcia. Od września popyt znacząco wzroście i w górę mogą też pójść koszty najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że już teraz są one na tyle wysokie, że średnio zapewniają właścicielom rentowność na poziomie 7,3% brutto rocznie, ale z pewnymi zastrzeżeniami o których piszemy niżej. We wszystkich analizowanych miastach koszt najmu jest wyższy niż rata kredytu zaciągniętego za zakup podobnego mieszkania.
Na rynku najmu wkrótce rozpocznie się gorący okres
Dla osób, które chcą nająć mieszkanie, lipiec i sierpień to zawsze dobry moment, gdyż na rynek trafiają lokale zwolnione przez studentów kończących rok akademicki. Popyt nie jest natomiast zbyt wysoki. – Sytuacja zwykle drastycznie zmienia się we wrześniu i październiku. To już tzw. wysoki sezon. W tym okresie jest największa konkurencja wśród osób szukających mieszkań. Z punku widzenia właściciela jest to więc dobry moment na wystawienie lokalu i sprawdzenie czy podwyżka ceny zda egzamin. Z tego względu najbliższe miesiące mogą przynieść wzrost kosztów najmu. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
Dane na temat ofert najmu mieszkań sugerują, że rentowność inwestycji w mieszkania utrzymuje się na atrakcyjnym poziomie. Poza niezmienną od kilku miesięcy czołówką, czyli Sosnowcem (9,9% brutto w skali roku) i Częstochową (8,8% brutto), na najwyższą rentowność najmu mogą liczyć właściciele mieszkań w Łodzi (8,2%), Katowicach (7,7%) i Szczecinie (7,4%). Przy obecnym poziomie relacji cen najmu do cen sprzedaży, jeśli właścicielowi uda się sprawić, że mieszkanie będzie najmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, to wciąż może to być dochodowy interes. Stopa zwrotu brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w analizowanych przez nas miastach wynosi średnio 7,3% rocznie.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Najem wiąż droższy niż rata kredytu
To co jest korzystne dla właściciela mieszkania oczywiście zupełnie inaczej wygląda w oczach najemcy. – We wszystkich analizowanych przez nas miastach koszt najmu jest wyższy niż rata kredytu zaciąganego na zakup podobnego lokalu. Skrajnym przypadkiem jest Sosnowiec, gdzie cena płacona za najem jest aż o 83% wyższa niż rata kredytu. Duża różnica (około 50%) występuje też w Katowicach, Łodzi i Częstochowie. Dlaczego ludzie najmują mieszkania w takich miastach? Pierwszy problem polega na tym, że aby otrzymać kredyt na mieszkanie trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, czyli zwykle kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności. Potrzebna jest też zdolność kredytowa. Kredyt jest też zobowiązaniem na wiele lat. Oczywiście można go spłacić przed terminem np. poprzez sprzedaż mieszkania, ale to dużo większy kłopot niż wypowiedzenie umowy najmu. Jeśli więc ktoś nie chce się wiązać z danym mieszkaniem na dłużej, to najem może być dla niego lepszym rozwiązaniem. – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 30 815 ogłoszeń cen najmu oraz 40 219 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 lipca 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.