Zamiana mieszkania kontra kredyt w euro
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem? Oczywiście. Jednak w przypadku osób, które zaciągnęły kredyt w euro czy frankach szwajcarskich 2-3 lata temu taka operacja raczej się nie opłaci. Lepszym wyjściem może być wynajem posiadanego lokalu i kupno drugiego na kredyt. Ale czy to możliwe?
Zacznijmy od opcji pierwszej: sprzedajemy mieszkanie obciążone długiem. Załóżmy, że kupiliśmy je w grudniu 2000 r. za 200 tys. zł w tym 150 tys. stanowił kredyt w euro. Dziś, mimo spłaty 38 rat, stan naszego zadłużenia wynosi ok. 175 tys. zł. Gdybyśmy chcieli sprzedać mieszkanie, tę właśnie kwotę oddamy do banku, a resztę – 25 tys. zł (zakładając, że wartość mieszkania się nie zmieniła) będziemy mogli przeznaczyć na nowe lokum.
Jak taka operacja wygląda w praktyce? Najpierw musimy oczywiście znaleźć nabywcę. Następnie u notariusza podpisujemy umowę sprzedaży. W akcie notarialnym zawierany jest zapis, że określona część pieniędzy ze sprzedaży przelana zostanie na spłatę kredytu. Po wpłynięciu środków na rachunek, bank wystawia oświadczenie o spłacie kredytu, na podstawie którego kredytobiorca może wystąpić do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki.
– Jeżeli po spłacie kredytu, kredytobiorcy brakuje pieniędzy na zakup większego mieszkania, może ponownie zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w wysokości do 100 proc. wartości nieruchomości po ubezpieczeniu udziału własnego – wyjaśnia Anna Wydrzyńska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości Banku BPH.
Może więc lepiej nie sprzedawać mieszkania, lecz po prostu je wynajać, a na nowe zaciągnąć kolejny kredyt? Problemem jest zdolność kredytowa – nie każdy poradzi sobie z dwoma kredytami hipotecznymi. Wyjściem może być zwiększenie zdolności kredytowej o dochody z najmu starego mieszkania. Jednym z banków, który jest skłonny zaakceptować to źródło dochodów jest Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny. – Dochód z najmu nieruchomości jest brany pod uwagę wówczas, gdy klient przedstawi w banku umowę najmu. Czynsz wpływający bezpośrednio na rachunek kredytowy klienta może w ten sposób „spłacać” kredyt – wyjaśnia Agnieszka Śliwińska z RHB.
Trudno jednak znaleźć kogoś, kto podpisze umowę najmu mieszkania, które zostanie zwolnione np. dopiero za miesiąc. Pod tym względem dużą elastycznością wykazuje się GE Bank Mieszkaniowy. Jak zapewnia Justyna Baranowska z GE BM bank jest skłonny w określonych sytuacjach przyjąć wpływy z najmu jako przyszłe dochody klienta. Bank proponuje jednocześnie częściowe rozwiązanie problemu ze starym kredytem. – Możliwe jest ponowne wydłużenie okresu spłaty kredytu do 20 lat (maksymalny okres spłaty w GE BM – przyp.red.) lub „wakacje kredytowe” tzn. miesięczna przerwa w spłacie kredytu – mówi J. Baranowska.
Pamiętajmy jednak, że „stary” bank musi udzielić nam zgody na zaciągnięcie nowego kredytu. Zapisy, gwarantujące bankom takie prawo znajdują się praktycznie we wszystkich umowach kredytowych. – Chodzi o to, aby klient po udzieleniu przez nas kredytu nie pozaciągał dodatkowych dużych zobowiązań, które mogłyby spowodować zaburzenie jego płynności finansowej. W przypadku wysokiej zdolności kredytowej klienta nasz bank bez problemów taką zgodę wyraża – mówi Agnieszka Śliwińska z RHB.
Banki coraz chętniej oferują kredyty na sfinansowanie 100 proc. nieruchomości. Co więcej, niektóre skłonne są powiększyć naszą zdolność kredytową o dochody z wynajmu. A zatem sprzedaż starego mieszkania przed kupnem nowego nie jest już koniecznością. Tym bardziej, że może być ono obciążone kredytem walutowym. Kolejnego argumentu za tym, by wstrzymać się ze sprzedażą dostarczają eksperci analizujący rynek nieruchomości. Ich zdaniem ceny mieszkań w Polsce wzrosną w najbliższych kilku latach o 15-20 proc.
Inaczej wygląda sytuacja kogoś kto spłacił już praktycznie cały kredyt zaciągnięty np. w dolarach czy złotówkach. Wówczas może mu się opłacić sprzedaż mieszkania i zaciągnięcie nowego kredytu z wysokim wkładem własnyn. Banki oferują takim klientom znacznie lepsze warunki. Np. w Banku BPH osoba, która zaciąga kredyt na okres do 15 lat z wkładem własnym powyżej 70 proc. może otrzymać kredyt w CHF na 1,82 proc. (nie jest to bynajmniej roczna promocja tak jak np. w Fortis Banku). Inne banki również przewidziały preferencje dla tego typu kredytobiorców.
Interesuje Cię kredyt hipoteczny? Chcesz zapłacić tyle samo co w banku, a dodatkowo – za darmo – uzyskać pomoc w wyborze najlepszej oferty? Umów się z doradcą Expandera. Mamy oferty 18 banków.
Maciej Kossowski
