Ziemia coraz cenniejsza

Chcesz zbudować dom i szukasz działki budowlanej pod Warszawą? Licz się z tym, że jest coraz drożej. I nie wynika to z nagłego ożywienia na rynku nieruchomości. Przyczyną jest zmniejszająca się podaż działek.

O tym, że wiele gmin nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, pisaliśmy już wiele razy. Winne temu są samorządy, które na czas nie uchwaliły nowych planów. Kolejny powód zmniejszającej się podaży działek także leży po stronie niektórych gmin, które naliczają tak wysokie opłaty adiacenckie lub renty planistyczne (na czym one polegają – patrz ramka), że w efekcie nie zarabiają nic, ale skutecznie hamują obrót ziemią i inwestowanie na swoim terenie. Na dodatek rolnicy wstrzymują się ze sprzedażą ziemi, gdyż podatek rolny jest minimalny, a można dostać sporą pomoc finansową z UE.

Figa z makiem

Rolnicy wyczuli koniunkturę i w ciągu ostatniego miesiąca wycofali się z przygotowanych już transakcji sprzedaży dużych działek rolniczych powyżej 1 ha pod Warszawą. Niezależnie od tego podnieśli ceny gruntów od 25 do 30 proc.

Zdaniem Adama Bronisza z firmy BB Nieruchomości jest to związane z dużą pomocą finansową Unii Europejskiej dla polskiej wsi. Chodzi o renty strukturalne (sięgające 2000 zł miesięcznie), renty na zalesienie, inwestycje wodociągowe. Dzięki temu każdy skrawek ziemi staje się coraz cenniejszy.

– Rolnicy wstrzymują się ze sprzedażą dużych kawałków ziemi, gdyż podatek rolny wynosi tylko 150 złotych za hektar rocznie. Nie chcą dzielić gruntów na małe działki budowlane, bo po podziale podatek od nieruchomości budowlanych za jeden hektar wzrasta aż do 2500 złotych, a poza tym podziały trwają do ośmiu miesięcy – mówi Adam Bronisz. – Na dodatek gminy obciążają ich opłatą adiacencką i rentą planistyczną, sięgającą maksymalnie do 50 procent wzrostu wartości ziemi. Zdarza się, że rolnicy otrzymują te rachunki po trzech latach od sprzedaży lub podziału działek. Powoduje to panikę i złość, bo nie mają z czego zapłacić gminie po takim czasie.

Według pośredników, dodatkową obawę przed sprzedażą ziemi rodzi strach przed 22-proc. VAT, który może być naliczony wstecznie, przy sprzedaży wielu działek, nawet po kilku latach.

Tomasz Lebiedź, z Agencji Lebiedź i Lebiedź, podkreśla także, że chytre gminy, które naliczają bajońskie sumy z tytułu wzrostu wartości działki spowodowanego zmianą jego przeznaczenia, dwa razy tracą.

– Brak umiarkowania w naliczaniu tych opłat powoduje reakcję obronną polegającą na „przeczekaniu” okresu, w którym gmina może pobrać tę opłatę. Skutek jest taki, że pazerna gmina dostaje z tytułu renty planistycznej figę z makiem oraz traci wpływy z podatku, jaki przez te kilka „przeczekanych” lat uzyskałaby od nowego właściciela, nowego mieszkańca gminy – podkreśla Lebiedź.

Ponadto wielu inwestorów kupuje działki z myślą o szybkim rozpoczęciu budowy, więc interesują się wyłącznie terenami z ważnymi planami, a takich niestety ubyło na skutek indolencji władz wielu gmin w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

– Niestety niechlubnym przodownikiem w kategorii „miasto najmniej przyjazne inwestorom” jest Warszawa – uważa Tomasz Lebiedź.

Zastój w rolnych

Według Janusza Heroda z firmy Maxon Nieruchomości, realny wpływ na zmniejszenie podaży może mieć – przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Upraszczając: chodzi o to, że jeśli na sąsiedniej działce nie ma budynku podobnego do tego, który my chcemy zrealizować, to musimy zrezygnować z inwestycji.

– W północnych rejonach podwarszawskich, które najlepiej znam, w okolicach Nieporętu, gdzie są plany, nie widać ani zmniejszonej podaży, ani specjalnej zwyżki cen – mówi Janusz Herod.

Jego zdaniem, ziemia rolna ma dzisiaj nową wartość dzięki opłatom obszarowym z UE. – Jeśli rolnik dostaje 500 zł rocznie za hektar, to za 10 ha dostanie 5 tys. zł, a za 100 ha – 50 tys. zł. To są niebagatelne pieniądze. Na dodatek te dopłaty mają rosnąć. W związku z tym zamarł na rynku nieruchomości obrót gruntami rolnymi, które były poszukiwane na pola golfowe, stadniny, duże obszary rekreacyjne. Nikt o zdrowych zmysłach nie sprzeda gruntu rolnego bez rekompensaty za utracone wpływy – mówi Janusz Herod.

Fałszywy wzrost cen

Warto też odnotować zjawisko „fałszywego” wzrostu ceny metra kwadratowego działki.

– Od dłuższego czasu coraz częściej obserwowaliśmy wycenę działek „od sztuki”. I tak np. w gminie Babice przez długi czas obowiązywała cena za jedną działkę budowlaną 200 000 zł – i nie miało znaczenia, czy działka miała 980, czy 1050 mkw. – mówi Tomasz Lebiedź. – Tradycyjnie wiele osób w celach porównawczych posługuje się na Mazowszu ceną wyrażoną w dolarach za 1 mkw. Przy kursie 1 dolar = 4 zł cena wynosiła średnio około 50 dolarów za mkw. Obecnie, tylko dzięki zmianie kursu, cena jednego metra sięga niemal 59 dolarów za mkw.

Efekt wspomnianych mechanizmów jest taki, że na rynku zaczyna brakować działek budowlanych w cenie 50 000 – 60 000 zł. Tymczasem codziennie zwiększa się popyt na takie tanie działki. Jak sygnalizują pośrednicy, coraz więcej osób chce porzucić mieszkania w mieście i wyprowadzić się na peryferia, do domu. Koniec roku jest najlepszym momentem na zakup dla osób, które liczą się ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat, co wiąże się z koniecznością zapłaty 10 proc. podatku. Owe pięć lat liczy się bowiem od 1 stycznia każdego roku. Jeśli więc kupujemy działkę w grudniu, to mamy rok do przodu.

Beata Kalinowska, Rzeczpospolita