Umowa przedwstępna sprzedaży działki: Co to jest i jak wygląda?

Umowa przedwstępna sprzedaży działki to rodzaj umowy rezerwacyjnej, którą strony podpisują przed zawarciem umowy ostatecznej i przeniesieniem własności gruntu. Pozwala zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego – jeszcze zanim pojawi się akt notarialny. Warto wiedzieć, w jakich sytuacjach zawrzeć taką umowę, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć i jak zadbać o bezpieczeństwo transakcji.

Działka ROD

W przypadku działki ROD (Rodzinny Ogród Działkowy) umowa dotyczy przeniesienia prawa do użytkowania działki rekreacyjnej, a nie sprzedaży gruntu. W umowie należy uwzględnić przekazanie altany, nasadzeń oraz wyposażenia działki. Sam grunt pozostaje własnością Polskiego Związku Działkowców.

Jeśli planujesz zakup działki i potrzebujesz finansowania, skontaktuj się z ekspertem Expander. Pomożemy Ci znaleźć kredyt hipoteczny dopasowany do Twoich możliwości i przeprowadzimy Cię przez cały proces – od umowy przedwstępnej aż po akt notarialny.

Jaki jest koszt przygotowania umowy przedwstępnej?

Koszt przygotowania umowy przedwstępnej sprzedaży działki zależy przede wszystkim od jej formy. Strony mogą zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku wystarczy samodzielne sporządzenie dokumentu lub pomoc prawnika, co wiąże się z niewielkim kosztem – zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Więcej zapłacisz, jeśli zdecydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza. Wynagrodzenie notariusza to tzw. taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawka zależy od wartości działki i może wynosić od 100 zł do kilku tysięcy złotych. Do tego należy doliczyć podatek VAT (23%) oraz ewentualne koszty wypisów aktu notarialnego.

Warto wiedzieć, że przy umowie przedwstępnej notarialnej nie trzeba jeszcze płacić podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – obowiązek ten powstaje dopiero przy podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeśli strony podpisują umowę w zwykłej formie pisemnej, mogą zdecydować się na poświadczenie podpisów przez notariusza, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Koszt takiej usługi to zazwyczaj od 20 do 30 zł za jeden podpis.

Jakie informacje powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży działki powinna jasno określać strony, przedmiot transakcji oraz najważniejsze warunki przyszłej umowy sprzedaży. Tylko wtedy zapewnia bezpieczeństwo obu stron i może stanowić skuteczne zabezpieczenie na wypadek niedotrzymania ustaleń.

W umowie należy szczegółowo wskazać dane stron, czyli imię, nazwisko, adres, numer PESEL lub NIP oraz serię i numer dokumentu tożsamości. Jeśli stroną umowy jest przedsiębiorca, należy zamieścić również dane rejestrowe firmy.

Kolejnym elementem jest dokładny opis działki – powierzchnia, numer ewidencyjny, położenie, numer księgi wieczystej oraz oznaczenie obrębu geodezyjnego. Warto dopisać także informację o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o posiadanych warunkach zabudowy.

W umowie należy wskazać cenę sprzedaży działki i sposób zapłaty, czyli kwotę, termin oraz formę przekazania środków (np. przelew, gotówka, kredyt hipoteczny). Strony mogą też ustalić wysokość zadatku lub zaliczki, która stanowi zabezpieczenie wykonania umowy. Zadatek ma skutki prawne – jeśli kupujący się wycofa, traci wpłaconą kwotę, a jeśli rezygnuje sprzedający, musi zwrócić ją w podwójnej wysokości.

Konieczne jest również określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – czyli ostatecznej umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego. Warto dodać zapisy dotyczące sytuacji, w których strony mogą odstąpić od umowy, oraz ewentualne kary umowne za niewywiązanie się z jej postanowień.

Czytaj także: Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Jak zawrzeć umowę przedwstępną?

Jeśli planujesz zakup działki, umowa przedwstępna sprzedaży będzie pierwszym ważnym krokiem w stronę finalizacji transakcji. Zanim jednak podpiszesz dokument, warto wiedzieć, jak wygląda cały proces.

Po pierwsze – ustal wszystkie warunki. Uzgodnij ze sprzedającym cenę działki, termin podpisania umowy przyrzeczonej oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Ustal też, kto pokrywa koszty notariusza i kiedy nastąpi przekazanie nieruchomości. Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, poinformuj o tym drugą stronę i wybierz termin, który da Ci czas na decyzję banku.

Po drugie – przygotuj dokumenty. Do zawarcia umowy potrzebny będzie przede wszystkim dokument tożsamości, numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz – w przypadku działki budowlanej – wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Warto też sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma obciążeń lub roszczeń.

Po trzecie – wybierz formę umowy. Możesz podpisać ją w zwykłej formie pisemnej lub u notariusza. Jeśli chcesz, aby umowa miała moc prawną i dawała Ci możliwość dochodzenia jej wykonania przed sądem, wybierz akt notarialny. To bezpieczniejsze rozwiązanie, szczególnie przy transakcjach o dużej wartości.

Po czwarte – zadbaj o bezpieczeństwo. Przeczytaj dokument uważnie przed podpisaniem i upewnij się, że wszystkie dane są poprawne. Zwróć uwagę na zapisy dotyczące zadatku, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunków odstąpienia. Jeśli coś budzi Twoje wątpliwości, zapytaj notariusza lub skorzystaj z pomocy eksperta.

Podatek od zakupu działki – co warto wiedzieć?

Zakup działki wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązek podatkowy powstaje w momencie podpisania aktu notarialnego, czyli ostatecznej umowy sprzedaży działki.

Standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek naliczany jest od ceny wskazanej w umowie, jednak jeśli odbiega ona znacząco od wartości rynkowej, urząd skarbowy może ją zweryfikować. PCC opłaca kupujący, a jego poborem i przekazaniem do urzędu zajmuje się notariusz. Dzięki temu nie musisz samodzielnie składać deklaracji ani martwić się o terminy.

Z obowiązku zapłaty PCC zwolniona jest sprzedaż działki, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dotyczy to m.in. transakcji, w których sprzedającym jest przedsiębiorca prowadzący działalność deweloperską lub obrót nieruchomościami. W takim przypadku nabywca płaci cenę działki powiększoną o 23% VAT, a nie podatek PCC.

Wysokość podatku może się różnić w zależności od rodzaju działki. W przypadku działek rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha mogą obowiązywać szczególne przepisy dotyczące nabywców posiadających status rolnika indywidualnego. Warto więc przed transakcją sprawdzić, czy grunt objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego lub ograniczeniami w obrocie.

Czytaj także: Co sprawdzić przed zakupem działki?

Często zadawane pytania

[faqs]
[faq q=”Czy warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki?” a=”Warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki, jeśli chcesz zabezpieczyć transakcję przed podpisaniem aktu notarialnego. Taki dokument potwierdza ustalenia stron i chroni zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Dzięki niemu możesz spokojnie uzyskać kredyt, sprawdzić stan prawny nieruchomości i mieć pewność, że działka nie zostanie sprzedana komuś innemu.”]

[faq q=”Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?” a=”Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna, o ile została zawarta w formie pisemnej i podpisana przez obie strony. Taki dokument potwierdza zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży działki, ale ma ograniczoną moc prawną. W razie niewywiązania się z umowy można dochodzić tylko odszkodowania, a nie zmusić drugiej strony do sprzedaży działki.”]

[faq q=”Ile zadatku przy umowie przedwstępnej?” a=”Zadatek przy umowie przedwstępnej zwykle wynosi od 5 do 10% wartości nieruchomości. To kwota, która stanowi zabezpieczenie dla obu stron – jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu, traci wpłacone pieniądze, a jeśli zrobi to sprzedający, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Wysokość zadatku warto dopasować do wartości działki i ustaleń między stronami.”]
[/faqs]