Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, czerwiec 2021
Na rynku najmu obserwujmy symptomy stopniowej poprawy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od początku roku stawki najmu wzrosły aż w 11 z 13 miast. Słabo wciąż wygląda sytuacja w Warszawie i Krakowie, czyli na rynkach najmocniej dotkniętych problemami. W tym ostatnim mieście przeciętny koszt najmu spadł właśnie poniżej psychologicznej granicy 40 zł za m2. W rezultacie jest to jedyne wśród badanych przez nas miast, w którym najem jest tańszy (o 10%) niż rata kredytu zaciąganego przy zakupie podobnego mieszkania. Na drugim biegunie mamy Łódź, gdzie zakup własnego mieszkania jest najbardziej opłacalny, ponieważ miesięczny koszt najmu jest aż o 387 zł wyższy niż rata. Rocznie daje to więc 4 644 zł oszczędności.
Koszty najmu stopniowo rosną. W porównaniu z początkiem roku największe wzrosty miały miejsce w Gdyni (+10%), Łodzi (8%) i Lublinie (7%). Inne miasta, w których stawki rosną, to Szczecin, Toruń, Wrocław, Bydgoszcz, Białystok, Poznań, Gdańsk i Katowice. Ich główną przyczyną jest stopniowy powrót najemców. Dodatkowo, przed sezonem letnim, właściciele mieszkań przygotowanych dla turystów wycofują się z ofertowania swoich lokali na długi termin. Widać to np. w spadającej liczbie ogłoszeń. Dlatego obserwowane w Gdyni wzrosty to zapewne jeszcze nie koniec i szczyt pewne zobaczymy w lipcu lub sierpniu.
Na części rynków wzrosty stymuluje pojawienie się ofert najmu nowych mieszkań oraz takich, które w ostatnim czasie zostały gruntownie odświeżone. Są one oczywiście droższe i wpływają na wzrost przeciętnych stawek. Na uwagę zasługuje tu Łódź i Lublin, gdzie koszty najmu są już zdecydowanie wyższe niż przed pandemią – odpowiednio o 9% i 5%.
W Warszawie i Krakowie wciąż dużo taniej niż przed pandemią
Po upadku nie może się natomiast podnieść Kraków i Warszawa. W tym pierwszym, po spadkach na początku pandemii, od października 2020 r. obserwowaliśmy stabilizację na poziomie 40 zł za m2. W maju 2021 r. niespodziewanie odnotowaliśmy kolejny spadek do 39 zł za m2. W rezultacie najem jest tam aż o 12% tańszy niż przed pandemią. Podobnie wygląda sytuacja w Warszawie, gdzie przeciętny koszt wynosi 52 za m2, czyli w porównaniu z lutym 2020 r. jest tam aż o 11% taniej. W tych miastach sytuacja jeszcze nie wraca do normy ponieważ na tych rynkach w ostatnich latach pojawiła się ogromna liczba mieszkań na wynajem. Występuje tam więc duża nadwyżka podaży na popytem. Do jej eliminacji potrzebny jest powrót studentów oraz zagranicznych turystów.
Koszty najmu w maju 2021 r.
W Łodzi i Katowicach szczególnie warto przenieść się do własnego mieszkania
Na koniec przyjrzyjmy się opłacalności najmu mieszkania w porównaniu do zakupu podobnego lokalu z pomocą kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że w ostatnich miesiącach rosły nie tylko stawki najmu, ale również ceny mieszkań. Kredyty hipoteczne wciąż są jednak bardzo tanie, dzięki czemu aż w 12 z 13 badanych przez nas miast bardziej opłaca się zakup. Rekordzistami są tu Łódź i Katowice, gdzie roczny koszt najmu jest odpowiednio o 4 645 zł i 4 371 zł wyższy niż suma rat kredytu za taki okres. Wśród miast, które badaliśmy, tylko w Krakowie najem jest tańszym rozwiązaniem od zakupu mieszkania na własność. Roczna suma rat jest tam o 1 993 zł wyższa niż koszt najmu.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Warto jednak dodać, że zakup wymaga posiadania przynajmniej 10% wkładu własnego. Poza tym nigdy nie wiadomo kiedy i jak szybko będą rosły stopy procentowe, a wraz z nimi raty kredytów, ani jak w przyszłości będą się zmieniały koszty najmu. Decyzję – kupić czy wynająć – zwykle podejmuje się więc raczej pod kątem tego czy ktoś posiada oszczędności pokrywające wkład własny, zdolność kredytową i czy chce wiązać się z danym mieszkaniem. Jeśli tak, to zwykle dokonuje zakupu, a jeśli nie, to staje się najemcą.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 14 184 ogłoszeń najmu oraz 31 957 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 V do 31 V 2021 r. Od kwietnia 2021 r. grupę analizowanych miast rozszerzyliśmy o Rzeszów.
