Tagi:

Dla części Polaków to ostatnia szansa na kredyt hipoteczny

Rada Polityki Pieniężnej już po raz szósty podwyższyła stopy procentowe w Polsce, a WIBOR 3M wzrósł do poziomu 3,91%. Dodatkowo KNF nakazał bankom, aby do końca marca zaostrzyły sposób obliczania zdolności kredytowej. W wyliczeń Expandera wynika, że połączenie tych efektów w niektórych bankach obniży dostępną kwotę kredytu aż o 90 000 zł w porównaniu z dotychczasowym poziomem i o 180 000 zł w porównaniu z wrześniem 2021 r. W rezultacie część osób może zupełnie stracić zdolność kredytową. Mimo kolejnej podwyżki stóp procentowych wciąż słabo wygląda sytuacja oszczędzających. Oprocentowanie lokat jest dużo niższe niż inflacja, która wg. NBP ma wynieść 10,8%.

Coraz wyższe stopy procentowe obniżają dostępność kredytów hipotecznych. Im wyższe oprocentowanie tym więcej odsetek trzeba spłacać, więc niższa musi być kwota kredytu. To jednak nie koniec. KNF nakazał bankom, aby przy wyliczaniu dostępnej kwoty kredytu zakładały podwyżkę stóp procentowych aż o 5 pkt. proc. (dotychczas 2,5 pkt. proc.) Skoro RPP podwyższyła właśnie stopę referencyjną do 3,5%, to banki muszą więc przyjmować, że wzrośnie do 8,5%. W swoich wyliczeniach bank musi więc zakładać, że oprocentowanie kredytu wzrośnie do ponad 10%, bo trzeba jeszcze doliczyć marżę.

Dodatkowo KNF wymaga, aby banki przyjmowały do wyliczeń bardziej realne koszty życia, uwzględniając np. oczekiwania inflacyjne. Obecnie banki często przyjmują bowiem koszty życia na poziomie minimum socjalnego.

Wpływ zaleceń KNF w poszczególnych bankach będzie bardzo różny. Część już teraz stosuje założenia zbliżone do tych rekomendowanych KNF. Wtedy wpływ tych zmian na zdolność kredytową będzie niewielki. Nawet w takiej sytuacji dostępna kwota kredytu jednak spadnie ze względu na wzrost stóp procentowych.

Zdolność kredytowa najbardziej spadnie natomiast w tych bankach, które dotychczas stosowały tylko minimalne wymogi, czyli zakładały wzrost stóp procentowych o 2,5 pkt. proc. Dla przykładu jeśli z wyliczeń takiego banku wynika, że kogoś stać na spłatę raty wynoszącej nie więcej niż 3000 zł, to dotychczas mógł liczyć na ok. 393 000 zł. Po marcowej podwyżce stóp procentowych i uwzględnieniu dodatkowych podwyżek o 5 pkt. proc. ta dostępna kwota kredytu spadnie do 303 000 zł, czyli aż o 90 000 zł. To przy założeniu okresu spłaty 25 lat i marży 2,48% (średnia przy 10% wkładzie własnym). Dla porównania jeszcze we wrześniu 2021 r. taka osoba mogła liczyć na 483 00 zł. Od tego czasu dostępna kwota spadła więc aż o 180 000 zł.

Jak zmieni się zdolność kredytowa dla osoby, którą stać na ratę 3 000 zł

Najbardziej wzrosną raty kredytów uruchomionych w 2021 r.
Kolejna podwyżka stóp procentowych oznacza również wzrost rat kredytów hipotecznych.
Warto jednak dodać, że przypadku nowo udzielanych kredytów skutki podwyżek nieco łagodzą obniżki marż kredytowych. Dla kredytu z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym (10%) średnia marża spadła z 2,87% na początku października 2021 r. do 2,48% obecnie. Oczywiście obniżki marż są dużo mniejsze niż wzrost stawki WIBOR, więc raty i tak znacząco rosną.

Łagodzący efekt spadku marży dotyczy jednak tylko nowo udzielanych kredytów. W przypadku tych już spłacanych marża jest wpisana do umowy kredytowej, a więc jest stała. Z kolej „stare” kredyty, czyli zaciągnięte kilkanaście lat temu mają dużo mniejsze zadłużenie. Część długu została już bowiem spłacona.

Największe podwyżki rat pojawią się w przypadku kredytów już spłacanych, ale udzielonych w 2021 r. Tu zadłużenie wciąż jest wysokie, a marża nie spadnie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 25 lat udzielonym we wrześniu ubiegłego roku rata wzrośnie z początkowego poziomu 1 438 zł do 2 052 zł.

Warto dodać, że najbliższa rata wcale nie musi być wyższa niż poprzednia. Banki aktualizują oprocentowanie albo raz na 3 miesiące albo raz na 6 miesięcy. Rata wzrośnie dopiero po takiej aktualizacji.

Coraz większa różnica między oprocentowaniem kredytów i lokat
Choć rosną stopy procentowe, to w wielu bankach wciąż oprocentowanie zwykłych lokat wynosi 0,01%. W przypadku ofert promocyjnych można liczyć na 1,5%-2,5%. Tymczasem maksymalne oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych wzrosło właśnie do 14%. Ten limit ma bardzo duże znaczenia dla osób zadłużonych na kartach kredytowych czy poprzez limity kredytowe w rachunkach. Tam bowiem oprocentowanie zwykle jest zbliżone do maksymalnego poziomu.

Do pokonania inflacji potrzeba oprocentowania 13,33%
Kolejny problem polega na tym, że nawet najlepsze propozycje lokat będą przynosiły straty w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji i podatku. NBP prognozuje bowiem, że inflacja w tym roku może wynieść 10,8%, a przyszłym roku 9%. Aby w takiej sytuacji tylko utrzymać wartość nabywczą swoich pieniędzy oprocentowanie lokaty w tym roku musiałby wynieść 13,33%, a w przyszłym roku 11,11%. Takich lokat nie ma jednak na rynku.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , , ,

Nareszcie znacząco wzrośnie oprocentowanie lokat

NBP po raz trzeci z rzędu podwyższył stopy procentowe w Polsce. Oznacza to, że jeszcze droższe i trudniej dostępne będą kredyty. Chodzi nie tylko o kredyty hipoteczne, ale również konsumpcyjne. Maksymalne dopuszczalne przez prawo oprocentowanie właśnie wzrosło bowiem do 10,5%. Expander zwraca jednak uwagę, że nareszcie jest szansa na przyzwoite oprocentowanie lokat bankowych. Stopa depozytowa NBP wynosi już bowiem 1,25%, a WIBID 3M aż 2,07%. Jest więc szansa, że oprocentowanie przeciętnej lokaty bez gwiazdek niedługo będzie przekraczało 2%.

Podwyżki stóp procentowych wywołują najwięcej emocji wśród kredytobiorców. Warto jednak pamiętać, że to także szansa na wyższe oprocentowanie lokat bankowych. Przeciętne oprocentowanie nowo zakładanych lokat już niedługo może przekraczać 2%, a najlepsze oferty mogą dawać nawet ponad 3%. Nadzieję na to daje znaczący wzrost stopy depozytowej NBP i stawki WIBID. Ta pierwsza określa wysokość oprocentowania jednodniowych lokat wpłacanych przez banki do NBP. Od początku pandemii do czasu podwyżki listopadowej wynosiła 0% i podobne stawki oferowały banki. Teraz jednak jest to już 1,25%, czyli najwyższy poziom od 2013 r. Ponadto WIBID 3M, czyli oprocentowanie lokat 3-miesiecznych zakładanych przez banki w innych bankach, wynosi już 2,07%. Gdy ostatnio stopa depozytowa i WIBID były na takich poziomach, to przeciętne oprocentowanie nowo zakładanych lokat wynosiło ok. 2,5%.

Jest już kilka lokat na 2%
Już po listopadowej podwyżce stóp procentowych pojawiły się pierwsze lokaty z dużo wyższym niż dotychczas oprocentowaniem. Dla przykładu w Kasie Stefczyka jeszcze przed grudniową podwyżką można było uzyskać stawkę 2,4% na 6 miesięcy. Oferta dotyczy jednak tylko nowych klientów. Getin Bank oferuje natomiast 2% na 3 miesiące dla nowych klientów. Ci, którzy już korzystali z jego usług mogą natomiast liczyć na oprocentowanie od 1% do 1,6% (w zależności od okresu lokaty), jeśli wpłacą do banku tzw. nowe środki.

Po grudniowej podwyżce stawki mogą jeszcze bardziej wzrosnąć i oferty na ponad 2% mogą stać się standardem. Dużo jednak zależy od zachowania klientów. Banki, szczególnie te największe, nie będą zbyt chętnie podwyższały oprocentowania. Obecnie większość klientów powierza im bowiem pieniądze za darmo – trzymają oszczędności na nieoprocentowanych rachunkach. Z punktu widzenia banków wygląda to tak, że jeśli wprowadzą podwyżki na lokatach, to ich klienci nie będą trzymali już tak dużych kwot na nieoprocentowanych rachunkach i darmowa pula pieniędzy się skurczy.

Co zrobić, aby mój bank podwyższył oprocentowanie lokat?
Wciąż jest sporo banków, które oferują oprocentowanie rzędu 0,01% w skali roku. Pomimo podwyżek stóp NBP to wcale nie musi się zmienić. Klienci nie są jednak w takiej sytuacji bezbronni. Jeśli kogoś bank w najbliższym czasie nie wprowadzi znaczących podwyżek oprocentowania lokat, to taka osoba w pierwszej kolejności powinna zastanowić się nad przeniesieniem oszczędności do innego banku. Jeśli po kilku miesiącach nic się nie zmieni, to może rozważyć przeniesienie tam również konta i wszystkich innych produktów. Będzie to jasny sygnał, że klienci nie godzą się na to, że banki podnoszą oprocentowanie kredytów, ale nie chcą więcej płacić za lokaty.

Maksymalne oprocentowanie kredytów wzrosło do 10,5%
Podczas, gdy ekscytujemy się ofertą lokaty na 2,4%, to oprocentowanie części kredytów hipotecznych opartych o WIBOR 6M za chwilę przekroczy 5%. Natomiast w przypadku wielu kredytów konsumpcyjnych (np. na kartach kredytowych, pożyczek ratalnych, limitów w koncie) oprocentowanie wzrośnie w najbliższym czasie do ok. 10%. Często jest ono bowiem zbliżone do maksymalnego dopuszczalnego przez prawo poziomu, który wzrósł właśnie do 10,5%.

Rata kredytu hipotecznego wzrośnie o 367 zł
Podwyżki stóp procentowych najmocniej odczuwają osoby spłacające kredyty hipoteczne. Dzieje się tak dlatego, że ich dług jest bardzo wysoki (często wynosi kilkaset tysięcy złotych), a wiec mocno rośnie też kwota odsetek. Dla przykładu przeciętna kwota kredytów udzielanych w tym roku wynosiła ok. 330 000 zł. Przy okresie spłaty 25 lat i marży 2,61% rata takiego kredytu wzrosła w porównaniu z początkiem października o 367 zł (z 1539 zł do 1906 zł). Warto dodać, że wzrost jest tak duży, ponieważ WIBOR rośnie wyprzedzając decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Choć stopa referencyjna NBP wynosi teraz 1,75%, to WIBOR 3M już 2,27%, a WIBOR 6M aż 2,55%. Są więc mniej więcej na takim poziomie jak gdyby stopa NBP wynosiła już 2%. Banki zakładają więc, że grudniowa podwyżka stóp procentowych nie była ostatnią.

Jak zmieniały się raty pod wpływem podwyżek stóp procentowych


Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie coraz trudniejsze
Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje nie tylko wzrost raty, ale także spadek dostępnej kwoty kredytu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR dostępna kwota kredytu może spaść o 19% w porównaniu z początkiem października. Oznaczałoby to, że ktoś, kto wtedy mógł uzyskać 300 000 zł niedługo otrzyma tylko ok. 242 000 zł. Porównywanie ofert kredytowych stanie się więc jeszcze trudniejsze. Najpierw trzeba będzie bowiem znaleźć banki, które w ogóle zgodzą się przyznać nam taką kwotę, jakiej potrzebujemy, a dopiero wśród nich porównywać oferty pod względem kosztów i innych parametrów. Takiego porównania można oczywiście dokonać samodzielnie kontaktując się z poszczególnymi bankami lub skorzystać z pomocy eksperta finansowego.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

 

Tags: , , , ,

Duża część kredytów hipotecznych zdrożeje o 22%

Stawka WIBOR 6M wzrosła do 1,91%, czyli jest na najwyższym poziomie od lutego 2015 r. Expander zwraca uwagę, że wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne po tym okresie, już niedługo zapłaci najwyższą ratę w historii. Warto też dodać, że choć stawkę WIBOR 6M stosuje tylko kilka banków, to są wśród nich te, które w ostatnich latach przyznawały najwięcej kredytów – PKO BP, Bank Pekao i ING Bank Śląski. W przypadku kredytu na 300 000 zł, na 30 lat, rata wzrośnie z 1 159 zł do 1 424 zł, czyli aż o 22%.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą marży wpisanej w umowie kredytowej i stawki WIBOR. Większość banków stosuje stawkę WIBOR 3M i aktualizuje oprocentowanie raz na 3 miesiące. Stawkę WIBOR 6M stosują PKO BP, Bank Pekao, ING Bank Śląski i BOŚ. Grupa nie jest zbyt liczna, ale często odpowiada za ponad połowę wartości nowo przyznawanych kredytów hipotecznych. Oznacza to, że bardzo wielu kredytobiorców, których w najbliższym czasie czeka aktualizacja oprocentowania, zapłaci dużo wyższą ratę.

Z najniższej od razu do najwyższej raty w historii
Poziom oprocentowania kredytów opartych na stawce WIBOR 6M zwykle jest aktualizowany co 6 miesięcy od momentu uruchomienia kredytu. Oznacza to, że dla tych, które będą miały aktualizację w najbliższym czasie, dotychczas obowiązywał poziom WIBORu z maja. Wtedy stawka WIBOR 6M wynosiła zaledwie 0,24%, co było najniższym poziomem w historii. Po uwzględnieniu obecnego poziomu 1,91% oprocentowanie znacznie wzrośnie. Dla kredytów udzielonych od marca 2015 r. ten nowy poziom oprocentowania będzie najwyższy w całym okresie spłaty. W rezultacie rata w takich przypadkach wzrośnie z najniższego od razu do najwyższego poziomu. W przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat z marżą 2,09% (udzielonego przed rokiem) rata podskoczy z 1 159 zł (płaconych przez ostatnie 6 miesięcy) do 1 424 zł (obowiązujących przez kolejne 6 miesięcy). Wzrost wyniesie więc 265 zł, czyli aż 22,9%.

Rata kredytu opartego o WIBOR 3M wzrośnie o 18%
W przypadku kredytów spłacanych w tych bankach, które stosują WIBOR 3M, aktualizacja oprocentowania w najbliższym czasie również przyniesie znaczny wzrost raty. Trzy miesiące temu WIBOR 3M wynosił 0,21%, a teraz już 1,61%. W przypadku opisanego wcześniej kredytu udzielonego przed rokiem, ale z oprocentowaniem opartym o WIBOR 3M rata wzrośnie z 1 154 zł do 1 374 zł. Będzie więc wyższa o 220 zł, czyli o 19%. W przypadku starszych kredytów rata po podwyżce wciąż będzie jednak niższa niż bezpośrednio przed pandemią. Wtedy stawka WIBOR 3M wynosiła bowiem 1,71%.

Przykładowe zmiany wysokości rat w przypadku aktualizacji oprocentowania

Jaki kredyt wybrać – oparty o WIBOR 3M czy WIBOR 6M?
Wiele osób, które dopiero starają się o uzyskanie kredytu hipotecznego, zastanawia się, czy lepiej wybrać taki z oprocentowaniem opartym o WIBOR 3M czy o WIBOR 6M. Ten pierwszy wskaźnik jest obecnie zdecydowanie niższy i wynosi 1,61%. WIBOR 6M wynosi natomiast 1,91%. Trudno jednak jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ oprocentowanie jest tylko jednym z bardzo wielu elementów, które decydują o atrakcyjności jakiejś oferty kredytu hipotecznego. Aby udzielić precyzyjnej odpowiedzi trzeba byłoby poznać wszystkie różnice w porównywanych ofertach i dowiedzieć się na czym danemu klientowi najbardziej zależy.

W bardzo ogólnym porównaniu przyjmijmy jednak, że mamy do wyboru dwie niemal identyczne oferty. Mają takie same marże, prowizje i inne elementy. Różnią się tylko tym, że jeden bank opiera oprocentowanie o WIBOR 3M, a drugi o WIBOR 6M. W takim przypadku lepszą ofertą wydaje się ta pierwsza, czyli oparta o WIBOR 3M. Jeśli marża wynosi np. 2%, to przy obecnym poziomie stawek oprocentowanie pierwszego kredytu wyniesie 3,61%, a drugiego 3,91%. Co prawda w przyszłości różnica między tymi stawkami zapewne się zmniejszy, ale zwykle WIBOR 6M jest wyższy niż WIBOR 3M. Dzieje się tak dlatego, że WIBOR 3M to stawka oprocentowania kredytów międzybankowych na 3 miesiące, a ta druga na 6 miesięcy. Dłuższy okres, to większe ryzyko i dlatego oprocentowanie zwykle jest wyższe.

Weźmy inny przykład. Ponownie kredyt są niemal takie same. Pierwszy ma jednak marżę 2,3% i jest oparty o WIBOR 3M, a drugi marżę 2% i WIBOR 6M. Oba mają więc takie samo oprocentowanie równe 3,91%. W takim przypadku nieco lepszym rozwiązaniem wydaje się kredyt oparty o WIBOR 6M ponieważ ma niższą marżę. W rezultacie jest szansa, że za jakiś czas oprocentowanie tego kredytu będzie niższe. Obecnie różnica między WIBOR 6M i WIBOR 3M jest bardzo wysoka, ponieważ w kolejnych miesiącach spodziewane są podwyżki stóp procentowych. Gdy cykl podwyżek się zakończy, to prawdopodobnie różnica się zmniejszy i niższe będzie oprocentowanie kredytu opartego o WIBOR 6M.

Te rozważania można podsumować w następujący sposób. Jeśli oprocentowanie kredytu opartego o WIBOR 6M jest niższe lub bardzo zbliżone do tego z WIBOR 3M, to jest szansa, że w długim okresie tańszy będzie ten z WIBOR 6M. To jednak pod warunkiem, że inne parametry kredytów są zbliżone. Jeśli natomiast zdecydowanie niższe jest oprocentowanie kredytu opartego na stawce WIBOR 3M, to lepiej wybrać taką ofertę. Dodajmy, że oprocentowanie brane do takiego porównania warto policzyć samodzielnie – dodając do oferowanej marży aktualną wysokość odpowiedniej stawki WIBOR. Oprocentowanie podane przez bank może bowiem zawierać WIBOR sprzed kilku miesięcy.

Jak to możliwe, że raty wzrosły aż o 22%
Część osób może się zastanawiać jak to możliwe, że stopa referencyjna NBP wzrosła z 0,1% do 1,25%, czyli o 1,15%, a raty aż o 22%? W rzeczywistości stopa NBP nie wzrosła o 1,15%, ale o 1,15 punktu procentowego. Wzrost wyrażony w procentach wynosi aż 1 150%*. Obecna stopa jest bowiem 12,5-krotnie wyższa niż ta z początku października. Raty kredytów nie wzrosły jednak 12,5-krotnie z trzech powodów.

Po pierwsze rata składa się nie tylko z odsetek, ale również z kapitału. Gdy rośnie oprocentowanie kredytu, a spłata dokonywana jest w ratach stałych, to rośnie część odsetkowa, ale zmniejsza się część kapitałowa. To powoduje, że rata rośnie w mniejszym stopniu niż oprocentowanie kredytu.

Druga kwestia polega na tym, że oprocentowanie kredytu nie zależy bezpośrednio od stóp NBP, ale od stawki WIBOR. Zarówno stawka WIBOR 3M jak i WIBOR 6M wzrosły 7-krotnie, a więc w mniejszym stopniu niż stopa referencyjna NBP (12,5-krotnie).

Trzeci element, to marża kredytowa. Oprocentowanie kredytu jest sumą stawki WIBOR i marży. Ponieważ marża jest stała, to oprocentowanie kredytu rośnie w mniejszym stopniu niż wynosi wzrost stawki WIBOR. Dla przykładu stawka WIBOR 6M wzrosła o 696%** (z 0,24% do 1,91%). Jeśli marża wynosi 2,09%, to oprocentowanie wzrośnie z 2,33% do 4%, a więc o 71%***. To dużo mniej niż 696%.

Połączenie tych trzech efektów sprawiło, że choć stopa referencyjna NBP wzrosła o 1 150%, to rata kredytu „jedynie” o 22% (gdy oprocentowanie oparte o WIBOR 6M).

Na koniec wróćmy jeszcze do punktów procentowych. Zmiany podawane w ten sposób mogą być bardzo mylące bez znajomości kontekstu. Dla przykładu wzrost o 1 pkt. proc. może oznaczać zarówno wzrost z 1% do 2%, kiedy odsetki rosną aż dwukrotnie, czyli o 100%, jak i wzrost z 10% do 11%, kiedy odsetki rosną o 10%.

* Wzór na wyliczenie (1,25% / 0,1% – 1)*100% = 1 150%
** Wzór na wyliczenie (1,91% / 0,24% – 1)*100% = 696%
*** Wzór na wyliczenie (4% / 2,33% – 1)*100% = 71,6%

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2021

Miniony kwartał można nazwać kwartałem rekordów. Ceny niemal na wszystkich analizowanych przez nas rynkach osiągnęły najwyższe poziomy w historii. Dodatkowo tempo wzrostu było jeszcze wyższe niż w poprzednich kwartałach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniej (14% r/r) drożały duże lokale. Te średniej wielkości były o 13% droższe niż przez rokiem, a małe o 11%. Patrząc łącznie na wszystkie segmenty, największe wzrosty miały miejsce w Sosnowcu (24% r/r) i Białymstoku (19% r/r) i Gdyni (19% r/r). Również na rynku kredytów hipotecznych było bardzo gorąco. Według BIK w minionym kwartale wypłacono najwyższą w historii kwotę kredytów hipotecznych – niecałe 25 mld zł. Warto jednak pamiętać, że był to okres jeszcze przed podwyżką stóp procentowych, która może schłodzić nastroje.

W Krakowie małe mieszkania już po 12 000 zł za m2
W III kwartale 2021 r. mieliśmy do czynienia z prawdziwym boomem na rynku nieruchomości. Jedynym segmentem, na którym przeciętna cena nie osiągnęła rekordowego poziomu są małe mieszkania (do 35 m2) w Sosnowcu. Na wszystkich pozostałych pojawiły się najwyższe stawki w historii. Jako przykład niech posłuży Kraków. Przeciętna cena średnich (35 – 60 m2) i dużych (powyżej 60 m2) mieszkań przekroczyła tam po raz pierwszy 10 000 zł za m2, a małych (do 35 m2) osiągnęła rekordowy poziom 12 000 zł za m2.

Najmocniej rosły ceny dużych mieszkań
Najbardziej „gorąco” było w segmencie dużych mieszkań. Średni wzrost wyniósł tu 14% r/r, a w kilku miastach ceny wzrosły o ponad 20% r/r. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie stawki wzrosły o 27%. Kupując np. 70-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić o 145 tys. zł więcej niż przed rokiem (wzrost z 538 tys. zł do 683 tys. zł). Duże wzrosty odnotowaliśmy również w Sosnowcu (24% r/r), Białymstoku (23% r/r) i Krakowie (22% r/r). Warto też dodać, że ceny dużych mieszkań rosną coraz szybciej. W poprzednim kwartale było to 9% rocznie, a teraz już 14%.

Wysoki popyt na duże mieszkania widać nie tylko w cenach, ale również w spadku liczby dostępnych ogłoszeń. Unikalnych ofert sprzedaży dużych mieszkań było aż o 20% mniej niż w poprzednim kwartale. Dla średniej wielkości lokali spadek wyniósł 15%, a dla małych 11%.

Jest kilka przyczyn tej popularności dużych mieszkań. Po pierwsze w przeszłości drożały wolniej niż małe i średnie lokale, więc ich ceny nie były jeszcze aż tak bardzo wygórowane. O duże wzrosty było więc łatwiej. Ponadto deweloperzy budowali w ostatnim czasie mało tego typu mieszkań. Skupili się na mniejszych mieszkaniach, które w poprzednich okresach sprzedawały się „jak świeże bułeczki”. Tymczasem pojawiał się popyt na duże lokale, gdyż bardzo dobra sytuacja na rynku pracy pozwala wielu rodzinom na wymianę mieszkania na większe.

Małe lokale zdrożały o 11%
Pewnym zaskoczeniem może być natomiast to, że najwolniej drożały małe lokale (poniżej 35 m2). Ich ceny wzrosły o 11% r/r, podczas gdy średnich mieszkań o 13% r/r, a dużych o 14% r/r. Zwykle było dokładnie odwrotnie, czyli najmocniej drożały małe. Obecnie trudno jednak jeszcze ocenić czy będzie to trwała zmiana, czy tylko „wypadek przy pracy”.

Żeby uzupełnić obraz musimy dodać, że nie można mówić o jakimś załamaniu w segmencie małych mieszkań. Wzrost o 11% r/r był wyższy niż w poprzednich kwartałach. Największe wzrosty cen na tym rynku miały miejsce w Sosnowcu (25% r/r), Białymstoku (16% r/r), Szczecinie (14%) i Gdyni (14% r/r). Co ciekawe w tym pierwszym mieście roczny wzrost jest tak duży pomimo tego, że ceny tam spadły o niecałe 3% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Był to jedyny spadek jaki odnotowaliśmy.

Ceny i ich roczne zmiany w III kw. 2021 r.

Rekord na rynku kredytów hipotecznych
Ogromny popyt na nieruchomości widać również w danych na temat wypłaconych w III kw. 2021 r. kredytów hipotecznych. Ich łączna wartość była najwyższa w historii i wg. BIK wyniosła 24,8 mld zł. Wynik robi wrażenie, ale należy dodać, że ten boom wciąż nie jest tak spektakularny jak w latach 2007-2008. Ponieważ obecnie mamy dużo wyższy poziom wynagrodzeń, to zdecydowanie łatwiej osiągać wysokie wartości kredytów. Lepszym parametrem pozwalającym porównać sytuacje jest liczba wypłaconych kredytów. W III kw. 2021 r. udzielono ich 74,5 tysiąca. To najwyższa liczba od III kw. 2008 r., kiedy było ich 82,9 tysiąca. W szczytowym momencie, czyli w II kw. 2007 r. udzielono aż 88 tysięcy kredytów. Tego rekordu prawdopodobnie już nigdy nie przebijemy ze względów demograficznych. Wedy na zakupy ruszyły bowiem roczniki wyżu demograficznego urodzone na początku lat 80-tych.

Kredyty hipoteczne drożeją
Drugim kluczowym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych była podwyżka stóp procentowych, która została wprowadzona w październiku, a więc na początku IV kwartału. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę referencyjną z 0,1% do 0,5%. Dla kredytów hipotecznych najważniejszy jest jednak wskaźnik WIBOR 3M, który wzrósł z 0,24% na początku października do 0,72% (27 października). To sprawi, że rata przeciętnego kredytu, czyli na kwotę 330 000 zł na 25 lat wzrośnie o 83 zł. Jeśli natomiast pojawi się następna podwyżka i WIBOR wzrośnie o kolejne 0,5 pkt. proc., to rata będzie już o 172 zł wyższa niż na początku października.

Dostępna kwota kredytu może spaść o 10%
Ze względu na wzrost oprocentowania spadnie dostępna kwota kredytu. Dla przykładu osoba, która mogła liczyć na 400 000 zł dostanie o 20,4 tys. zł mniej. Jeśli natomiast WIBOR wzrośnie o kolejne 0,5 pkt. proc, to dostępna kwota spadnie o 40,1 tys. zł, a więc aż o 10%.

Zmiany wywołane wprowadzoną już podwyżką nie są imponujące, ale należy pamiętać, że w kolejnych miesiącach mogą pojawić się kolejne. Dlatego obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się stopniowy spadek popytu na mieszkania i tempa wzrostu cen. Należy jednak dodać, że stopy procentowe to nie jedyny element wpływający na sytuację na rynku. Jeśli stopy procentowe wzrosną nieznacznie, a utrzyma się wysoka inflacja lub wysokie tempo wzrostu wynagrodzeń, to boom na nieruchomości wcale nie musi się skończyć.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 87 460 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 lipca do 30 września 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags: ,

Wyższe stopy procentowe – droższe i trudniej dostępne kredyty

Podwyżka stóp procentowych NBP będzie miała największy wpływ na rynek kredytów hipotecznych. Z wyliczeń Expandera wynika, że rata przeciętnego kredytu hipotecznego, czyli na kwotę 330 000 zł na 25 lat wzrośnie o 69 zł. Zdrożeją jednak również kredyty samochodowe, pożyczki gotówkowe, debety w koncie czy oprocentowanie kart kredytowych. Wiele z nich dotychczas miało oprocentowanie wynoszące 7,2%, a więc maksymalny dopuszczalny przez prawo poziom. Teraz ten limit wzrośnie do 8%. Teoretycznie powody do zadowolenia mają natomiast osoby posiadające oszczędności. Mamy jednak dla nich złą wiadomość – jest mało prawdopodobne, że banki znacząco podniosą oprocentowanie lokat.

W przypadku osób już spłacających kredyty hipoteczne wzrost raty pojawi się zwykle dopiero od stycznia przyszłego roku. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie takich kredytu raz na 3 miesiące. Nie zawsze są to jednak kwartały kalendarzowe. Dlatego niektórzy podwyżkę zobaczą już w listopadzie lub w grudniu. Najszybciej wzrosną raty nowo udzielanych kredytów. W ich przypadku już pierwsza rata często zostanie obliczona na podstawie podwyższonego oprocentowania.

To jak bardzo wzrośnie rata zależy przede wszystkim od tego jak dużo zadłużenia pozostało do spłaty, jaki jest pozostały okres i jaka jest marża. Dla przykładu rata przeciętnego kredytu udzielonego w ostatnim czasie, a więc na kwotę 330 000 zł na 25 lat wzrośnie z 1 539 zł do 1 608 zł. Jeśli jednak ktoś zaciągnął taki sam kredyt 10 lat temu, to jego obecne zadłużenie wynosi ok. 229 tys. zł, a pozostały okres spłaty to 15 lat. Wtedy wzrost raty będzie mniejszy, bo o 42 zł.

Zmiany rat kredytów hipotecznych

Wzrosną stawki oprocentowania stałego dla nowych klientów
Podwyżki rat w najbliższym czasie nie odczują jedynie ci, którzy wybrali kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. W ich przypadku aktualizacja oprocentowania odbywa się zwykle dopiero po 5 latach od momentu wypłaty kredytu. Jest jednak bardzo prawdopodobne, że w najbliższych dniach wzrosną stawki tego rodzaju oprocentowania dla nowo udzielanych kredytów.

Dostępna kwota kredytu hipotecznego spadnie o ok. 4%
Wzrost oprocentowania sprawi również, że o ok. 4% spadnie dostępna kwota kredytu. Dla przykładu załóżmy, że ktoś ma dochody i wydatki, które zdaniem banku pozwalają mu spłacać ratę nie wyższą niż 2 000 zł. Jeśli okres kredytowania wynosi 25 lat, a dotychczasowe oprocentowanie kredytu 2,85%, to taka osoba mogła otrzymać kredyt w wysokości 428 774 zł. Po podwyżce stóp procentowych oprocentowanie kredytu wzrośnie jednak do 3,25%. To obniży dostępną kwotę kredytu do 410 411 zł, a więc o 18 363 zł.

Maksymalne oprocentowanie kredytów wzrosło do 8%
W przypadku wielu innych typów kredytów oprocentowanie również wzrośnie. Dla przykładu często oprocentowanie kredytów ratalnych, debetów czy kart kredytowych jest równe lub zbliżone do maksymalnego dopuszczanego przez prawo poziomu, który dotychczas wynosił 7,2%. Teraz limit wzrósł do 8%. Tu jednak kwoty zadłużenia i okres spłaty są znacznie mniejsze niż przy kredytach hipotecznych. Z tego względu wzrost wysokości rat również będzie mniejszy. Dla przykładu przy kredycie na kwotę 10 000 zł na 2 lata rata wzrośnie o zaledwie 4 zł (z 538 zł do 543 zł).

Zmiany rat pożyczek gotówkowych

Oprocentowanie lokat najprawdopodobniej niemal się nie zmieni
Średnie oprocentowanie lokat bankowych zakładanych w ostatnim czasie wynosiło 0,23%. Teoretycznie teraz powinno wzrosnąć do 0,63%, ale jest to mało prawdopodobne. To nie tylko podwyższyłoby oprocentowanie tym, którzy wciąż zakładają lokaty. Mogłoby też przekonać do powrotu do lokat część osób, która teraz trzymają oszczędności na nieoprocentowanych kontach. Dlatego bankom, szczególnie tym największym, nie będzie opłacało się wprowadzenie podwyżek. Oczywiście mogą też pojawić się wyjątki. To jednak niewiele zmieni w sytuacji oszczędzających. Oprocentowanie rządu 0,63% wciąż będzie wielokrotnie niższe niż inflacja, która we wrześniu wyniosła 5,8%, a w kolejnych miesiącach może przekroczyć 6%. Lokaty wciąż będą przynosiły starty w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu wzrostu cen i podatku od odsetek.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , ,

Od lipca trudniej o kredyt hipoteczny

Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych. Zobowiązała je do tego KNF w ramach nowej wersji Rekomendacji S. Expander zwraca uwagę, że zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej sprawią, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze. W przypadku okresu spłaty 35 lat dostępna kwota kredytu może zostać sztucznie obniżona o niemal 100 tys. zł. Pozytywnym akcentem będzie natomiast to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów z gwarancją zachowania stałego poziomu oprocentowanie na okres przynajmniej 5 lat. Z tego rozwiązania będą mogli skorzystać nie tylko ci, którzy dopiero się zadłużają, ale wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych.

Trudniej o kredyt na długi okres
Pierwszą istotną zmianą, którą banki muszą wprowadzić jest zmiana sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już poprzednia wersja Rekomendacji S zmuszała banki do sztucznego obniżania dostępnej kwotę kredytu w przypadku, jeśli klient wybrał okres spłaty dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka będzie stosowana już w przypadku okresu dłuższego niż 25 lat. Jeśli dochody jakiegoś klienta pozwalały na spłatę raty w wysokości np. 2 000 zł i jeśli chciał on kredyt na 35 lat, to zamiast 519 tys. zł kredytu mógł liczyć tylko na 474 tys. zł (przy oprocentowaniu kredytu 3%). Od lipca taka osoba dostanie maksymalnie 421 tys. zł. Dostępna kwota kredytu zostanie więc sztucznie obniżona aż o 98 tys. zł. Należy jednak dodać, że jeśli ktoś wybierze okres 25 lat lub krótszy, to jego zdolność kredytowa się nie zmieni.

Dostępna kwota kredytu przy racie 2000 zł i oproc. 3% i okresie 35 lat

Trudniej o kredyt przy dochodzie w wielu walutach
Nowa rekomendacja jeszcze bardziej utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego dla osób uzyskujących dochody w różnych walutach. W dzisiejszych czasach, kiedy praca zdalna nie jest niczym niezwykłym, nie powinno dziwić, że mieszkając w Polsce można pracować dla firmy z drugiego końca świata, która wynagrodzenie wypłaca w walucie swojego kraju. Załóżmy, że o kredyt stara się para, gdzie jedna osoba otrzymuje dochody w złotych, a druga w euro. Jeśli wyższy jest dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielony kredyt, jeśli wyższy jest dochód w złotych, to kredyt będzie w złotych. Problem polega na tym, że zgodnie z Rekomendacją S bank, dokonując wyliczeń, musi przyjąć, że zmiany kursów walutowych obniżą ten dochód, który jest niższy aż o 50% (dotychczas była to obniżka o 20%). Jeśli więc para zarabia np. 2000 euro i 4000 zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił 2 000 euro i 2 000 zł. To oczywiście spowoduje znaczące zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu.

Łatwiej o kredyt ze stałym oprocentowaniem
Kolejną istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Biorąc pod uwagę, że stopy procentowe najprawdopodobniej niedługo wzrosną, to zablokowanie sobie obecnego oprocentowania może się wydawać korzystnym rozwiązaniem. Problem polega jednak na tym, że takie oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego. Dla przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym 25%, oprocentowanie stałe wynosi 3,96%, a zmienne 2,31%. Nawet, gdyby zaraz po uruchomieniu kredytu WIBOR 3M powrócił do poziomu sprzed pandemii (1,71%), to oprocentowanie zmienne wzrosłoby do 3,81%. Wciąż byłoby więc mniejsze od oprocentowania stałego. W takiej sytuacji osoba, która wybrała oprocentowanie stałe, przez 5 lat płaciłaby wyższe raty niż ta, która wybrała oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie stałe wcale nie jest stałe
Kolejną wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko. Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat. W Credit Agricole jest to 7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne. Nawet jeśli ktoś ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.

Zalety oprocentowania stałego ukazałyby się natomiast w przypadku, gdyby stopy procentowe nie tylko powróciły do poziomu sprzed pandemii, ale wzrosły znacznie bardziej. Wtedy kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym przez 5 lat mogliby płacić niskie raty, a ich wzrost odczuliby dopiero po zakończeniu tego okresu. W przypadku oprocentowania zmiennego aktualizacja stawki WIBOR najczęściej odbywa się co 3 miesiące. Podwyżki rat pojawiałyby się bardzo szybko, wraz ze wzrostem stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe także dla „starych” kredytów
Na koniec warto dodać, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować również osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Wtedy bank zaproponuje stawkę oprocentowania, która obowiązywałaby przez 5 lat. Jeśli klient się zgodzi, to wystarczy tylko podpisać aneks do umowy kredytowej. Jeśli propozycji nie zaakcentuje, to oprocentowanie nadal będzie zmieniane tak jak dotychczas.

Banki spółdzielcze mają więcej czasu na wprowadzenie powyższych regulacji. Mają na to czas do końca 2022 roku.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , ,