Tagi:

Ceny mieszkań spadały drugi kwartał z rzędu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kw. 2022 r. ceny średniej wielkości lokali (35 – 60 m2) były o 2,2% niższe niż w II kw. 2022 r. Duże (powyżej 60 m2) staniały o 1,7%, a małe (poniżej 35 m2) były tańsze o 1,2%. Na całym rynku spadki były więc niewielkie, ale w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Jest jednak szansa, że sytuacja poprawi się w drugiej połowie roku, jeśli wejdzie w życie program „Bezpieczny kredyt 2%” oraz jeśli KNF złagodzi przepisy. Ważna jest również informacja o możliwości przedłużenia wakacji kredytowych na 2024 r. Jest ona bardzo pozytywna dla posiadaczy kredytów hipotecznych. Z kolei nie ucieszą się z niej ci, którzy liczyli na znaczące spadki cen mieszkań. Przedłużenie wakacji to mniejsza szansa na duże przeceny.

Sytuacja na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 r. można podsumować jako liczne spadki, ale „w ślimaczym tempie”. W większości miast ceny podawane w internetowych ogłoszeniach były niższe niż w II kwartale 2022 r., kiedy odnotowaliśmy szczyt cenowy. Najwięcej miast z obniżkami odnotowaliśmy w segmencie dużych mieszkań. Tam spadki pojawiły się aż w 13 z 17 miast. W przypadku średniej wielkości lokali spadki odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Z kolei małe mieszkania staniały w 10 miastach, ale w tym przypadku spośród 15 miast (badano 17 miast, ale w dwóch liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc tych danych nie publikujemy).

Wspomnieliśmy już, że spadki w większości były niewielkie, ale oczywiście było kilka przypadków większych zmian. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W tym pierwszym mieście ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7%, tych średniej wielkości o 7,7%, a dużych o 1,9%. Z kolei w Sosnowcu małe staniały o 7,8%, średnie o 6,2%, a duże o 5,7%.

Ceny mieszkań w IV kw. 2022 r. i ich zmiany od II kw. 2022

Znaczące wzrosty cen w Rzeszowie

Oczywiście było też kilka miast, w których ceny wzrosły. Szczególnie uwagę zwraca Rzeszów, w którym ceny w ofertach sprzedaży podskoczyły zarówno w przypadku małych, średnich jak i dużych mieszkań. Małe zdrożały od II kwartału aż o 10%. Trudno jednak ocenić na ile są to „rzeczywiste” wzrosty. Być może ogromny napływ imigrantów na te tereny faktycznie pozwala sprzedającym sądzić, że uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę. Zwłaszcza, że jest to dość mały rynek. Ogłoszeń dla małych mieszkań w Rzeszowie było w IV kwartale tylko 130 (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania). W przypadku małej liczebności łatwiej o duże zmiany cen. Dane dotyczą jednak jedynie ofert sprzedaży. Kluczowe będzie to, czy znajdą się chętni, którzy zapłacą wyższe ceny. Na taką informacje musimy jednak zaczekać, aż zostaną opublikowane dane o cenach transakcyjnych.

W grudniu zaskakująco dużo wzrostów

Wróćmy jednak do sytuacji na całym rynku. Warto w tym kontekście dodać, że choć w całym IV kwartale ceny spadały, to w samym grudniu można mówić o mocnym polepszeniu nastrojów. Przeciętnie ceny w porównaniu do listopada były wyższe o 1,7%, a spadki odnotowaliśmy jedynie na 3 z 17 analizowanych miast. W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić czy to już powrót do wzrostów cen czy tylko chwilowy „szum” w danych.

Rekordowo mało ogłoszeń sprzedaży

Co ciekawe, mimo że sprzedaż mieszkań bardzo mocno spadła, to liczba ogłoszeń o sprzedaży nie rosła, a spadała. W badanych przez nas miastach w I kwartale dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych było to odpowiednio 90 tys., 85 tys. i 69 tys. W IV kwartale unikalnych ogłoszeń było więc najmniej odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r.

W 5 lat powstało Polsce ponad 1 mln mieszkań

Przy okazji warto wspomnieć o najnowszych danych GUS. Według nich w 2022 r. oddano do użytkowania aż 238 tysięcy mieszkań. To najwyższy wynik od lat 70-tych. Z kolei łącznie od 2018 do 2022 r. mieszkań powstało 1,08 miliona. Wcześniejsze dane o spadku liczby ogłoszeń sprzedaży mogą więc wydawać się dziwne. Warto jednak pamiętać, że duża część wybudowanych lokali to domy budowane na swoje potrzeby. Najwięcej mieszkań wybudowali oczywiście deweloperzy, ale ci z kolei dużą ich część sprzedali już w trakcie budowy, czyli w latach 2020-2021. Nie można jednak wykluczyć, że dla części niesprzedanych mieszkań nie są publikowane ogłoszenia. Popyt jest bowiem tak niski, że w niektórych przypadkach to po prostu nie ma sensu.

W kontekście danych GUS należy też dodać, że rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania to efekt tego, jak dużo budów rozpoczęto w poprzednich 2 latach. Z kolei w 2022 r. rozpoczęto o 27% mniej budów niż w 2021 r. W grudniu ten spadek wynosił już 43% r/r. Oznacza to, że tym roku i kolejnych latach oddanych zostanie dużo mniej nowych mieszkań i domów. Szczególnie trudna sytuacja i presja na wzrost cen może pojawić się w momencie, gdy stopy procentowe już znacząco spadną. Popyt będzie znacząco rósł, a mieszkań w budowie czy gotowych może być niewiele.

Średnia stawka oprocentowania stałego spadła z 9,9% do 8,5%

Z kolei na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Według BIK w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 60% niższa niż przed rokiem. Pojawiło się jednak kilka pozytywnych sygnałów. Warto odnotować, że spadły stawki WIBOR. Stawka 3-miesieczna obniżyła się z 7,61% (7 listopada) do 6,93%. Spadło też oprocentowanie stałe dla nowo oferowanych kredytów – z 9,19% do 8,5%. Te dwa elementy sprawiły, że nieco poprawiła się dostępność kredytów hipotecznych i spadły ich raty. Wciąż bardzo daleko jest jednak do tego, aby kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla przeciętnego Polaka.

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

W drugiej połowie roku sytuacja może się poprawić

Sytuacja może zauważalnie poprawić się w drugiej połowie roku. Wtedy ma zostać wprowadzony program „Bezpieczny kredyt 2%”, który ma zdecydowanie obniżyć wysokość rat dla osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie. Aby ten preferencyjny kredyt faktycznie stał się dostępny, to KNF musi złagodzić regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej. Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym na zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stały na okres 10 lat czy również te na 5 lat. W tym drugim przypadku znacząco poprawiła by się również dostępność zwykłych kredytów z oprocentowaniem stałym.

Wakacje kredytowe zostaną przedłużone na 2024 r.?

Ważną informacją dla rynku kredytów hipotecznych i dla cen nieruchomości jest również możliwość przedłużenia wakacji kredytach na 2024 r. To byłaby zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na mocniejsze spadki cen mieszkań. Gdyby w 2024 r. nie było już wakacji kredytowych, to taki scenariusz byłby możliwy, ponieważ wtedy prawdopodobnie stopy procentowe wciąż będą na wysokim poziomie. Co prawda możliwe jest, że cykl obniżek zacznie się jeszcze w tym roku. Minie jednak wiele miesięcy zanim stopy zostaną obniżone do dużo niższego poziomu i zanim przełoży się to na spadek rat kredytowych. Warto bowiem pamiętać, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy.

Mniejsze szanse na duże spadki cen

Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019-2021) bez wakacji kredytowych w 2024 r. może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób tym mocniej spadłyby ceny. Przedłużenie wakacji kredytowych do czasu aż znacząco spadną stopy procentowe spowoduje, że szanse na znaczące spadki cen będą mniejsze.

Z kolei dla banków to byłaby oczywiście bardzo zła wiadomość. Dłużej musiałyby tolerować darmowy kredyt. Warto bowiem pamiętać, że za miesiące, w których klient korzysta z wakacji kredytowych bank nie otrzymuje odsetek. Z niezapłaconej raty tylko niespłacony kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. Odsetki po prostu znikają. Oczywiście w tym doliczonym okresie zostaną doliczone nowe odsetki, ale już za te dodatkowe miesiące, o które przedłuży się okres spłaty.

Przedłużenie wakacji kredytowych może więc spowodować, że nawet jeśli KNF złagodzi regulacje, to banki i tak niechętnie będą udzielały kredytów hipotecznych. Szczególnie osobom o niższych dochodach. Dla nowych kredytów mogą też uwzględnić koszt wakacji w oprocentowaniu, czyli podwyższyć marże lub stawki stałego oprocentowania. Na razie jednak nie ma pewności czy wakacje faktycznie zostaną przedłużone. Być może nie, a ratunkiem dla kredytobiorców w trudnej sytuacji stanie się Fundusz Wsparcia Kredytobiorców? Zapewne dowiemy się tego za kilka miesięcy.

Mieszkania tanieją już niemal we wszystkich badanych przez nas miastach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem 2022 r. ceny spadły aż w 14 z 17 miastach, dla których monitorujemy sytuację. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4%. Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6%), Sosnowcu (8,4%) oraz Katowicach (7,5%). Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (+4%), Bydgoszczy (2%) i Lublinie (2%). Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost średniego oprocentowania do rekordowego poziomu 10%.

W październiku opublikowano 32 186 internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w badanych przez nas 17 miastach. Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku. Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r. stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4%.

Ofertowe ceny mieszkań w październiku 2022 r.

Tak niewielkie spadki mogą wyglądać nieco dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67% r/r) i w związku z tym popytu na mieszkania. Głębsze spadki cen blokuje jednak kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku, kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.

Z kolei na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.

Szybciej tanieją nowe mieszkania

Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym spadki są niewielkie. Jak to jednak zwykle bywa profesjonaliści, czyli deweloperzy, szybciej reagują na zmieniającą się sytuację. Doskonale to widać na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń. W Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11%, a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3%, a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

W Szczecinie mieszkanie 50 m2 staniało o 29 052 zł

Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Sprawdziliśmy również jak zmieniła się kwota jaką trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju. Spadek o ponad 20 000 zł odnotowaliśmy również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m2 spadła o 12 366 zł.

Jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 m2

Dlaczego ceny transakcyjne błędnie informują o kontynuacji boomu

Przy okazji warto odnieść się do opublikowanych niedawno przez NBP danych o cenach transakcyjnych w III kw. 2022 r. Te pokazują zdecydowanie inny obraz sytuacji. Wynika z nich, że w minionym kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach a używane w czterech. Na pierwszy rzut oka można wręcz odnieść wrażenie, że w część miast wciąż trwa niesamowity boom. Dla przykładu w Opolu średnia cena nowych mieszkań w ciągu zaledwie kwartału wzrosła aż o 23%, w Kielcach o 23%, a w Szczecinie o 13%.

Tak dziwne wyniki to zapewne efekt ogromnego spadku sprzedaży. W ostatnich miesiącach zakupów mieszkań dokonują głównie osoby zamożne, które wciąż mają zdolność kredytową lub „gotówkę”. Takie osoby zwykle kupują lokale w dobrej lokalizacji, na wyższych piętrach, w lepszym standardzie itp. Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr kwadratowy, wpływając w ten sposób na wyniki średnich cen. Przeciętnych mieszkań sprzedaje się mało, więc mają niewielki wpływ na średnią cenę ofertową. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków.

Średnie oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego wzrosła do 10%
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost oprocentowania do rekordowego poziomu. Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych NBP została wprowadzone we wrześniu, to jednak stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada. W rezultacie wzrosło również oprocentowania kredytów, zarówno tych już spłacanych, jak i w ofertach banków. Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego dla nowo udzielanych kredytów z niskim (10%) wkładem własnym osiągnęła poziom 10%. Średnia dla oprocentowania stałego jest niewiele niższa i wynosi 9,99%. Dla wysokiego wkładu własnego (powyżej 20%) jest to 9,44% (zmienne) i 9,36% (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej, a monitorujemy je od 2006 r.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

Ranking kredytów hipotecznych z 20% wkładem własnym

Na pocieszenia warto dodać, że ostatnie wzrosty stawek WIBOR wynikały z oczekiwanych podwyżek stóp procentowych NBP. Te podwyżki nie zostały jednak wprowadzone i staje się coraz bardziej prawdopodobne, że już ich nie będzie. Dlatego od szczytu z 7 listopada stawki WIBOR stopniowo spadają. Obecnie WIBOR 3M wynosi 7,34%, podczas gdy w szczytowym momencie było to 7,61%. W rezultacie w grudniu średnie oprocentowanie może już być nieco niższe.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i problemy z ich dostępnością powodują, że obecnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania czy budowę domu. Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3%. Takie oferty po raz ostatni obserwowaliśmy w 2016 r. Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.

Ceny mieszkań spadają. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieszkania staniały w 13 z 17 badanych miast. W tym okresie najmocniejsze przeceny miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Spadki to głównie efekt podwyżek stóp procentowych. Po wrześniowej podwyżce średnie oprocentowanie ofert kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym i przy stawce stałej wynosi aż 9,1%. W rezultacie najprawdopodobniej w tym miesiącu zostaną wypłacone najdroższe kredyty odkąd NBP publikuje dane na ten temat, czyli od 2005 r. Ciekawostką jest również to, że być może już w tym roku pojawią się kredyty oparte o nowy wskaźnik WIRON. Jednak dla „starych” kredytów zamiana WIBOR na WIRON ma nastąpić dopiero w 2025 r.

W sierpniu ceny mieszkań spadły. Przypomnijmy jednak, że w lipcu informowaliśmy o niewielkich wzrostach, a w czerwcu o spadkach. Aby pokazać pełniejszy obraz rynku zaprezentujemy więc zmiany cen w ujęciu 3-miesięczym, aby uwzględnić wszystkie zmiany z ostatnich miesięcy.

Rekordowe ceny w Rzeszowie i Wrocławiu

W porównaniu z majem 2022 r. ceny w badanych przez nas miastach spadły przeciętnie o 2%. Oczywiście były też miasta, w których stawki wciąż rosły. Takich miejsc było jednak niewiele. W 13 z 17 badanych przez nas miast ceny spadły, a tylko w czerech odnotowaliśmy wzrosty. W tej ostatniej grupie ciekawostką jest Rzeszów. W sierpniu ceny podskoczyły tam o niecałe 2% i w rezultacie po raz pierwszy w historii przeciętna cena przekroczyła poziom 8000 zł za m2. Rekordowy poziom cen odnowiliśmy też we Wrocławiu – 10 480 zł za m2. Ceny wyższe niż w maju obowiązywały też w Lublinie i Gdańsku, ale w tych przypadkach nie były to rekordowe poziomy.

W Sosnowcu ceny spadły już niemal do poziomu sprzed roku
W zdecydowanej większości badanych przez nas miast (13 z 17) ceny spadły w porównaniu z majem. Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%). Jednak we wszystkich badanych miastach ceny są wciąż wyższe niż przed rokiem. To może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach. Po ostatnich spadkach w Sosnowcu, ceny są już niemal na poziomie sprzed roku. Niewiele też brakuje do takiej sytuacji w Bydgoszczy, Gdyni i Katowicach.

W Warszawie ceny spadły od maja o 1,4%

Warto też krótko wspomnieć o sytuacji na największym polskim rynku nieruchomości, czyli o Warszawie. Przeciętna cena wyniosła tam 13 023 zł za m2. Oznacza to, że w ciągu 3 miesięcy ceny spadły tam o 1,4%. Wciąż są jednak o 9% wyższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2022 r.

Liczba ofert sprzedaży jest stabilna

Liczba wszystkich aktywnych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w badanych miastach wyniosła 104 tysiące, a nowo dodanych niecałe 32 tysiące. Oznacza to niewielki spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy. Wygląda więc na to, że wakacje kredytowe spełniły swoje zadanie. Nie widać panicznej wyprzedaży mieszkań. Dlatego też spadki cen są niewielkie.

Nowy rekord oprocentowania kredytów hipotecznych

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie była jedenasta już podwyżka stóp procentowych. Po jej wprowadzeniu średnie oprocentowanie dla ofert kredytów z 10% wkładem własnym wynosi już 9,1% przy stawce stałej i 9,76% przy zmiennej. Dla wysokiego (25%) wkładu własnego te poziomy wynoszą odpowiednio 8,76% i 9,12%.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym

Rekordowo często w uzyskaniu kredytu pomaga pośrednik

Oczywiście w praktyce oprocentowanie kredytów faktycznie udzielanych jest niższe ponieważ prawie nikt nie wybiera najdroższych ofert. Kredytobiorcom pomaga też to, że rekordowo często korzystają z profesjonalnego wsparcia. Z danych Związku Firm Pośrednictwa Finansowego wynika, że II kw. 2022 (najnowsze dostępne dane) aż 67% (wartościowo) kredytów udzielono z pomocą firm będących członkami tej organizacji. Po doliczeniu firm nie zrzeszonych w ZFPF okazuje się, że ok. 78% kredytów udzielono przy wsparciu eksperta finansowego. Nigdy wcześniej ten udział nie był tak wysoki. Nie powinno to jednak dziwić biorąc pod uwagę jak trudno obecnie uzyskać taki kredyt.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych na rekordowym poziomie

Podwyżki stóp procentowych są jednak nieubłagane. Wiele wskazuje na to, że udzielane obecnie kredyty hipoteczne są najdroższe odkąd NBP monitoruje takie dane (od 2005 r.). Dotychczas najwyższy odnotowany poziom to 8,81%, czyli średnia z listopada 2008 r. Najnowsze dostępne dane są z lipa tego roku, kiedy było to 8,77%. Było to jeszcze przed wrześniową podwyżką stóp procentowych, więc rekord z pewnością zostanie pobity.

WIRON zastąpi WIBOR

Ciekawostką jest również to, że KNF ogłosił plan zastąpienia stawki WIBOR nowym wskaźnikiem o nazwie WIRON. W pierwszej kolejności zmiana ma objąć nowo udzielane kredyty hipoteczne. Od grudnia tego roku mogą zacząć pojawiać się oferty kredytów z oprocentowaniem opartym o WIRON. Dla kredytów już spłacanych plan przewiduje zamianę wskaźników dopiero w 2025 r. Wpływ tej zmiany na wysokość rat będzie bardzo niewielki ponieważ zostanie zastosowany spread korygujący. W uproszczeniu można powiedzieć, że ten spread sprawi, że WIRON po korekcie będzie na poziomie WIBORu.

Co dalej z cenami mieszkań?

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące wydaje się kontynuacja niewielkich spadków lub stabilizacja. Stabilizację możemy zobaczyć zwłaszcza w danych na temat cen transakcyjnych. Tam spadków może nie być widać ze względu na to, że kupujący to teraz głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają bardzo dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną.

Warto też dodać, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań dramatycznie by spadały. Nie wszyscy mogli jednak z tych wakacji skorzystać. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży. Dużo też zależy od tego jak mocno wzrosną stawki najmu oraz jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. Co prawda popyt na najem jest ogromny, ale ceny w wielu przypadkach są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż.

Za nami już pięć podwyżek stóp procentowych, które sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie spadła. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że nie wszyscy wnioskodawcy są równie ostro traktowani. Im wyższy dochód tym procentowy spadek dostępnej kwoty kredytu jest mniejszy. Poza tym różne banki przyznają tej samej rodzinie bardzo różne kwoty. Dla przykładu przy dochodzie 10 000 zł dostępna kwota wynosi od 556 tys. zł w Citi Handlowym do 739 tys. zł w BNP Paribas. Wciąż nie widać natomiast spadków cen mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży. Wręcz przeciwnie. Wśród 17 badanych przez nas miast aż w 14 styczniowe ceny osiągnęły rekordowo wysoki poziom. Warto jednak negocjować. Szansa na uzyskanie ceny niższej niż w ofercie jest obecnie dużo wyższa niż w ubiegłym roku.

Pomimo pięciu podwyżek stóp procentowych ofertowe ceny mieszkań biją kolejne rekordy. W porównaniu z okresem bezpośrednio przed podwyżkami stóp, czyli z wrześniem 2021 r. ceny mieszkań najmocniej wzrosły w Białymstoku. Mediana podskoczyła do 8 101 zł za m2, czyli o niemal 10% i po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 8 000 zł za m2. Silne wzrosty odnotowaliśmy też w Rzeszowie (9%) i Szczecinie (8%). W tym okresie nie ma natomiast żadnego miasta, w którym ceny by spadły. Jeśli spadki mają się pojawić, to najszybciej będą widoczne w porównaniach jednomiesięcznych. Nawet jednak porównując dane ze stycznia 2022 r. z grudniem 2021 r. niemal wszędzie widać wzrosty. Spadek pojawił się jedynie w Toruniu (-3,5%) i Sosnowcu (-0,5%).

Ceny mieszkań w styczniu 2022 r.

Liczba aktywnych ogłoszeń na razie spada
Bardzo trudno przewidzieć co dalej będzie działo się z cenami mieszkań. Jednym z elementów, który będzie pomocny w przewidywaniu jest liczba niesprzedanych mieszkań, czekających na nabywców. Obecnie takich mieszkań jest jednak coraz mniej. Dla 17 badanych przez nas miast w styczniu odnotowaliśmy 89 328 aktywnych (w tym 31 106 nowych) unikalnych internetowych ogłoszeń sprzedaży. To o 13% mniej niż przed rokiem. Warto jednak obserwować ten wskaźnik w kolejnych miesiącach. Jeśli zacznie mocno rosnąć, to może oznaczać, że Polacy nie radzą sobie ze spłatą coraz wyższych rat kredytów i ratują się sprzedażą mieszkań lub że deweloperzy sprzedają dużo mniej niż prowadzają na rynek. Wtedy ceny mogą zacząć spadać. Jeśli natomiast ten wskaźnik nadal będzie spadał lub utrzymywał się na stabilnym poziomie, to sprzedający raczej nie obniżą cen.

Wojna na Ukrainie może podbić popyt na mieszkania
Kolejnym ważnym czynnikiem dla rynku nieruchomości będzie to, czy wojna na Ukrainie wywoła masowe migracje do naszego kraju. Jeśli tak, to ci ludzie będą przecież musieli gdzieś mieszkać. Taka sytuacja wywołałaby zapewne znaczący wzrost popytu na rynku najmu. To podbiłoby rentowność inwestycji w mieszkania. W rezultacie inwestorzy ponownie mogliby zacząć masowo kupować mieszkania i tym samym podbijać ceny. Do tego potrzebne byłoby jednak to, aby inwestycja w mieszkanie znów zaczęła przynosić wyższe zyski niż np. obligacje.

Coraz trudniej o oprocentowanie poniżej 6%
Na rynku kredytów hipotecznych wpływ podwyżek stóp procentowych jest już wyraźnie widoczny. W przypadku nowo udzielanych kredytów z oprocentowanie stałym niemalże nie ma już możliwości uzyskania stawki poniżej 6%. Średnie oprocentowanie dla wkładu własnego powyżej 20% wynosi 6,43%. Nieco lepiej wygląda sytuacja w przypadku oprocentowania zmiennego, ale tu trzeba się liczyć z tym, że po kilku miesiącach spłaty oprocentowanie może wzrosnąć. Dla kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym pozostały już tylko dwie oferty z oprocentowaniem poniżej 6%*. Oferują je BPS i mBank. Średnie oprocentowanie wynosi natomiast 6,16%. Jedynie przy wkładzie własnym wyższym niż 20% wciąż bez problemu możemy uzyskać oprocentowanie niższe niż 6%. Średnia stawka w tym przypadku wynosi 5,70%. Biorąc jednak pod uwagę, że prawdopodobne są dalsze podwyżki stóp procentowych, to i tutaj oprocentowanie zapewne przekroczy 6%.

Porównywanie ofert jeszcze nigdy nie było tak trudne
Jeśli ktoś planuje zaciągniecie kredytu w najbliższym czasie i szuka najlepszej oferty, to przed nim bardzo trudne zadanie. Problem polega na tym, że część banków wyliczając oprocentowanie początkowe stosuje stawki WIBOR sprzed kilku miesięcy, część sprzed kilku dni, a część aktualny poziom. W ten sposób możemy ulec złudzeniu, że jakaś ofert jest atrakcyjna, choć tak nie jest.

Kolejny problem polega na tym, że część banków stosuje WIBOR 3M, a część WIBOR 6M. Ten drugi obecnie jest zdecydowanie wyższy (WIBOR 3M – 3,5%, WIBOR 6M – 3,91%) więc oparte o niego oprocentowanie będzie wyższe. Gdy jednak cykl podwyżek stóp się skończy to ta różnica najprawdopodobniej zdecydowanie się zmniejszy. Jeśli więc oprocentowanie kredytu opartego o WIBOR 6M jest nieznacznie wyższe od tego z WIBOR 3M, to i tak lepiej wybrać pierwszą ofertę.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Zdolność kredytowa spada, ale nie wszystkim tak samo
Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych powoduje nie tylko wzrost rat, ale również spadek dostępnej kwoty kredytu. Dla przykładu rodzina z dwójką dzieci i dochodem wynoszącym 6000 zł netto miesięcznie może obecnie liczyć przeciętnie na 207 296 zł. We wrześniu ubiegłego roku, czyli jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych, było to 292 297 zł. Dostępna kwota spadła więc o 29%. W przypadku takiej samej rodziny z dochodem 8000 zł netto przeciętna zdolność kredytowa spadła z 591 589 zł do 448 078 zł obecnie. Przy dochodzie wynoszącym 10 000 zł jest to to natomiast spadek z 878 079 zł do 677 877 zł. Procentowy spadek jest więc coraz mniejszy. Podczas, gdy przy dochodzie 6000 zł jest to spadek o 29%, to przy 10 000 zł już „tylko” 23%. Niestety wiele wskazuje na to, że dostępność kredytów w kolejnych miesiącach będzie jeszcze gorsza, ponieważ najprawdopodobniej czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych.

Maksymalna dostępna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 106 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 stycznia 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 23 lutego 2022 r.

Na rynku nieruchomości zapanowała prawdziwa gorączka. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 miastach ceny są o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami są Sosnowiec (+31% r/r) i Gdynia (+20% r/r). W tym ostatnim na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 trzeba wydać aż o 80 tys. zł więcej niż przed rokiem. O boomie świadczy również to, jak szybko znikają wystawiane oferty sprzedaży. Wzrosty napędzają już nie tylko niskie stopy procentowe, ale także bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Według GUS przeciętne wynagrodzenie w sierpniu wzrosło aż o 9,5% r/r.

W tym roku nie było wakacyjnego „zastoju” na rynku mieszkaniowym. Sierpień był kolejnym miesiącem, w którym ceny rosły. Aż w 9 miastach odnotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Jednym z takich miast jest Warszawa, gdzie mediana cen jest już bardzo blisko 12 000 zł za m2. Warto też wspomnieć o Rzeszowie i Gdyni, w których od stycznia ceny wzrosły odpowiednio aż o 14% i 13%. Ciekawa jest również sytuacja w Gdańsku. Tam w marcu mediana przebiła 10 000 zł za m2, ale w kolejnych miesiącach spadki zepchnęły ją poniżej tego poziomu. W sierpniu ponownie udało się przebić tą „okrągłą” kwotę i przy okazji ustanowiony został nowy rekord na poziomie 10 556 zł za m2.

Zawsze są jednak jakieś wyjątki. Już drugi miesiąc z rzędu spadają ceny w Katowicach i Białymstoku. W tym pierwszym jeszcze w czerwcu osiągnięty został rekordowy poziom 7000 zł za m2. Od tego czasu mediana cen spadła jednak o 4% i powróciła do poziomu z początku roku. Bardzo podobna była sytuacja w Białymstoku, ale spadek w porównaniu z czerwcem był mniejszy i wyniósł niecałe 2%. Należy jednak dodać, że nie ma wśród analizowanych przez nas miast ani jednego, w którym ceny byłyby niższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2021 r.

Wystawiane oferty szybko znikają
Wysoki wakacyjny popyt na mieszkania pokazują również dane na temat liczby ogłoszeń o sprzedaż mieszkań. W sierpniu na portalach odnotowaliśmy 96 106 aktywnych ofert, co jest drugim najniższym wynikiem w tym roku. Nie był to jednak efekt małej liczby nowych ogłoszeń, bo tych było 32 390, a więc podobnie jak w poprzednich miesiącach. Przyczyną było najprawdopodobniej to, że nowe ogłoszenia szybko znikały znajdując nabywcę. W ich miejsce oczywiście pojawiały się kolejne, ale nie w pełni były w stanie zaspokoić popyt. Oczywiście zdarzały się również ogłoszenia, które nie były wycofywane, ale „wisiały” przez dłuższy czas. Były to głównie takie ze zbyt wygórowaną ceną (niektórzy sprzedający znacznie przesadzili) oraz dotyczące mieszkań z wadami technicznymi lub prawnymi.

Ceny ciągną do góry dwa silniki
Duży popyt na mieszkania i rosnące centy, to efekt splotu dwóch czynników – rekordowo niskich stóp procentowych i bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy. Polacy nie obawiali się już utraty pracy. Stopa bezrobocia w lipcu wyniosła tylko 5,8%. Mieliśmy więc kumulację popytu, ponieważ kupowali wszyscy, którzy wstrzymywali się z decyzją w ubiegłym roku. Szybko rosną też wynagrodzenia – według GUS o 9,5% r/r. W rezultacie łatwiej jest podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy złotych. Do tego kredyty hipoteczne wciąż są bardzo tanie i dość łatwo dostępne. Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja zachęcają do zakupów także inwestorów, dla których mieszkania są źródłem atrakcyjnych zysków.

Są pierwsze oznaki uspokojenia sytuacji
Do tego obrazu boomu na rynku trzeba jednak dodać, że pojawiły się sygnały wskazujące na to, że powoli on hamuje. Po pierwsze spada liczba wniosków o kredyty hipoteczne. Według BIK w lipcu i sierpniu wniosków było odpowiednio 43 tys. i 42 tys. Z jednej strony to wciąż bardzo dużo. W przeszłości przekroczenie 40 tys. zdarzało się rzadko. Jednocześnie to jednak zdecydowanie mniej niż wiosną – w kwietniu było to prawie 51 tysięcy.

Warto też przypomnieć, że od lipca działają nowe zasady obliczania zdolności kredytowej wynikające z Rekomendacji S. Nie pozwalają one podwyższać dostępnej kwoty kredytu poprzez wydłużanie okresu kredytowania powyżej 25 lat. Nawet jeśli klient będzie chciał kredyt na 35 lat, to bank wyliczając dostępną kwotę kredytu będzie brał pod uwagę ratę wyższą od rzeczywistej, bo obliczaną dla okresu 25 lat.

Kolejny elementem hamującym jest to, że zaczęło już rosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ostatnim czasie wzrosła stawka WIBOR 3M, od której uzależnione jest oprocentowanie większości kredytów hipotecznych. Kilka banków wprowadziło też podwyżki marż dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym i stawek oprocentowania stałego. Oczywiście kredyty wciąż są zdecydowanie tańsze niż przed pandemią. Powoli będą jednak wracały do tamtych poziomów. W przyszłym roku zobaczymy zapewne podwyżki stóp NBP, co jeszcze bardziej podwyższy WIBOR i oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Na koniec dobra informacja. Jest jednak szansa, że w najbliższym czasie wnioski o kredyty hipoteczne będą szybciej rozpatrywane. Obecnie, podobnie jak w poprzednich miesiącach, uzyskanie kredytu trwa średnio 2 miesiące. Banki podjęły już jednak działania, które powinny w najbliższym czasie pomóc w rozwiązaniu problemu i przeciętny czas powinien wrócić do standardowego 1 miesiąca.

Ranking kredytów hipotecznych – wrzesień 2021
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 32 390 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w sierpniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.