Tagi:

Polski rynek nieruchomości – Październik 2017

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, marże kredytów hipotecznych spadły w minionym miesiącu najbardziej od kwietnia 2013 r. Jednocześnie nastąpił wzrost cen transakcyjnych mieszkań w stolicy (o 2,4%). Inaczej wyglądała natomiast sytuacja w Poznaniu, Wrocławiu oraz Gdańsku i Gdyni – tam zaobserwowano niewielkie spadki. W Łodzi coraz bardziej zaciera się różnica cenowa między rynkiem wtórnym, a pierwotnym. Zapłacimy tu średnio 5200 zł za m kw. za nowe mieszkanie i prawie 4000 zł za m kw. za lokal używany.

W tym roku obserwowaliśmy istotny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Na przykład w lipcu, udzielono ich na kwotę aż o 21,7% wyższą niż przed rokiem (wg. BIK). – Najnowsze dane, za wrzesień pokazują już jednak znacznie mniejszy popyt. Część banków mogła zacząć się obawiać, czy do końca grudnia uda im się zrealizować swój plan, w zakresie wartości udzielonych kredytów. Zaczęły więc obniżać marze. Największą obniżkę wprowadziły BGŻ BNP Paribas i Bank Pekao. Dzięki pozytywnym zmianom w ofertach średnia marża dla kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym spadła do 2,09%, czyli aż o 0,07 pkt. proc. To największy miesięczny spadek od kwietnia 2013 r.– komentuje Jarosław Sadowski, Expander.

Ceny transakcyjne rosną nad morzem i w stolicy. Łódzki rynek zmniejsza różnice na rynku wtórnym i perwotnym
W Łodzi coraz bardziej zmniejsza się różnica pomiędzy cenami w transakcjach na rynku wtórnym i pierwotnym, która była charakterystyczną cechą dla tego miasta. ¬– Przy średniej cenie nowych mieszkań w Łodzi dochodzącej do 5200 zł za m kw., mamy ceny rynku wtórnego sięgające 4000 zł za m kw. (dokładnie 3964 zł). W ostatnich transakcjach trudno jest znaleźć propozycje poniżej 3000 zł za m kw., co świadczy o tym, że szczególnie wzrosły ceny najniższego segmentu lokali – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse. Podobne procentowo wzrosty (o 2,4 proc.) miały miejsce w Warszawie, gdzie ceny osiągnęły poziom 7856 zł za m kw. W stolicy powodzeniem cieszą się zwłaszcza mieszkania na Mokotowie, Pradze Południe, Białołęce i Woli. ¬– W porównaniu do zeszłego roku odnotowujemy mniejsze zainteresowanie Ursynowem, Śródmieściem i Ochotą. Niewielki wzrost cen odnotowaliśmy także w Gdańsku i Gdyni, gdzie obecne ceny wynoszą odpowiednio 5632 i 5608 zł za m kw. – dodaje ekspert Metrohouse.

W pozostałych trzech miastach widoczne są nieco niższe ceny niż przed miesiącem. ¬– We Wrocławiu spadki wyniosły 2,4 proc., jest to więc kontynuacja obniżek sprzed miesiąca. Za m kw. w tym mieście płaciliśmy 5594 zł. Obniżki cen pojawiły się też w Krakowie, gdzie średnia kwota za m kw. to 6297 zł. W porównaniu do innych miast, w Krakowie nadal sprzedawane są nieduże mieszkania – średni nabywany metraż wynosi 48 m kw. Jedynym miastem, gdzie ceny są niższe w porównaniu do zeszłego roku jest Poznań, gdzie za m kw. płacono 5231 zł za m kw. (2,5 proc. taniej niż we wrześniu 2016 r.) – mówi Jańczuk, Metrohouse.

W III kw. 2017 r. nowe mieszkania drożały powoli. Rynek czeka na wznowienie MdM-u
W trzecim kwartale 2017 r. program MdM bardzo krótko wspierał nabywców mieszkań. Mimo tego, deweloperzy nie mogli narzekać na wyniki sprzedażowe. Za wysokim popytem, nie szły w parze szybkie wzrosty cen ofertowych. Kwartalny wzrost średniej ceny 1 m kw. przekroczył jeden procent tylko na terenie Łodzi oraz Poznania.

¬– Nie można się spodziewać bardzo dużych wzrostów przeciętnych stawek za 1 m kw. nowego metrażu, gdyż popytową presję na wzrost cen, ogranicza przede wszystkim rekordowo wysoka podaż. Transakcje na rynku pierwotnym w IV kw. 2017 roku, na pewno będą po części związane ze zbliżającym się odblokowaniem ostatnich środków na dopłaty mieszkaniowe (ok. 380 mln zł). Fundusze z programu MdM, znów staną się dostępne na początku 2018 r. – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na koniec warto przypomnieć, że od stycznia po raz ostatni będzie możliwość uzyskania dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Prawdopodobnie zainteresowanie będzie jednak tak duże, że pieniądze mogą się skończyć w 2 tygodnie. Teraz więc nastąpił ostatni moment na szukanie wymarzonego mieszkania, które spełni warunki programu.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Pazdziernik_2017

Tags: ,

Dostępna kwota kredytu spadnie o jedną trzecią

Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła w październiku stopy procentowe na dotychczasowym, rekordowo niskim, poziomie. Ekonomiści ankietowani przez PAP prognozują jednak, że w drugiej połowie przyszłego roku zobaczymy już podwyżki stóp. To oczywiście przełoży się na wysokość rat kredytowych. Expander zwraca uwagę na jeszcze jeden element – spadek dostępności kredytów. Przez podwyżki, w przyszłości zdolność kredytowa może spaść nawet o jedną trzecią.

Dzięki temu, że kredyty hipoteczne są obecnie bardzo tanie, oraz dość łatwo dostępne. Obecnie banki tak ustawiają swoje kalkulatory, aby rata nowo udzielanego kredytu nie przekraczała 35%-40% dochodu kredytobiorcy (w zależności od banku). Wyższy wskaźnik (np. 50%) mogą uzyskać tylko ci, których dochody są wyraźnie wyższe niż średnia krajowa. Taki sposób wyliczania sprawia, że jeśli oprocentowanie kredytu wynosi 4% i mamy przeciętne dochody, to możemy liczyć na nie więcej niż 378,9 tys. zł kredytu. To oczywiście przy założeniu, że nie spłacamy już jakichś innych zobowiązań.

Obecny poziom stóp procentowych nie zostanie z nami jednak na zawsze. Prawdopodobnie pod koniec przyszłego roku zobaczymy pierwszą podwyżkę, w kolejnych latach mogą być one zdecydowanie wyższe niż dziś. To sprawi, że jeśli wyraźnie nie wzrośnie nasz dochód, to znacznie trudniej będzie nam zaciągnąć kredyt. Gdyby oprocentowanie kredytów wróciło do poziomu z 2012 r., czyli 7%, to dostępna kwota spadłaby o niemal 100 tys. zł. Jeśli natomiast wzrośnie ono do 8%, to kwota będzie niższa o prawie jedną trzecią, czyli prawie 120 tys. zł.

Lepiej nie przesadzać z zadłużaniem
Fakt, że bank pozwala nam się zadłużyć np. na 378 tys. zł wcale nie oznacza, że powinniśmy w pełni tą możliwość wykorzystać. Biorąc pod uwagę, że w najbliższych latach stopy procentowe będą rosły, trzeba się liczyć z tym, że wzrosną również i płacone przez nas raty. Jeśli teraz będzie stanowiła 40% dochodu, to gdy oprocentowanie kredytu wzrośnie do 7%, rata pochłonie już 54% pensji. Lepiej więc nie przesadzać z zadłużeniem.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , ,

Banki podnoszą marże, a sprytni Polacy płacą coraz niższe odsetki

Od kwietnia 2016 r. spada średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Według najnowszych danych NBP, w czerwcu wyniosło ono 4,35%. Był to czwarty najlepszy pod tym względem miesiąc w historii. Jest to o tyle ciekawe, że w omawianym okresie banki podnosiły marże kredytowe, a WIBOR się nie zmienił. Oprocentowanie powinno więc rosnąc, a nie spadać. Expander tłumaczy, jak Polacy uniknęli podwyżek wprowadzonych przez banki.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą WIBORu i marży banku. Przy wzroście choćby jednego z tych współczynników powinno więc ono rosnąć. Tak było np. w 2015 r. Początkowo oprocentowanie rosło wraz ze stawką WIBOR, a później za sprawą gwałtownych podwyżek marż. Coś dziwnego zaczęło się jednak dziać od kwietnia 2016 r. Oprocentowanie zaczęło spadać mimo, że marże rosły, a WIBOR był stabilny.

Wkład własny – sposób na niższe oprocentowanie

Jednym z elementów składających się na rozwiązanie zagadki jest rosnący wkład własny Polaków. Według raportów Amron-Sarfin, w ostatnich latach zauważalnie rośnie udział kredytów udzielanych na mniej niż 80% wartości nieruchomości (patrz wykres drugi). Prawdopodobnie ten trend jest kontynuowany również w tym roku. Przekroczenie progu 20% wkładu własnego w wielu bankach powoduje, że można uzyskać niższą marże. Średnio różnica między kredytem dla osoby, która ma mniej niż 20% własnych środków, a taką, która ma ich więcej wynosi 0,2 p.p. Może się więc zdarzyć, że bank wprowadzi podwyżkę marży np. o 0,1 p.p., ale jeśli uda się zebrać wkład własny wyższy niż 20% możemy i tak uzyskać oprocentowanie o 0,1 p.p. niższe niż przed podwyżką. Trzeba jednak dodać, że różnica ta jest zbyt mała, aby była jedyną przyczyną spadku oprocentowania. Marże wzrosły bowiem o 0,45%, a oprocentowanie spadło o 0,18 p.p. Gdyby różnica w wysokości marż była jedynym czynnikiem, to musiałaby wynieść aż 0,63 p.p.

Wyższe kwoty

Kolejnym elementem układanki mogą być rosnące kwoty udzielanych kredytów. Według BIK, w pierwszym półroczu tego roku wartość udzielonych kredytów wzrosła o prawie 13%, ale ich liczba o niecałe 7%. Ta rozbieżność musi wynikać ze wzrostu średniej kwoty kredytu. To również w niektórych przypadkach pozwala obniżyć marżę. Jeśli, na przykład kwota kredytu jest wyższa niż 200 000 zł to marża może być o 0,20-0,25 p.p. niższa niż przy sumie np. 150 000 zł. Podobnie jak w przypadku wkładu własnego może się więc zdarzyć, że bank podwyższa marże o 0,1 p.p., ale pożyczając więcej będziemy mieli oprocentowanie np. o 0,1 p.p . niższe niż przed podwyżką.

Nawet połączenie efektów wyższych kwoty kredytów i wkładu własnego nie tłumaczą jednak w pełni obserwowanego spadku oprocentowania. Kolejnym elementem układanki wydaje się być zmiana profilu kredytobiorców. Dużo mieszkań w ostatnim czasie jest kupowanych w celu ich wynajęcia, przez osoby o wysokich dochodach i bardzo dobrej historii kredytowej. Ma to wpływ na skoring (bankowa ocena klienta), który odgrywa pewną rolę w ustaleniu wysokości marży. Poza tym, tego rodzaju klienci potrafią lepiej docierać do tańszych ofert kredytowych. Nie idą bowiem do jednego czy dwóch banków. Ta grupa chętnie korzysta z pomocy ekspertów finansowych, którzy pomagają im znajdować promocyjne oferty kredytowe.

Wkład własny wyższy niż 20%, kwota wyższa niż 200 000 zł, dobre porównanie ofert – to 3 kroki, dzięki którym uzyskamy tańszy kredyt. Wygląda na to, że coraz więcej Polaków z nich korzysta, gdyż średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w czerwcu było czwartym najniższym poziomem w historii.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , ,

Ranking kredytów z dopłatą MdM

Na początku sierpnia ponownie ma ruszyć program „Mieszkanie dla młodych”, dzięki któremu można uzyskać nawet ponad 100 000 zł wsparcia na zakup mieszkania lub domu. Niestety, 66 mln zł przeznaczone na dopłaty może zostać wykorzystane w zaledwie 4 dni. Expander podpowiada co zrobić, aby zdążyć uzyskać dofinansowanie, gdzie warto wnioskować o kredyt i na co należy uważać.

Przyjmowanie wniosków o dopłaty z tegorocznej puli programu „Mieszkanie dla młodych” zostało wstrzymane już w styczniu. Później okazało się, że nie wykorzystano ok. 66 mln zł. Zagospodarowanie tych pieniędzy nie było jednak możliwe ze względu na zapisy w ustawie regulującej działanie programu MdM. Na szczęście uchwalono poprawkę , która ma sprawić, że w pierwszej połowie sierpnia ponownie zostanie uruchomiona procedura przyjmowania wniosków o dopłaty.

To bardzo dobra wiadomość dla osób, które spełniają warunki programu. Ponieważ pieniądze pochodzą z tegorocznej puli, będą mogły być wypłacane od razu, a więc bez problemu będzie można za nie kupić zarówno mieszkanie nowe jak i z rynku wtórnego. W przeszłości takie sytuacje powodowały jednak, że zainteresowanie dopłatami było ogromne. W styczniu zawnioskowano o wsparcie na kwotę niemal 350 mln zł. Biorąc pod uwagę, że ten miesiąc miał 21 dni roboczych to średnio codziennie rezerwowano środki na 16,6 mln zł. Gdyby taki sam poziom zainteresowania wystąpił w sierpniu, to kwota 66 mln zł wyczerpie się po 4 dniach.

Jest jednak szansa, że pieniędzy wystarczy na dłużej. Po pierwsze sierpień to okres wakacyjny. Poza tym możliwość starania się o dopłaty pojawia się niespodziewanie. Część osób spełniających warunki może dowiedzieć się o tym w ostatniej chwili. Tymczasem szukanie wymarzonego mieszkania jest czasochłonne. Niektórzy mogą więc wstrzymać się z wnioskowaniem do stycznia 2018 r., kiedy udostępniona zostanie ostatnia, ale duża pula dopłat – 381 mln zł.

Gdzie po kredyt z dopłatą

Aby uzyskać dopłatę, należy zaciągnąć specjalny kredyt hipoteczny. Jego kwota musi pokrywać nie mniej niż 50% ceny mieszkania lub domu. Okres kredytowania nie może być krótszy niż 15 lat. Aby uzyskać wsparcie, trzeba więc posiadać też odpowiednią zdolność kredytową. Jeśli nasze dochody są za niskie i bank nie chce nam przyznać finansowania, to możemy dołączyć do kredytu dodatkową osobę np. kogoś z rodziny. Poszczególne propozycje istotnie się od siebie różnią, zarówno jeśli chodzi o koszty, jak i inne paramenty np. dodatkowe produkty czy sposób wyliczania zdolności kredytowej. Z tego względu, warto dokładnie porównywać oferty lub skorzystać z pomocy eksperta.

Ranking kredytów z dopłatą MdM

[ex_tabela2 headers=”Nazwa banku;Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty;Marża;Oprocentowanie” values=”Millennium;61 744 zł;2,30%;4,03%
PKO Bank Polski;61 800 zł;2,11%;3,84%
Bank Pekao;63 150 zł;2,19%;3,92%
BZ WBK;64 311 zł;2,19%;3,92%
Raiffeisen Polbank;66 297 zł;2,39%;4,12%
Euro Bank;66 326 zł;2,57%;4,30%
BOŚ;68 351 zł;2,20%;4,01%
Deutsche Bank;72 329 zł;2,50%;4,23%
Alior Bank;80 439 zł;3,30%;5,03%”]

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , ,

Ranking kredytów mieszkaniowych z niskim wkładem własnym

To nie prawda, że aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba posiadać aż 20% wkładu własnego. W większości banków wystarczy 10%. Expander podpowiada, które banki mają atrakcyjną ofertę tego rodzaju kredytów. Tłumaczy również na co uważać starając się o tego rodzaju finansowanie.

Zacznijmy od tego, że kredyty w kwocie pokrywającej aż 90% wartości nieruchomości są istotnie droższe od tych, w których udział kredytu jest niższy niż 80% ceny mieszkania. Dlatego jeśli jest to możliwe, warto zaczekać i zebrać oszczędności stanowiące przynajmniej 20%. Innym sposobem na obniżenie kosztów kredytowania jest dopłata z programu „Mieszkanie dla młodych”. Dla przykładu jeśli mamy 10% własnych środków i kolejne 10% dostaniemy w ramach dopłaty, to również możemy liczyć na tańszy kredyt.

Kredyty z niskim wkładem własnym są droższe z kilku powodów. Przede wszystkim wynika to z tego, że im mniejszy wkład własny tym wyższa kwota kredytu, a ona wpływa na wysokość prowizji czy odsetek. Dla przykładu jeśli chcemy kupić mieszkanie o wartości 300 000 zł, to musimy mieć przynajmniej 30 000 zł oszczędności i wtedy potrzebujemy 270 000 zł kredytu. Jeśli mamy 20% wkładu (60 000 zł) to kwota kredytu spada do 240 000 zł. Różnica w wysokości odsetek od takich wartości w ciągu 25 lat wyniesie przynajmniej 47,5 tys. zł.

Oprócz tego kredyty udzielane osobom posiadającym niski wkład własny mają wyższe oprocentowanie. Wynika to z dwóch przyczyn. Po pierwsze banki dla takich ofert stosują po prostu wyższe marże. Dlatego po kilku latach spłaty, gdy zadłużenie spadnie już poniżej 80% wartości nieruchomości, warto negocjować obniżenie marży lub przenieść kredyt do innego banku, który zaoferuje lepsze warunki.

Po drugie część instytucji finansowych dolicza do oprocentowania dodatkową podwyżkę lub każe ponosić dodatkową opłatę do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Kiedyś było to nazywane ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie chroni jednak wyłącznie interesy banku, z tego względu obecnie nie można obciążać nim bezpośrednio klienta. Teraz za ubezpieczenie płaci bank, ale koszty oczywiście rekompensują mu klienci. W części przypadków koszt tej ochrony jest po prostu wliczony w marżę, obowiązującą w całym okresie spłaty. W innych przypadkach, w czasie gdy zadłużenie przekracza 80% wartości mieszkania obowiązuje dodatkowa podwyżka marży. Zdarza się również, że banki naliczają z tego tytułu dodatkową opłatę. Z tego względu porównanie akcyjności tego rodzaju ofert kredytów nie jest łatwe.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , ,

Polski rynek nieruchomości – Czerwiec 2017

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, miniony miesiąc przyniósł kolejny wzrost marż kredytowych. Osoby posiadające wysoki wkład własny (25%), muszą się liczyć z marżą na poziomie nawet 3%. Dobrą informacją jest natomiast nadal utrzymujące się niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Podwyżki nie ominęły także rynku mieszkaniowego. Największy wzrost średniej ceny transakcyjnej nabywanych lokali odnotowano we Wrocławiu.

Fala podwyżek marż kredytowych trwa

W minionym miesiącu podwyżki marż kredytowych wprowadziły dwa banki: Alior Bank i Credit Agricole. W najbliższym czasie dołączy do nich mBank Hipoteczny. Tendencja wzrostowa trwając od 5,5 roku, początkowo została wywołana przez kolejne obniżki stóp procentowych. Duży wzrost marż nastąpił również pod koniec 2015 roku, w związku z planowanym wówczas wprowadzeniem podatku bankowego. Zwiększone koszty składek na BFG w związku z upadłością SKOK-ów czy SK Banku także nie były bez znaczenia. – Obecnie podejmowane decyzje o podwyżkach mogą wynikać z faktu, że część banków woli skupić się na bardziej zyskownych dla nich kredytach konsumpcyjnych. Inną możliwością jest obawa, że osoby, które teraz się zadłużają, mogą sobie nie poradzić ze spłatą w przyszłości. Mamy obecnie czas dużego optymizmu, związanego m.in. z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy. W połączeniu z niskimi stopami procentowymi, taka sytuacja może prowadzić do nadmiernego zadłużania się. Poprzez podwyżki marż banki mogą więc wpływać na spadek ryzyka wystąpienia tego problemu – zauważa Jarosław Sadowski, Expander.

Banki mogą również obawiać się, że w przyszłości, w wyniku rosnących stóp procentowych, kredytobiorcy będą mieli kłopoty ze spłatą wyższych rat. – Dzięki podwyżkom marż bankowcy zapewne chcą zniechęcić do zaciągania kredytów klientów, którzy w przyszłości nie będą w stanie ich spłacić. Poza tym, paradoksalnie wysoka marża, może częściowo niwelować skutki podwyżek stóp procentowych. Gdy te wzrosną, banki będą mogły zaoferować niższe marże, co umożliwi renegocjacje warunków zaciąganych obecnie kredytów lub ich refinansowanie. Po obniżce marży, rata wzrośnie w mniejszym stopniu niż wynikałoby to ze wzrostu stóp procentowych – dodaje Sadowski.

Rekordowy wzrost cen we Wrocławiu

Chętni na kupno mieszkania we Wrocławiu obecnie muszą płacić 5786 zł., czyli o ponad 9 proc. więcej niż w poprzednio analizowanym okresie. Jest to największa zmiana procentowa, biorąc pod uwagę miasta widniejące w raporcie. – Jeżeli trend wzrostowy utrzyma się w kolejnych miesiącach, to należy postawić pod znakiem zapytania dalszą aktywność inwestorów obserwujących wrocławski rynek, którzy w stolicy Dolnego Śląska poszukują mieszkań na wynajem – zaznacza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Choć na warszawskim rynku odnotowano znacznie mniejszą podwyżkę cen niż we Wrocławiu (1,6 proc. m/m), to zmiana jest zauważalna. – Średnia cena transakcyjna mieszkania nabywanego w stolicy wzrosła do 7704 zł za m kw. Takich cen nie wiedzieliśmy w Warszawie już od dawna, bowiem w ostatnich kilkunastu miesiącach średnia wahała się w granicach 7200-7500 zł. Jednak w przeciwieństwie do wielu innych lokalizacji, kształtowanie się cen na warszawskim rynku jest zależne od dwóch czynników: popytu na najdroższe mieszkania, które z powodzeniem (przy większej liczbie takich transakcji) potrafią wpłynąć na średnią dla danego miasta oraz nabywanego metrażu tego rodzaju lokali. Zdarza się, że mieszkanie o metrażu 20 m kw. w kamienicy osiąga cenę znacznie ponad 10 000 zł., podczas gdy m kw. standardowego mieszkania w podobnej lokalizacji bywa nawet 20 proc. tańszy – dodaje Jańczuk.

PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM

Tags: , , ,