REAS: Rynek mieszkaniowy w roku 2007 i I kwartale 2008
Malejący popyt i rosnąca podaż spowodowały, że liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym w sześciu największych polskich miastach wzrosła w ciągu roku dwuipółkrotnie. Tymczasem ceny ofertowe na większości rynków pozostały w tym czasie stabilne – wynika z najnowszych raportów REAS o rynkach mieszkaniowych Warszawy, Krakowa, Łodzi, Poznania, Trójmiasta i Wrocławia.
Po rekordowo wysokim tempie sprzedaży mieszkań z jakim mieliśmy do czynienia w 2006 i na początku 2007 roku, od II kwartału 2007 tempo sprzedaży mieszkań w największych polskich miastach (z wyjątkiem Trójmiasta) zaczęło wyraźnie spadać. Niepewność wynikająca ze spadku tempa sprzedaży mieszkań w II kwartale spowodowała, że w kolejnych miesiącach zarówno deweloperzy, jak i nabywcy wstrzymywali się z decyzjami. W rezultacie w III kwartale zaobserwowaliśmy rekordowo niską liczbą zarówno mieszkań wprowadzanych do sprzedaży (7392), jak i przeprowadzonych transakcji (5015).
Kolejny kwartał przyniósł pewne ożywienie po stronie popytu. Naprawdę spektakularna była jednak liczba mieszkań – blisko 20 000 – wprowadzonych do oferty. Najprawdopodobniej deweloperzy zdecydowali się pokazać na rynku inwestycje, które zaplanowali na IV kwartał, jak i te, z których sprzedażą wstrzymali się w kwartale poprzednim.
W rezultacie łączna liczba mieszkań w sprzedaży w sześciu największych polskich miastach wzrosła pomiędzy I a IV kwartałem o około 145% – z 12,5 do 30,5 tysiąca jednostek.
W I kwartale 2008 roku sytuacja unormowała się – w skali sześciu analizowanych aglomeracji oferta wzrosła w porównaniu do końca 2007 o zaledwie 3 %. Klienci w poszczególnych miastach zachowywali się wprawdzie bardzo różnie – w Poznaniu i Łodzi tempo sprzedaży spadło poniżej wyniku z III kwartału 2007, podczas gdy w Krakowie przekroczyło poziom z I kwartału 2007. Jednak deweloperzy znacznie lepiej dopasowali liczbę nowowprowadzanych mieszkań do potrzeb rynku i liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w sześciu analizowanych miastach w sumie (9666) tylko nieznacznie przewyższyła liczbę mieszkań sprzedanych (8885). Wyjątkiem jest tutaj Poznań, w którym liczba mieszkań w ofercie wzrosła o 30% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W Warszawie i Wrocławiu liczba nowych ofert zrównoważyła liczbę zakupów, w Krakowie sprzedano więcej mieszkań niż wprowadzono do sprzedaży, dzięki czemu wielkość oferty spadła o około 10%
Mimo oczekiwań części uczestników i analityków rynku, średnie ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w sześciu analizowanych miastach nie spadły w porównaniu z analogicznym kwartałem ubiegłego roku. Niewielki, niespełna 4% spadek zaobserwowano w Poznaniu, w pozostałych miastach wzrost wyniósł od kilku (Kraków – 5; Warszawa – 9) do kilkunastu (Łódź – 15; Trójmiasto – 18) procent. We Wrocławiu odnotowano wręcz znaczący wzrost (30%), spowodowany jednak wprowadzeniem na rynek specyficznego produktu (Sky Tower), którego wysoka cena (14500 -42 000 PLN) i duży udział we wprowadzanej na rynek nowej ofercie (16%) zaważyły na cenie średniej.
W ciągu ostatniego kwartału minimalny (0,5%) spadek ceny odnotowano Krakowie. W pozostałych miastach ceny ofertowe wzrosły – w Poznaniu minimalnie (o 1%), w Warszawie, Trójmieście i Łodzi o od 4% do 6%, we Wrocławiu o 30% (znów ze względu na wprowadzone w tym kwartale Sky Tower).
Należy pamiętać, że powyższe analizy dotyczą cen ofertowych. W praktyce od połowy ubiegłego roku, wielu deweloperów, obserwując spadek tempa sprzedaży, decyduje się na różnorodne promocje. Większość z nich oparta jest na bonusie w postaci zabudowy kuchni, garażu czy samochodu przy utrzymaniu tej samej ceny podstawowej lub złagodzeniu warunków płatności, pojawiają się jednak również rabaty cenowe.
W sytuacji trwałej zmiany klimatu inwestycyjnego i proporcji popytu i podaży oraz znaczącej liczby mieszkań pozostających w ofercie, wielu uczestników rynku zadaje sobie pytanie, czy deweloperzy zdecydują się na regularną obniżkę cen. Z punktu widzenia dewelopera taki sam zwrot z kapitału można zrealizować tnąc ceny i przyspieszając sprzedaż, łagodząc warunki płatności przy szybkiej sprzedaży, albo – utrzymując ceny i wydłużając okres sprzedaży. Deweloperzy są skłonni unikać obniżek cen, ale dłuższy okres sprzedaży może oznaczać problemy z płynnością. O zachowaniu rynku zdecyduje postawa instytucji finansowych: to, w jakim stopniu i za jaką cenę będą one dalej finansować sektor mieszkaniowy.
Katarzyna Kuniewicz, REAS
