Twój kredyt mieszkaniowy w Unii Europejskiej
Po 1 maja tego roku nie będzie rewolucji w kredytach mieszkaniowych. Dzięki integracji z Unią Europejską możemy się jednak spodziewać dalszego spadku oprocentowania, lepszej ochrony konsumenta i większej konkurencji na rynku kredytowym.
Jedną z podstawowych zasad obowiązujących w Unii Europejskiej jest swobodny przepływ towarów i usług – w tym usług finansowych, jakimi są kredyty mieszkaniowe. Organy UE dążą do tego, by banki działające we Wspólnocie mogły swobodnie konkurować o klientów z całej piętnastki, a wkrótce – dwudziestki piątki.
Pełna informacja
By ułatwić bankom konkurowanie o klienta, Komisja Europejska w marcu 2001 r. przygotowała kodeks dobrych praktyk (code of conduct) w tym segmencie rynku. Unijne banki nie musiały się dostosowywać do zasad wypunktowanych w kodeksie, wiele z nich jednak to zrobiło. Również polskie banki po naszej akcesji będą zmuszone – nie przez prawo, lecz przez konkurencję – do akceptacji europejskiego „dekalogu kredytodawcy”.
Co takiego zawiera ów kodeks? Jest to lista informacji, jakich bank musi udzielić kredytobiorcy, gdy oferuje mu kredyt, i to niezależnie od tego, o co klient zapyta. Zanim zaciągnie on kredyt, powinien otrzymać w banku dwa zestawy danych. Pierwszy to ogólne informacje o ofercie kredytowej banku: na jaki cel można zaciągnąć kredyt, na jakich zasadach spłacić go wcześniej, nadpłacić ratę, na czym polega różnica między oprocentowaniem stałym i zmiennym, itp. Pracownik banku powinien też podać wszelkie koszty związane z zakupem nieruchomości na kredyt – także sądowe, administracyjne, notarialne. Obecnie takie informacje niełatwo uzyskać od pracownika banku.
Drugi zestaw to dane dotyczące kredytu przygotowane specjalnie dla klienta: oprocentowanie, jakie bank mu oferuje, orientacyjny harmonogram spłaty, wysokość wszelkich opłat i prowizji (także kosztów sądowych czy administracyjnych). Bank będzie też musiał przyznać się przyszłemu kredytobiorcy, czy będzie od niego wymagał założenia u siebie konta osobistego oraz przekazywania na nie pensji.
Informacja przygotowana specjalnie dla kredytobiorcy będzie miała formę standardową – taką samą we wszystkich bankach. Dzięki temu klient bez problemu będzie mógł porównać oferty różnych banków.
Gdzie dbają o klienta?
Komisja Europejska regularnie co rok bada postęp we wdrażaniu kodeksu. Setki anonimowych ankieterów sprawdzają banki we wszystkich krajach członkowskich. Pierwszy taki raport powstał w marcu 2003 r. (ankieterzy odwiedzili wówczas 722 banki!).
Nie wszystkie europejskie banki poradziły sobie jak dotychczas z wdrożeniem kodeksu. Największe problemy mają Hiszpania i Francja. Prymusi to Dania, Irlandia, Finlandia i Wielka Brytania – w tym krajach wszyscy kredytodawcy w pełni stosują prokonsumenckie rozwiązania
zaproponowane przez Komisję Europejską.
Kredyt konsumencki w mieszkaniówce
Komisja Europejska dba o kredytobiorców nie tylko za pomocą rozwiązań, które – tak jak kodeks dobrych praktyk – mogą być dobrowolnie wprowadzane. Ma też narzędzia prawne w postaci przepisów, które muszą być stosowane obowiązkowo.
Jednym z nich jest dyrektywa o kredycie konsumenckim, którą – w postaci ustawy o tymże kredycie – przyjęła także Polska jako kraj aspirujący do Unii. Osoba zaciągająca taki kredyt ma na przykład prawo do informacji o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania, a także o wszystkich opłatach i prowizjach. Może także w ciągu 10 dni odstąpić od umowy kredytowej.
Obecne przepisy dyrektywy o kredycie konsumenckim nie obejmują jednak wszystkich kredytów – według polskiej ustawy za ten typ kredytu uznaje się kredyt o wartości od 500 zł do 80 tys. zł. Kredytem konsumenckim nie jest też kredyt hipoteczny.
W UE trwają obecnie prace nad nową dyrektywą o kredycie konsumenckim. Nowymi przepisami mają być objęte wszystkie kredyty konsumenckie, bez względu na ich wartość. Co ważniejsze, kredytem konsumenckim stanie się także kredyt na cele mieszkaniowe – pod warunkiem że nie będzie zabezpieczony hipotecznie.
To sygnał, że Komisja będzie stopniowo rozszerzać definicję kredytu konsumenckiego, a także zmieniać warunki jego uzyskania na bardziej korzystne (np. okres odstąpienia od umowy ma być wydłużony do 14 dni). Nowe przepisy w założeniu mają ułatwić zaciąganie kredytów w innych krajach (w obrębie UE). Dla kredytobiorców w naszych bankach będą jednak przede wszystkim wzmocnieniem ich praw konsumenckich na rodzimym rynku usług bankowych.
Nowa dyrektywa wejdzie w życie prawdopodobnie w tym roku. Kraje członkowskie będą miały dwa lata na dostosowanie do niej swojego prawodawstwa. Warto wspomnieć, że część krajów UE m.in. Niemcy w własnej inicjatywy rozszerzyła zapisy dotyczące kredytu konsumenckiego na kredyty hipoteczne. Taka „nadgorliwość” jest oczywiście mile widziana w Brukseli.
Rynek zrobi swoje
Ważniejsze od mechanizmów administracyjnych, które będą wpływać na nasz rynek kredytów mieszkaniowych, będą jednak mechanizmy rynkowe. W ramach procesu konwergencji w Polsce prawdopodobnie będą spadać stopy procentowe. Muszą spaść, jeśli zamierzamy kilka lat po akcesji zamienić złotówkę na euro – odpowiednio niskie stopy procentowe to jedno z kryteriów, które musi spełnić każdy członek Unii Gospodarczej i Walutowej, czyli strefy euro.
A zatem możemy oczekiwać dalszego spadku oprocentowania kredytów. Według danych Europejskiego Banku Centralnego średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w krajach UE wynosiło we wrześniu 2003 r. ok. 4,3 proc. Więcej – ok. 5,3 proc. – życzyły sobie banki z krajów spoza strefy euro, m.in. Wielkiej Brytanii i Szwecji. Nie jest to więc dużo mniej niż w Polsce, gdzie można zaciągnąć kredyt w złotówkach na 6–7 proc.
Lepsze stałe
W Unii dużym powodzeniem cieszą się kredyty oprocentowane stawką stałą. Banki stosują też kombinację stawek zmiennych i stałych. Przykładowo, kredyt oprocentowany jest stawką zmienną jednak nie może ona wzrosnąc powyżej określonego poziomu (tzw. capped rate). Kredytobiorcy w krajach rozwiniętych wiedzą bowiem, że stopy procentowe nie tylko spadają – tak jak dotychczas w Polsce – lecz czasem także rosną.
Ktoś, kto spłaca kredyt przez 20 czy 30 lat, musi mieć świadomość, że czeka go kilka zmian koniunktury, które objawią się wahaniami stóp procentowych. Raz będą to zmiany korzystne, innym razem – nie. Najlepszym zabezpieczeniem przed takimi wahaniami jest stałe oprocentowanie kredytu. W najbliższych latach Polacy także zaczną się do niego przekonywać.
Po naszym wstąpieniu do Unii pojawią się na polskim rynku nowe typy kredytów, wprowadzane przez banki unijne. Np. kredyty typu buy-to-let, kiedy to dochód z wynajmu „spłaca” miesięczne raty czy też kredyty połączone z długoterminowym planem oszczędnościowym (spłacamy tylko odsetki, a kapitał jest inwestowany) określane jako endowments.
Zagraniczne banki uniwersalne będą mogły otwierać w Polsce swoje oddziały bez – wymaganej dotychczas – licencji NBP. O zgodę nadzoru bankowego nadal będą musiały się starać unijne banki hipoteczne. Chodzi o to, by emitowane przez te instytucje listy zastawne „trzymały” jednolity standard bezpieczeństwa.
Trzeba jednak pamiętać, że kredyt mieszkaniowy to produkt bardzo skomplikowany i trudny do sprzedaży. Nadal dominować więc będą na rynku banki, które mają rozbudowaną sieć i mocną pozycję w Polsce. Stopniowo będzie im jednak brakować środków na zaspokojenie rosnących potrzeb kredytowych. Pojawią się nowe źródła finansowania – obecnie kredyty udzielane są głównie z depozytów, a w przyszłości będą finansowane w dużym stopniu z emisji dłużnych papierów wartościowych, takich jak listy zastawne i obligacje.
Po kredyt nie tylko do banku
Obecnie kredyty mieszkaniowe oferowane są w Polsce głównie w oddziałach banków. W krajach UE jest inaczej: bardzo duży udział w sprzedaży produktów kredytowych mają pośrednicy, oferujący w jednym miejscu kilkanaście produktów różnych firm. Nie pobierają za tę usługę od klienta żadnych opłat – to banki wynagradzają pośredników za to, że wyręczają ich pracowników i pozwalają dzięki temu zredukować koszty.
Skutkiem integracji z Unią Europejską będzie więc pojawienie się na polskim rynku większej liczby brokerów finansowych takich jak np. Expander. Zwiększenie konkurencji wśród brokerów to bardzo dobra wiadomość dla kredytobiorców. Dzięki takiemu pośrednikowi – zwłaszcza gdy współpracuje on z wieloma bankami – klient ma szanse na wybranie kredytu dostosowanego do własnych potrzeb.
W Polsce nadal niewiele osób szuka aktywnie najlepszego kredytu – większość ogranicza się do analizy dwóch czy trzech ofert. Banki stosują zresztą sztuczki marketingowe, by utrudnić porównanie warunków cenowych. Bardzo często też kredytobiorcy w pierwszej kolejności wybierają oferty banku, w którym mają założony rachunek osobisty, choć wcale nie muszą być one najkorzystniejsze. Pojawienie się w Polsce wielu dużych firm brokerskich sprawi, że banki będą się musiały bardziej starać o względy klienta, przygotowując atrakcyjne oferty.
